Cuando se adquiere un inmueble y la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), hay que tributar por el valor real que dicho inmueble tiene. Hacienda considera en muchos casos que dicho valor real puede ser muy diferente al plasmado en la escritura de compraventa. Y de ahí vienen las conocidas como “comprobaciones de valores”. La duda, sin embargo, se plantea en el caso de que lo adquirido sea un inmueble ocupado ilegalmente. ¿Cuál es el valor real del inmueble en este caso? ¿Debe el contribuyente someterse al valor fiscal publicado por la Administración de la Comunidad Autónoma? (Publicado en Idealista)
LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS RESUELVE ESTA CUESTIÓN
Sobre esta cuestión se ha pronunciado recientemente la Dirección General de Tributos. Y ello, en su consulta V2716-20, de 4 de septiembre. En concreto, se preguntó al órgano directivo si, al comprar un inmueble ilegalmente ocupado, era posible tributar en el ITP por un valor distinto al establecido por la Comunidad Autónoma. Ello, teniendo en cuenta que el contribuyente iba a pagar un precio de 65.000 euros por él. Y que, sin embargo, la Comunidad Autónoma (Castilla La Mancha), lo valoraba en 120.000 euros.
La respuesta de Tributos es clara. Así, afirma que “la consultante puede liquidar el ITP y AJD, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, por un valor distinto al fijado por la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, ya que dicha valoración únicamente tiene carácter vinculante para la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.”
No obstante, Tributos recalca que “El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.”
Es decir, el contribuyente puede declarar por el valor que considere se corresponde con el valor real del inmueble. Y en este punto, el hecho de que el inmueble esté ilegalmente ocupado es una circunstancia que, sin duda, afectará a dicha valoración. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la Administración autonómica, si discrepa del valor declarado, siempre podrá iniciar un procedimiento de comprobación de valores.
¿Cómo defenderse de dicha comprobación de valores, si llega al contribuyente, en un caso tan particular como el analizado?
CONSEJOS PARA ANULAR LA COMPROBACIÓN DE VALORES QUE PUDIERA NOTIFICARSE
Lo principal, en estos casos, es poder acreditar que cuando se adquirió el inmueble, estaba ilegalmente ocupado. Y es que, hay que tener en cuenta que la Administración tiene cuatro años para iniciar la comprobación de valores. Por ello, podría darse el caso de que, cuando dicho procedimiento se inicie, el contribuyente ya haya recuperado la propiedad del inmueble, e incluso lo haya arreglado y adecuado.
En este punto, cualquier medio de prueba admisible en Derecho, puede ser aportado. Así, consideramos que el propio expediente judicial de desahucio, serviría para acreditar tal ocupación ilegal. Del mismo modo, la imposibilidad de acceder al inmueble, podría acreditarse mediante acta notarial.
Acreditar dicha circunstancia será clave para oponerse a la comprobación de valores que pudiera notificarse en el futuro. Y ello, porque permitirá constatar que la valoración no ha tenido en cuenta la circunstancia de que el inmueble, cuando se adquirió, estaba ilegalmente ocupado.
SITUACIÓN TRAS LA APROBACIÓN DE LA NUEVA LEY DE LUCHA CONTRA EL FRAUDE
La nueva Ley de lucha contra el fraude que está a punto de ser aprobada, declara que la base imponible del ITP es el valor de mercado de los bienes. Ello, entendido éste como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
No obstante, la nueva normativa prevé que, para el caso de bienes inmuebles, “su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha del devengo del impuesto.”
Se considerará, por tanto, valor de mercado, el fijado por catastro al aprobar el valor de referencia. Dicho valor, obviamente, no tendrá en cuenta la circunstancia particular de que el inmueble, cuando se se adquirió, estaba ocupado ilegalmente.
En este punto, el contribuyente tendrá dos opciones. La primera, declarar conforme a dicho valor de referencia de Catastro. Y, acto seguido, solicitar la rectificación de su autoliquidación, impugnando el valor de referencia. En dicha impugnación deberá alegar la situación de ocupación ilegal del inmueble, en el momento en el que lo adquirió.
La segunda, declarar conforme al valor de escritura (inferior al de Catastro). Y recurrir la liquidación que le notifiquen cuando ésta llegue. En ese momento, podrá impugnar el valor de referencia de Catastro, acreditando la situación de ocupación ilegal del inmueble.
En definitiva, y siendo evidente que la ocupación ilegal del inmueble disminuye su valor, corresponderá a los contribuyentes acreditar y hacer valer dicha circunstancias, cuando no haya sido tenida en cuenta por la Administración.