La vuelta a la normalidad tras la crisis del COVID-19 todavía se vislumbra lejana. Con el paso del tiempo el impacto económico de la pandemia se ha ido agravando. Y las medidas para reducir los costes del alquiler de negocio son para la mayoría insuficientes. Además, las condiciones anunciadas para la reapertura de los locales hacen inviable la continuidad de muchos negocios. No en vano, un buen número ya se está planteando cerrar. Por eso conviene saber si el inquilino puede desistir del contrato de alquiler por cierre de su negocio. (Publicado en Idealista)
¿TIENE EL INQUILINO DERECHO A DESISTIR DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO?
La duración de un arriendo es uno de los aspectos esenciales del contrato de alquiler. En el arrendamiento de vivienda es la ley la que marca el plazo mínimo. No ocurre lo mismo con los arrendamientos de negocio, en los que la duración la establecen los contratantes. De este modo, pueden pactar el alquiler por el plazo que consideren. O también establecer dentro de ese plazo un periodo de obligado cumplimiento para el arrendatario.
Algo similar sucede con el derecho de desistimiento, que permite dar por concluido el alquiler antes de su vencimiento. En el arrendamiento de vivienda, la ley reconoce claramente tal derecho al inquilino. Sin embargo, en el arrendamiento de negocio el inquilino no goza de dicha facultad, salvo que el contrato lo contemple. Bien otorgándole esa posibilidad al arrendatario o por el trascurso del periodo de obligado cumplimiento convenido.
Por todo ello, con carácter general, debemos señalar que el inquilino no tiene derecho a desistir del contrato de alquiler de negocio. El Tribunal Supremo así lo ha reiterado confirmando que no es aplicable el desistimiento previsto para el alquiler de vivienda, al arrendamiento de negocio. No obstante, la extraordinaria situación que atravesamos podría ser una excepción según comentaremos.
¿QUÉ PUEDE RECLAMAR EL ARRENDADOR SI EL INQUILINO DESISTE DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO?
La respuesta a esta cuestión variará en función de lo que las partes hayan pactado en el contrato. En líneas generales son tres las situaciones que podemos encontrarnos: 1) que no se haya contemplado la facultad de desistir en el contrato; 2) que no se haya previsto el desistimiento, pero se establezca una penalización en caso de incumplimiento; y 3) que esté previsto el desistimiento previo pago de una indemnización.
Si el inquilino desiste sin estar previsto ese derecho en el contrato, el arrendador podrá aceptar o rechazar dicho desistimiento. En caso de aceptar, el contrato deberá resolverse pudiendo el casero reclamar al inquilino los daños y perjuicios sufridos que acredite. De rechazar el desistimiento, podrá exigir las rentas de alquiler pendientes hasta el vencimiento del contrato, o periodo de obligado cumplimiento. Aunque algunas sentencias han establecido ciertos límites.
Otra posibilidad es que el contrato prevea una penalización para el supuesto de que el inquilino incumpla. No se contempla tampoco el desistimiento, pero si se establece una pena para el inquilino incumplidor. Por ello el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato y reclamar la pena prevista. Aunque el juzgado podrá moderarla conforme al artículo 1.154 del Código Civil.
Si el contrato faculta al inquilino a desistir, previo pago de una indemnización, la situación será diferente. En tal caso el desistimiento estará previsto, y las consecuencias para el inquilino también. El arrendador, por tal motivo, podrá reclamar la indemnización pactada sin que quepa moderación alguna, según criterio establecido por el Tribunal Supremo.
¿ES POSIBLE DESISTIR DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO POR LOS EFECTOS DEL COVID-19?
Lo primero será analizar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Si no está previsto el desistimiento en el contrato la situación será más conflictiva. Pese a ello, es posible que el inquilino quiera desistir del contrato por el grave impacto de la crisis en su negocio. En tal caso, será conveniente que el inquilino acredite que la única salida es dejar sin efecto el arriendo. Y ello, por resultar muy gravoso el pago del alquiler o imposible cumplir el contrato.
Dicha imposibilidad no se presumirá sin más. La negativa del arrendador a modificar el contrato, para facilitar que el inquilino sobrelleve la situación, será un primer indicio. No poder acceder a las ayudas previstas por el Gobierno (moratoria pago, préstamos, etc.) supondrá otro indicio. También cabe que las ayudas resulten insuficientes para salvar su negocio. En todo caso, será necesario probar que el inquilino decidió desistir al no existir otras alternativas.
Es posible que el arrendador, si no alcanzan un acuerdo las partes, acuda al juzgado tras el desistimiento del inquilino. Lo más probable es que exija el cumplimiento del contrato de alquiler y las rentas pendientes hasta su vencimiento. Será entonces cuando el inquilino pueda hacer valer, en su caso, la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Buscando justificar que el desistimiento no fue arbitrario, así como la exoneración de las rentas que se le reclaman.
CONCLUSIÓN
No cabe duda que los efectos del COVID-19 van a resultar insalvables para determinados negocios, provocando su cierre definitivo. Es previsible, por ello, el desistimiento de algunos contratos de arrendamiento. No obstante, conviene recordar que la cláusula “rebus sic stantibus” no es aplicable ni tiene efectos resolutorios en todo caso. Si se invoca con dicho objeto, habrá que demostrar que el cumplimiento del contrato fue imposible. Lo aconsejable, como siempre, será hablar con el arrendador para intentar evitar un pleito.
CONSECUENCIAS FISCALES DEL DESISTIMIENTO
Resuelto el contrato por desistimiento, es evidente que ya no existe renta exigible, y por tanto no se produce el devengo del IVA y del IRPF. En este caso, por tanto, cesará la tributación en estos impuestos, y el inmueble quedará vacío. No obstante, el propietario del inmueble deberá imputar en su IRPF rentas inmobiliarias, por los días en que el inmueble no tenga inquilino.
Cabe también plantearse si, en esta situación, el propietario puede deducir los gastos que el inmueble sigue generando, mientras se intenta conseguir un nuevo inquilino. Esta cuestión va a ser aclarada próximamente por el Tribunal Supremo, en el ámbito del IRPF.
¿CÓMO TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN PERCIBIDA POR EL DESISTIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER?
En algún supuesto, el desistimiento puede suponer el derecho del arrendador a percibir una indemnización. Por ello, conviene plantearse cómo tributaría en el IVA e IRPF del propietario, dicha indemnización.
Tributación en el IVA
En IVA, hay que distinguir entre si las cantidades percibidas se corresponden con rentas pactadas, o son una indemnización. Y es que el artículo 78.Tres de la Ley del IVA dispone que no se incluirán en la base imponible "las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las contempladas en el apartado anterior que, por su naturaleza y función, no, constituyan contraprestación o compensación de las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al impuesto".
Por ello, el criterio de la Dirección General de Tributos (consulta V0578-18) es el siguiente:
Si se produce la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, con pago de indemnización por parte del arrendatario, dicha cantidad ha de considerarse de naturaleza indemnizatoria. Por ello, no formará parte de la base imponible del Impuesto al no ser contraprestación de una operación sujeta al mismo. En consecuencia, no se deberá repercutir el IVA por el cobro de la referida indemnización.
Tributación en el IRPF
En IRPF, por el contrario, no hay distinción. Y ello, tanto si las cantidades percibidas por el arrendador tributan como rendimientos del capital inmobiliario, o como actividad económica.
En el primer caso, el artículo 22.2 de la Ley de IRPF dispone que "Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario...".
Y lo mismo ocurrirá si el propietario tributa como actividad económica por cumplir el requisito previsto en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF. En este caso, el propietario tributará en su IRPF por la indemnización percibida, como rendimiento de actividades económicas.
El pago de la indemnización estará sujeto a retención, en la medida en que también lo estuviera la renta de alquiler prevista en el contrato.