La pandemia del Covid-19 ha despertado el interés por las viviendas residenciales, cercanas a los núcleos urbanos y con jardín. Algunos se decantan por viviendas ya construidas, pero también hay quien busca un terreno para poder edificar. No es extraño que algún familiar próximo disponga de alguna parcela amplia o disponible y permita edificar en su terreno a un pariente (hijo, hermano, sobrino, etc.), pese a no ser este propietario del suelo. El Tribunal Supremo en reciente sentencia ha clarificado si pueden desahuciarme de la vivienda construida en terreno ajeno. (Publicado en Idealista)
¿DE QUIÉN ES LA VIVIENDA EDIFICADA EN TERRENO AJENO?
La propiedad de un inmueble da derecho a lo que el bien produce, y también a lo que se le incorpora por obra del hombre o la naturaleza. Y ello en virtud del llamado derecho de accesión que recogen los artículos 353 y siguientes del Código Civil. De manera que la propiedad que se ostenta sobre una cosa permite extender dicho dominio a otras cosas que ella produzca o estén unidas a ella. Ya sea de manera natural o artificialmente.
Por ello, conforme al citado derecho de accesión, lo edificado en terreno ajeno pertenece al dueño del suelo. Así como las mejoras o reparaciones que realice en la parcela. No obstante, el dueño del terreno en el que un tercero edifique de buena fe deberá indemnizar a éste para poder hacer suya la obra. O obligar al que construyó a pagarle el precio del terreno. Careciendo de derecho a indemnización el tercero que edifique en predio ajeno de mala fe.
¿PUEDO RETENER LA VIVIENDA CONSTRUIDA EN TERRENO AJENO?
El derecho de retención es la facultad que la ley otorga al poseedor de un bien para seguir poseyéndolo. Una vez decaiga el título que justificaba tal posesión, y en caso de que su propietario incumpla ciertas obligaciones. Pudiendo considerarse para el que tiene la posesión como un mecanismo de garantía. Si bien es cierto que la posesión deberá ser previa y de buena fe. No pudiendo el poseedor de un bien en precario, en principio, hacer valer dicho derecho de retención. Cuestión que ya abordamos en un artículo anterior de nuestro blog.
La retención de la vivienda edificada en terreno ajeno podría justificarse. Siempre que el propietario del solar no tenga intención de vender el terreno al que construyó. Y pretenda hacer suya la obra sin indemnizar al que edificó en su parcela y vive en el inmueble. Indemnización que según lo previsto en el artículo 453 del Código Civil, comprenderá los gastos útiles y necesarios para la construcción. No teniendo obligación el propietario de compensar al poseedor de buena fe los gastos de puro lujo o mero recreo realizados en la parcela.
¿PUEDEN DESAHUCIARME DE LA CASA EDIFICADA EN TERRENO AJENO?
Esta cuestión ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo. Y ello con motivo del desahucio por precario interpuesto por el propietario de un terreno. Contra un pariente que con su consentimiento edificó en la parcela una vivienda en la que reside. La demanda se desestimó por considerarse que el derecho de retención invocado por la ocupante constituía título suficiente para enervar el desahucio. La Audiencia, por el contrario, estimó el recurso y declaró haber lugar al desahucio.
Lo cierto es que el propietario del terreno autorizó a su hijo y a la esposa del mismo (demandada) para que edificaran a su cargo en dicha parcela. Tras el divorcio de éstos, se adjudicó el uso de la vivienda a la esposa junto con los tres hijos del matrimonio. Solicitando el propietario del suelo al juzgado posteriormente, que declarara a la ocupante de la vivienda en situación de precario. Y formulando en su contra y al propio tiempo acción de desahucio.
Los argumentos del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo considera que la situación de la demandada no es la propia de un precarista. Ni cuando ocupaba junto a su marido la vivienda que construyeron sobre el terreno del demandante, ni posteriormente tras la crisis conyugal. Al haberse constatado que la demandada sufragó junto a su esposo los gastos de construcción de la vivienda. Encontrándonos ante una cuestión que no es meramente posesoria, sino que afecta a la titularidad dominical.
La Sala, por otra parte, recuerda que el Código Civil otorga al dueño del terreno en el que se edificó de buena fe dos opciones: hacer suya la obra indemnizando al que edificó o ceder el terreno a éste a cambio de un precio. Hasta que el propietario del suelo no ejercita la opción, el tercero que edificó es el dueño de la obra, y poseedor de buena fe del terreno ocupado. Pudiendo retener la vivienda mientras el dueño del suelo no le indemnice. Siendo título suficiente para oponerse al desahucio por precario pretendido, que finalmente se desestima.