Compraventa con precio aplazado: Una alternativa a la hipoteca, en tiempos del COVID19

El número de compraventas e hipotecas firmadas ha descendido en los últimos meses. La pandemia del Covid-19, según apuntaba un reciente análisis de Idealista, está detrás de la caída paulatina de las operaciones para la compra de viviendas. Hecho que se viene constatando desde que se inició el presente ejercicio 2021. Los datos generan inquietud pero todavía no preocupan demasiado al sector. Que confía se produzca un repunte de las ventas según avance el año. Las fórmulas que pueden utilizarse para facilitar el acceso a la vivienda al potencial comprador son diversas. El arrendamiento con opción de compra es una de ellas, según analizamos en una anterior entrada de nuestro blog. La compraventa con pago aplazado del precio otra posibilidad. (Publicado en Idealista)

¿QUÉ ES LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PAGO APLAZADO?

En la compraventa de un inmueble una de las partes se obliga a entregar la propiedad, y la otra a pagar por ella un precio cierto. Es posible que el comprador al tiempo de formalizar la operación no disponga de todo el dinero, ni cuente con financiación bancaria. En tal caso las partes podrán acordar la venta con pago aplazado de precio. Que permitirá al adquirente desembolsarlo en diversos plazos y llevar a cabo la compra pese a la falta puntual de liquidez.

La compraventa con pago aplazado puede llevar aparejada la entrega de la posesión al comprador. De manera que pueda disfrutar del inmueble, aunque no haya satisfecho todavía íntegramente su precio. No obstante, también podrá acordarse que el vendedor retenga la posesión hasta que se le abone la totalidad del precio. Por no estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio, o se ha convenido un aplazamiento del pago.

Es habitual que la compraventa con pago aplazado se formalice en documento privado. Y que se otorgue escritura pública de compraventa, al tiempo en que se liquide la totalidad del precio. Aunque dicha fórmula ofrece pocas garantías al comprador. Dado que en el ínterin podría trasmitirse el inmueble a un tercero o ser objeto de embargo si el vendedor tiene deudas. Siendo aconsejable que la operación se realice directamente ante notario, y se inscriba en el registro la propiedad a favor del comprador.

¿QUÉ GARANTÍAS SUELEN PACTARSE PARA EL CASO DE QUE EL COMPRADOR INCUMPLA LOS PLAZOS DE PAGO?

El contrato de compraventa con pago aplazado que se firme deberá también prever el posible incumplimiento de pago del comprador. Con ánimo de dotar al vendedor de las suficientes garantías para exigir el cumplimiento del contrato. Es decir, el abono del precio que reste por pagar. O plantear en su caso la resolución del contrato de compraventa recuperando el inmueble que trasmitió.

Por ello, es frecuente la previsión de una condición resolutoria expresa en el contrato. En cuya virtud el incumplimiento de cualquiera de los plazos de pago faculta al vendedor a exigir al comprador el cumplimiento o la resolución contractual. Y ello, según lo previsto en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil. De modo que el comprador quede obligado a devolver la propiedad en caso de optar el vendedor por la resolución del contrato.

Otra posible garantía, aunque de uso menos corriente, es el establecimiento de un pacto con reserva de dominio. Que permita al vendedor reservarse la propiedad del inmueble hasta que se materialice el pago íntegro del precio. Y con independencia de que se haya cedido al comprador la posesión de la vivienda. También puede exigirse al comprador que busque una persona solvente de su confianza, para que firme también el contrato como fiador solidario. Y al que pueda reclamar el vendedor el abono de las cantidades impagadas.

¿CÓMO TRIBUTA LA COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO DE UN INMUEBLE?

La venta a plazos de un inmueble, realizada por un particular tributa, principalmente, en tres impuestos. El vendedor deberá tributar por la ganancia obtenida en el IRPF, y en el impuesto de plusvalía municipal (IVTNU). El comprador, por su parte, tributará en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La compraventa con precio aplazado, en el IRPF del vendedor

Comenzando por el vendedor, vemos cómo estamos, a priori, en una transmisión normal, que genera una alteración patrimonial, y que por tanto tributará en su IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia se calculará comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno.

El matiz, en estos casos, está en el hecho de que, cuando se pacte el pago del precio fijado en la compraventa, en plazo superior al año, el contribuyente vendedor tendrá la posibilidad de optar porque la ganancia patrimonial se impute proporcionalmente, en los ejercicios en los que vaya recibiendo los pagos.

Dicha posibilidad está expresamente prevista en el artículo 14.2.d) de la Ley del IRPF. Dispone dicho precepto que “En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes.”

compraventa con precio aplazado

Y en cuanto a qué se consideran “operaciones a plazos”, el mismo artículo dispone que “Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.”

Nótese que el precepto cuenta el plazo desde la fecha de entrega o puesta a disposición del inmueble. Y es que, para que haya ganancia patrimonial es necesario que haya una alteración patrimonial. Es decir, que no solo se firme el contrato de compraventa, sino que se entregue el inmueble, y se ponga a disposición del comprador. Es lo que en Derecho civil se conoce como “título y modo”, necesario para perfeccionar la compra venta.

La compraventa con precio aplazado, en el impuesto de plusvalía municipal

Para que se devengue el impuesto de plusvalía municipal, es igualmente imprescindible que se perfeccione la compraventa, con la entrega del bien. Pero, a diferencia del IRPF, el impuesto de plusvalía municipal no prevé la posibilidad de imputar el impuesto a medida que se van cobrando los plazos. Por ello, una vez formalizada la transmisión, el vendedor deberá ingresar el impuesto.

Todo ello, salvo que la transmisión se haya realizado en pérdidas, por comparación entre los valores de adquisición y transmisión consignados en escrituras.

La compraventa con precio aplazado, en el ITP del comprador

Para el devengo del ITP también será igualmente necesaria, a priori, la transmisión del bien. Así, el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993 declara que el hecho imponible del impuesto son “Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.” Y el devengo se produce el día en que se realice el acto o contrato gravado (artículo 49.1).

Este impuesto, al igual que el de plusvalía municipal, no prevé la imputación del mismo a medida en que se vaya cobrando los plazos pactados. Por ello, formalizada la compraventa el inmueble se exigirá en su totalidad.

CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS... ¿CÓMO AFECTAN A LA FISCALIDAD DE ESTOS CONTRATOS?

Es posible que en la compraventa con precio aplazado se pacten condiciones suspensivas y resolutorias. En las primeras, la eficacia del contrato queda condicionada al cumplimiento de una condición. En las segundas, el cumplimiento de la condición supondrá la resolución del contrato firmado.

Condición suspensiva y resolutoria, en el IRPF

Pues bien, el contrato de compraventa que se sujete a una condición suspensiva, las cantidades que reciba el vendedor con anterioridad a la transmisión de la propiedad se consideran entregas a cuenta del futuro precio a percibir, y no habrá tributación en IRPF.

Si finalmente no se cumple la condición, podría haber una ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor del inmueble. Pero dicha ganancia no se derivaría, obviamente, de la transmisión de ningún elemento patrimonial (que finalmente no se ha materializado), sino de la indemnización por daños y perjuicios que le pudiera corresponder por el hecho de no haberse podido formalizar la compraventa. Dicha ganancia se integraría en la parte general de la base imponible del período impositivo en el que tenga lugar el incumplimiento de la condición.

Si la condición pactada es resolutoria, y se cumple, la contraventa realizada se resolverá. En ese caso, el vendedor, que ya habrá tributado por la ganancia patrimonial al entenderse perfeccionada la compraventa (salvo cumplimiento de la condición), podrá solicitar la rectificación de la declaración de IRPF en la que tributo por dicha ganancia, y la devolución de ingresos indebidos.

compraventa con precio aplazado

Eso sí, en la medida en que este vendedor perciba una indemnización por la resolución del contrato, la misma podría tributar como ganancia patrimonial en la base imponible general, al no venir referida a la transmisión de un inmueble.

Condición suspensiva y resolutoria, en el impuesto de plusvalía municipal

La posible existencia de una condición suspensiva o resolutoria, está expresamente prevista en la normativa del impuesto (Real Decreto Legislativo 2/2004). Así, su artículo 109.4 se refiere a esta cuestión declarando que, en caso de condición suspensiva el impuesto no se liquidará hasta que ésta se cumpla. Por el contrario, en caso de condición resolutoria se exigirá en el momento de la transmisión, sin perjuicio de la devolución que pudiera corresponder en caso de que la condición se cumpla.

Obviamente, el cobro de una indemnización por el vendedor no tendrá repercusiones en este impuesto. Y ello, por no venir referida dicha indemnización a la transmisión del terreno.

Condición suspensiva y resolutoria en el ITP

La normativa del ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993), también prevé la posibilidad de que una transmisión se vea afectada por el cumplimiento de una condición. Así, en su artículo 49.2 dispone que “Toda adquisición de bienes cuya efectividad se halle suspendida por la concurrencia de una condición, un término, un fideicomiso o cualquiera otra limitación, se entenderá siempre realizada el día en que dichas limitaciones desaparezcan.”

Por tanto, la tributación de la operación será una u otra según la condición sea suspensiva, o resolutoria. En el primer caso, no habrá tributación hasta que la condición se cumpla. En el segundo, se producirá el gravamen en el ITP en el momento en que se formalice la transmisión. Y ello, sin perjuicio de la posible devolución caso de que la condición acabara cumpliéndose.

Por supuesto, no habrá en este impuesto tributación por las posibles indemnizaciones cobradas por el vendedor, al no venir referidas a la transmisión del inmueble.

EL CASO ESPECIAL DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

En virtud de este pacto, el vendedor retiene la propiedad del bien hasta el completo pago del precio. Y, hasta que ello, ocurra, tan solo le transfiere la posesión del mismo. Podría pensarse que estamos ante una condición suspensiva. Y ello, porque el comprador no adquiere la propiedad hasta el momento del pago total del precio pactado.

Sin embargo, la Administración considera que en estos casos estamos ante una condición resolutoria. Y ello, basándose en el artículo 2.3 del Reglamento del ITP (Real Decreto 828/1995). Dispone dicho precepto que “Cuando en el contrato se establezca la reserva del dominio hasta el total pago del precio convenido, se entenderá a efectos de la liquidación y pago del Impuesto que la transmisión se realiza con la condición resolutoria del impago del precio en las condiciones convenidas.”

Se trata de una interpretación avalada por el Tribunal Supremo, en sentencia de 14-9-2015.

Por tanto, en estos casos se gravará la operación tanto en IRPF, plusvalía e ITP, desde el primer momento, como si de una condición resolutoria se tratase. No obstante, en el IRPF será posible imputar la ganancia obtenida a medida en que se formalicen los pagos, si se opta expresamente por esta opción.