La crisis económica obligó a muchos a poner en venta sus propiedades, aunque no todos lo consiguieron al no encontrar un comprador o por ser la deuda hipotecaria superior al precio. En espera de que la venta pudiera realizarse algunos decidieron alquilarlos. Ahora que el mercado inmobiliario se recupera tienen la posibilidad de vender sus inmuebles aun estando alquilados, debiendo en tal caso tener en cuenta algunas cuestiones. (Publicado en Idealista)
¿TIENE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EL ARRENDATARIO?
Nuestra legislación reconoce al inquilino el derecho de adquisición preferente sobre el inmueble arrendado en caso de venta.
El arrendatario podrá por tanto ejercitar el derecho de tanteo. Dicho derecho le faculta a adquirir el inmueble abonando el precio que el tercero comprador pagaría, en un plazo de 30 días naturales, a contar desde que el vendedor-arrendador le notifique fehaciente la decisión de vender. También podrá ejercitar el retracto, en caso de que ya se hubiera transmitido el inmueble a un tercero, subrogándose en el lugar de éste y en las mismas condiciones.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto en determinadas excepciones, o cuando las partes hubieran pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, lo que es bastante habitual, debiendo tenerse en cuenta que en los contratos de alquiler anteriores al 6-06-2013 dicha renuncia será válida cuando el arriendo tenga una duración superior a cinco años.
¿ES NECESARIO COMUNICAR LA VENTA AL INQUILINO SI RENUNCIÓ AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE?
La venta de un inmueble arrendado solo podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad si se justifica que el vendedor-arrendador ha notificado al inquilino su intención de vender, y se cumplen los requisitos legalmente exigidos. Pero dicha comunicación, ¿es igualmente exigible cuando el arrendatario haya renunciado expresamente al derecho de adquisición preferente?.
La Ley 4/2013, que modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos, vino a reforzar el principio de autonomía de la voluntad y libertad de pactos permitiendo a las partes convenir la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente sin limitación alguna. En todo caso, según establece el citado texto legal, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación de 30 días a la formalización de la compraventa.
No obstante, tal comunicación no tiene por objeto servir de “dies a quo” para el cómputo del plazo en que el inquilino pueda ejercitar su derecho de tanteo o retracto, del que contractualmente carece, sino como obligación impuesta al vendedor-arrendador para proteger al arrendatario, por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador o evitarle otros perjuicios, conforme ha clarificado la resolución de 11-01-16 de la Dirección General de Registros y Notariado. Por todo ello, la venta que se produzca podrá inscribirse con la mera manifestación del vendedor-arrendador afirmando que el inquilino renunció al derecho de adquisición preferente.
¿ESTÁ OBLIGADO EL COMPRADOR A RESPETAR EL CONTRATO DE ALQUILER O PUEDE RESOLVERLO?
Los arrendamientos sobre fincas urbanas deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surtan efecto frente a terceros adquirentes, según establece la normativa vigente.
El adquirente de buena fe de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad, que se encuentre arrendado como vivienda, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el contrato de alquiler se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca, debiendo en tal caso respetar el arriendo. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil, esto es, se facultará al comprador a resolver el arriendo salvo que exista pacto en contrario, pudiendo el inquilino exigir al nuevo adquirente que le dejé permanecer alquilado durante tres meses desde que le notificó su intención de resolver el arriendo, y al vendedor-arrendador una indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
El comprador de un inmueble alquilado para uso distinto de vivienda, según prevé nuestra legislación, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que adquiera de buena fe desconociendo que el inmueble está alquilado, quedando facultado en tal caso a resolver el arriendo. La inscripción del contrato arrendaticio impedirá la resolución del alquiler al no poder el comprador alegar que desconocía la existencia de la relación arrendaticia.
¿TIENE LA FISCALIDAD DE LA COMPRAVENTA ALGUNA PARTICULARIDAD POR ESTAR EL INMUEBLE ALQUILADO?
Uno de los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario (IRPF) que obtiene el titular de un inmueble alquilado, es la amortización del 3% del valor de la construcción mientras está en vigor el arriendo. Dicha amortización es en definitiva la pérdida de valor que sufre el inmueble por el paso del tiempo.
Cuando el inmueble alquilado se vende, debe descontarse del valor de adquisición, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, la amortización mínima que debía haberse aplicado durante el tiempo que el inmueble estuvo alquilado. Y ello, aunque el vendedor-arrendador no se haya deducido dicho concepto en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta, cuya devolución podrá pedir respecto a los ejercicios no prescritos.
Lo cierto es que el beneficio que el vendedor-arrendador obtuvo vía deducción con anterioridad a la venta del inmueble alquilado, se compensa al tiempo de la transmisión con un incremento de la ganancia patrimonial obtenida que tendrá que declarar y se producirá como consecuencia de disminuir el valor de adquisición del inmueble transmitido. Lo comido por lo servido en definitiva.