Toda relación arrendaticia conlleva para el inquilino la obligación de pagar la renta, y el deber de conservar el inmueble en el mismo estado en que se le entregó. No obstante, al recuperar la posesión, el arrendador puede encontrarse con daños severos en su propiedad. Si arrendatario se declara en concurso de acreedores antes de la resolución del contrato, es muy probable que tales desperfectos no sean resarcidos a la propiedad. La Audiencia Provincial de Valencia, en reciente sentencia, clarifica si es o no responsable el administrador concursal en tal caso. (Publicado en Idealista)
CUANDO EL ARRENDATARIO SE DECLARA EN CONCURSO DE ACREEDORES
La declaración de concurso de acreedores del inquilino, que arrienda oficinas y/o locales, es un problema acuciante al que han tenido que hacer frente no pocos propietarios. Y ello, aunque no impida a las partes resolver el contrato ante cualquier incumplimiento.
La normativa concursal, sin embargo, faculta también al juez a acordar la continuación del contrato, aunque exista causa de resolución (impagos, incumplimientos, etc.), atendiendo al interés del concurso. Es decir, si considera que mantener la relación contractual facilitará al inquilino deudor el pago ordenado a sus acreedores.
EL DESAHUCIO DE UN INQUILINO EN CONCURSO DE ACREEDORES
El incidente concursal de desahucio que los propietarios interpusieron frente a la sociedad inquilina, fue el punto de inflexión en el conflicto resuelto por la sentencia que comentamos.
Lo cierto es que la inquilina se declaró en concurso de acreedores pocos meses antes de que el contrato de alquiler expirara. De esta forma, pretendió negarse a abandonar el local una vez concluida la relación arrendaticia.
Con dicha maniobra la inquilina perseguía que el juzgado le permitiera prolongar el contrato, en interés del concurso. Así, podría seguir explotando el inmueble pagando una renta de alquiler muy inferior a la de mercado.
DAÑOS EN EL INMUEBLE ARRENDADO CUANDO EL INQUILINO ESTÁ EN CONCURSO DE ACREEDORES
Resuelto el arriendo por el juzgado, al estimar el desahucio por haber expirado el contrato, se produjo el desalojo de la sociedad inquilina mediante lanzamiento.
Se constaron entonces graves desperfectos en el local arrendado. Daños que fueron reclamados a la inquilina, junto con las rentas dejadas de ingresar tras la expiración del contrato. Para ello, se presentó demanda incidental que fue estimada, y le condenó al pago de los mismos. No obstante, los propietarios no vieron satisfechos dichos importes en el seno del concurso.
EXIGENCIA DE RESPONSABILIDAD A LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES
Por último, al amparo del artículo 36 de la Ley Concursal, se interpuso demanda incidental en ejercicio de las acciones de responsabilidad individual y colectiva contra los administradores concursales y su aseguradora (por la cobertura de responsabilidad civil). Y ello, para procurar el resarcimiento de los daños ocasionados a la propiedad.
Esta demanda fue desestimada por el juzgado de lo mercantil al considerar que la administración concursal no había incurrido en dolo o negligencia merecedora de responder por los daños inferidos en el local. Frente a la citada resolución, se formuló recurso de apelación por los propietarios.
LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA DA LA RAZÓN AL PROPIETARIO
La búsqueda del interés del concurso no puede pretenderse a costa de terceros, según señala la Audiencia Provincial de Valencia. Un comportamiento diligente, que correspondía a la administración concursal, exigía premura en el cumplimiento de la sentencia de desahucio y el desalojo voluntario del local que no se produjo.
No en vano, con la apertura de la fase de liquidación del concurso de la arrendataria, que tuvo lugar antes de que se acordara el desahucio, la administración concursal asumió toda la responsabilidad de las decisiones a adoptar por la sociedad inquilina concursada.
REALIDAD DE LOS DAÑOS, Y RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL
Los daños ocasionados en la propiedad no eran susceptibles de ser cuestionados, dado que se reconocieron con carácter previo por el juzgado.
En todo caso, puntualiza la Audiencia, la administración concursal fue responsable del comportamiento seguido por el gerente de la sociedad inquilina. Y ello, en cuanto a los desperfectos ocasionados por la inapropiada forma en que éste retiró diversos elementos del local, que se arrancaron con la deliberada intención de generar un perjuicio a la propiedad.
Por todo ello, la Sala considera que la administración concursal es responsable de los daños y perjuicios causados a la propiedad derivados de su negligencia, no discutiéndose tampoco la cobertura y responsabilidad de la aseguradora codemandada.
Esta circunstancia conllevó la estimación parcial del recurso y la condena solidaria a la administración concursal y a la aseguradora a pagar los desperfectos, así como parte de las rentas impagadas tras la expiración del contrato arrendaticio.
Esta sentencia establece un interesante criterio doctrinal. Se trata además de una resolución firme, al no haber sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.