En tiempo de crisis, son muchos los arrendatarios que han dejado de pagar el alquiler. En estos casos, el propietario tiene la posibilidad de instar el desahucio del inquilino, acumulando a esta acción la reclamación de todas las cantidades adeudadas. Pues bien, cara a la declaración de IRPF, surge la duda de cómo deben tributar las cantidades que logra cobrar el propietario tras el desahucio, si como renta del alquiler, o como una indemnización. Esta cuestión, de suma importancia, ha sido recientemente aclarada por el Tribunal Supremo (Publicado en Idealista).
LAS RENTAS PERCIBIDAS TRAS EL DESHAUCIO DEL INQUILINO MOROSO ¿RENDIMIENTO O INCREMENTO DE PATRIMONIO?
El arrendamiento de inmuebles tributa en el IRPF del propietario como rendimiento del capital inmobiliario, o como renta de actividad económica. Esto último solo ocurrirá cuando el propietario cuente con una persona empleada, con contrato laboral y jornada completa, para la gestión de los alquileres. Así lo exige el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. No obstante, una reciente sentencia de la Audiencia Nacional ha flexibilizado este requisito, indicando en qué supuestos puede considerarse que, contar con una persona contratada a jornada completa es necesario para la actividad, a pesar de no disponerse de muchos inmuebles en alquiler. José María Salcedo, socio del despacho, comenta esta interesante sentencia, en este vídeo 📽️🎬
Por tanto, a priori ésta sería la tributación lógica de las rentas que se perciben durante el arrendamiento, y también de las que se cobran cuando se declara el desahucio del inquilino, y éste abona las rentas pendientes. Sin embargo, en relación con las cantidades cobradas tras el desahucio, el hecho de que, cuando se cobran estas rentas, se haya extinguido ya el contrato de arrendamiento, ha generado dudas de si la tributación correcta sería la propia de los incrementos de patrimonio, y no la de rentas de alquiler.
Esta cuestión llegó finalmente al Tribunal Supremo que, mediante Auto de 26-11-2020 admitió el recurso presentado por el contribuyente contra la sentencia del TSJ de Castilla y León. Ello, considerando que la cuestión que presentaba interés casacional era la de “Determinar si, las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca-, tiene la calificación de rendimiento inmobiliario o ganancia patrimonial, y, en consecuencia, a que ejercicio son imputables las cantidades así obtenidas por el contribuyente”. Comentamos este Auto en esta entrada anterior del blog.
Pues bien, el Tribunal Supremo, en reciente sentencia de 14-12-2021 (recurso 5253/2020), ha aclarado todas las dudas.
EL TRIBUNAL SUPREMO ACLARA CÓMO DEBEN TRIBUTAR EN EL IRPF LAS RENTAS COBRADAS TRAS EL DESAHUCIO DEL INQUILINO
En efecto, en la referida sentencia de 14-12-2021, el Tribunal Supremo desmonta en primer lugar la tesis de la extinción del contrato de arrendamiento tras la presentación de la demanda. Ello justificaría que las rentas cobradas tras el desahucio, no se consideraran derivadas del alquiler, sino una indemnización.
Pues bien, afirma el Tribunal Supremo que "si el desahucio viene determinado por la falta de pago de la renta y si la ley concede al arrendatario demandado la posibilidad de abonar dicha renta en un momento posterior a la presentación de la demanda de desahucio (hasta antes de la celebración de la vista) es evidente que el contrato de arrendamiento subsiste con posterioridad a la presentación de dicha demanda." En definitiva, para el Tribunal Supremo el contrato de arrendamiento subsiste tras la demanda. Y prueba de ello es la posibilidad del inquilino, prevista en el artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), de enervar el desahucio, pagando las cantidades reclamadas en la demanda y las adeudadas en el momento del pago enervador del desahucio.
Por ello, el Tribunal Supremo concluye que, "al tratarse de rentas que derivan del arrendamiento, las cantidades controvertidas deben calificarse de rendimientos íntegros de capital inmobiliario sobre la base del apartado 1 del artículo 22 LIRPF: <<Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.>>"
¿EN QUÉ EJERCICIO DEL IRPF HAY QUE TRIBUTAR POR LAS RENTAS COBRADAS TRAS EL DESAHUCIO DEL INQUILINO MOROSO?
Aclarado que estamos ante rendimientos del capital inmobiliario (o de actividad económica, si se cumple el requisito del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, antes indicado), queda por determinar en qué ejercicio hay que declarar la renta que, finalmente, se ha cobrado. Y es que, surge la duda de si estas rentas deben incluirse sen el IRPF del ejercicio en que la sentencia que declara el desahucio, y la obligación de pagar las rentas, es firme. O si, por el contrario, deben declararse estas rentas en el ejercicio en que fueron exigibles (a pesar de que no se lograron cobrar).
Pues bien, el criterio del Supremo es claro. Así, considera el Alto Tribunal que "Por lo que se refiere imputación temporal de esas rentas, debe estarse al artículo el artículo 14.1.a) LIRPF, en cuya virtud <<Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor>>." Por tanto, la declaración de estas rentas debió realizarse en el ejercicio en que fueron exigibles, aunque con la posibilidad de deducir lo que se conoce como "saldos de dudoso cobro", cuando los rendimientos se califiquen como del capital inmobiliario. Lo explicaremos en el apartado siguiente.
Además, el Supremo deja claro que, en estos casos, no es de aplicación la regla especial de imputación temporal, prevista en el artículo 14.2.a) de la Ley del IRPF. Dispone dicho precepto que "Cuando no se hubiera satisfecho la totalidad o parte de una renta, por encontrarse pendiente de resolución judicial la determinación del derecho a su percepción o su cuantía, los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que aquélla adquiera firmeza".
Y es que, considera el Supremo que, "no nos encontramos aquí ante el concepto de renta litigiosa entendido como renta no percibida por estar pendiente un procedimiento judicial para determinar el derecho a percibirla o su cuantía".
¿CÓMO HAY QUE INCLUIR ESTAS CANTIDADES EN EL IRPF?
Teniendo en cuenta todo lo anterior, vemos cómo el propietario del inmueble debió incluir las rentas del alquiler no cobradas en su declaración de IRPF de cada ejercicio. Eso sí, la ley del IRPF le permitía la posibilidad de deducir, en concepto de "saldos de dudoso cobro" las cantidades impagadas. Ello, siempre que dicha circunstancia quedara debidamente acreditada.
En concreto, esto ocurrirá (artículo 13.e, del Real Decreto 439/2007 -Reglamento del IRPF) cuando el deudor esté en concurso de acreedores. Y también cuando, entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente, y el de la finalización del período impositivo, hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
En esta tesitura, podemos encontrarnos ante tres situaciones:
Propietario que declaró puntualmente las rentas de alquiler en su IRPF, a pesar de no haberlas cobrado, sin deducir los saldos de dudoso cobro.
En este caso, dicho propietario ya ha cumplido con Hacienda, y no deberá incluir renta alguna en su IRPF cuando finalmente cobre los importes adeudados, tras la sentencia judicial de desahucio.
Propietario que declaró en su IRPF las rentas de alquiler no cobradas, pero deduciendo además los saldos de dudoso cobro, una vez cumplidos los requisitos del artículo 13.e) del Reglamento del IRPF.
Pues bien, en este caso, cuando el propietario cobre las rentas adeudadas como consecuencia de la sentencia judicial que ordene el desahucio, deberá declarar un ingreso en el IRPF del ejercicio en que se produzca dicho cobro. Ello se deduce con claridad del último inciso del citado artículo 13.e) del Reglamento del IRPF, cuando dispone que "Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro."
Propietario que no declaró en su IRPF las rentas del alquiler impagadas, y consigue cobrar dichas cantidades ahora, tras la sentencia judicial de desahucio.
Este propietario deberá presentar declaraciones complementarias de los ejercicios en que dichas rentas fueron exigibles, exponiéndose a recibir los recargos previstos en el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria.
No obstante, consideramos que, si alguno de los ejercicios en los que debió declarar dichas rentas de alquiler ya hubiera prescrito, por transcurso de más de cuatro años, este contribuyente podría evitar la tributación en dicho ejercicio. Ello, teniendo en cuenta que la Agencia Tributaria, desde el primer momento, pudo exigirle la tributación en dichos ejercicios en los que no incluyó en su IRPF las rentas de alquiler no cobradas.