El acuerdo alcanzado para la compra de una vivienda suele documentarse con la firma de un contrato privado de compraventa. Lo habitual es que entregue una cantidad en concepto de arras. Y que se establezca un plazo para que las partes formalicen ante notario la compraventa. Muchos de estos contratos se formalizaron antes de que aconteciera la crisis sanitaria que padecemos con motivo del COVID-19. Y ahora el plazo para firmar en Notaría está próximo. En esta coyuntura cabe preguntarse si puedo recuperar las arras que pagué para comprar un piso. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ IMPLICACIONES TIENE LA FIRMA DE UN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON ARRAS?
Las arras constituyen con carácter general una garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación. Por este motivo, cuando en un contrato de compraventa se pacta la entrega de unas arras se hace en principio con la finalidad de apuntalar dicha operación. Cuestión que tuvimos ocasión de comentar en un anterior enlace de nuestro blog.
La doctrina jurisprudencial ha venido distinguiendo tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias son una señal o anticipo del precio, y pretenden reforzar la existencia del contrato. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato. Ni unas ni otras otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.
Las arras penitenciales son con diferencia las más utilizadas actualmente en el mercado inmobiliario. Otorgan a los contratantes la posibilidad de desistir del contrato principal. Y ello, sin necesidad de justificar la causa y por el mero trascurso del plazo que se otorgaron las partes para comparecer ante notario. No obstante, si quien desiste es el comprador no podrá recuperar las arras que entregó. Si es el vendedor quien da marcha atrás, deberá devolver duplicadas las arras que recibió.
EL CUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS Y LA CLAÚSULA “REBUS SIC STANTIBUS”
El cumplimiento de los contratos constituye uno de los pilares de nuestro ordenamiento jurídico, que recoge el principio “pacta sunt servanda”. No en vano, el artículo 1.091 del Código Civil establece claramente que “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
La fuerza obligatoria de los contratos dimana del consentimiento que los firmantes libremente prestaron. Y ello, con relación al acuerdo alcanzado. No obstante, a propósito del COVID-19, mucho se está hablando de la posible revisión de las obligaciones contractuales. E incluso su resolución. Y ello, mediante el uso de la cláusula “rebuc sic stantibus”.
La aplicación de la citada cláusula se produce cuando por circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevisibles, se altera sustancialmente el estado de cosas o la situación que existía a la firma del contrato. Tales circunstancias, totalmente ajenas a los contratantes, deben conllevar a una de las partes la imposibilidad o el gravoso cumplimiento de las obligaciones del contrato.
No debe olvidarse, sin embargo, que la cláusula “rebus sic stantibus” ha sido admitida por los tribunales con mucha cautela. Dejar sin efecto lo firmado, ya sea resolviendo el contrato o modificándolo, solo es posible excepcionalmente. Únicamente en supuestos muy concretos es aplicable la indicada cláusula. De lo contrario, podría quebrantarse el principio que garantiza el cumplimiento de lo pactado.
¿EL COVID-19 JUSTIFICA LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA “REBUS SIC STANTIBUS"?
La firma de un contrato siempre conlleva un cierto riesgo, y la compraventa de un inmueble también. Si la compraventa se formalizó con entrega de arras penitenciales dicho riesgo está en parte contemplado. No en vano, los contratantes podrán desistir de sus obligaciones asumiendo una penalización. Cuestión distinta es que el comprador, como consecuencia del COVID-19, quiera dar marcha atrás y recuperar las arras que entregó.
Confirmar que la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” sería posible en tal caso no parece una cuestión fácil. Requerirá antes que nada analizar detenidamente el supuesto concreto. En todo caso, aun considerando el COVID-19 un riesgo extraordinario e imprevisible, será necesario probar que la pandemia ha supuesto para el comprador la imposibilidad de cumplir el contrato. De lo contrario, no resultaría plausible lo que se pretende.
El Tribunal Supremo, con ocasión de la última crisis económica, ha ido dictando diversas sentencias acerca de aplicación de la citada cláusula. El criterio tradicionalmente restrictivo ha dado paso a un parecer más permisivo, puesto de manifiesto en algunas resoluciones, que sin embargo no puede considerarse generalizado. No obstante, está por ver si la crisis sanitaria actual tendrá un similar impacto.
Finalmente, señalar que ante un conflicto como el planteado convendrá ser prudente. Hablar con el vendedor, antes de que se agote el plazo para ir a notaria, será lo oportuno. Y ello, para saber si está dispuesto anular la operación y devolver el dinero. De no ser así, lo aconsejable es actuar debidamente asesorado. Y es que no estamos ante una problemática sencilla.