El proyecto de Orden a que se refiere este post ya ha sido aprobado y ha entrado en vigor
La reciente sentencia del TSJ de Valencia comentada en este blog, ha supuesto el fin de las comprobaciones de valores, o al menos de la forma en que se venían realizando en la Comunidad Valenciana. La Administración debe replantearse la forma de realizar dichas comprobaciones, y parece que se están dando los primeros pasos en este sentido.
Efectivamente, la experiencia de los últimos años ha demostrado que el método de valoración utilizado por la Conselleria, consistente en el dictamen de peritos ha fracasado. Según el TSJ de Valencia, el método utilizado era en realidad un híbrido entre el dictamen de peritos y la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, que no sirve para obtener el valor real que es la base de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales.
Por eso la Conselleria se ha planteado cambiar el método de valoración, abandonando el dictamen de peritos y pasando a realizar sus comprobaciones por el método previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria: Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Es decir, aplicando unos coeficientes previamente aprobados, al valor catastral de cada inmueble.
Hasta ahora, el uso de dicho método de valoración se ponía a disposición de los contribuyentes que no quisieran tener ningún problema con Hacienda. Si el contribuyente aplicaba los coeficientes aprobados al valor catastral del inmueble, la Conselleria entendía que esa comprobación de valores era "no prioritaria". Ello, sin ser definitivo, sí daba al contribuyente cierta seguridad de que el valor fijado de este modo no iba a ser comprobado. Si el contribuyente consignaba un valor inferior al resultante de aplicar dicho método, la comprobación de valores pasaba a ser "prioritaria".
Pues bien, la Conselleria pretende ahora, en base a una Orden que está en Proyecto, pero que se plantea aprobar en breve, utilizar dicho método de valoración en sus comprobaciones de valores, y actualizar los coeficientes para su aplicación a los valores catastrales. Desaparece por tanto el concepto de comprobaciones "prioritarias" y "no prioritarias". Ahora todas las valoraciones deberán realizarse de este modo, que será el empleado por la Conselleria en las comprobaciones de valores.
Ha de quedar claro que siempre va a prevalecer el precio o contraprestación pactado, cuando resulte superior al que resulte de aplicar dicho método de valoración. Pero en el resto de casos, los contribuyentes que utilicen dicho método y apliquen los coeficientes aprobados para valorar los inmuebles, consignando en su declaración un importe igual o superior al que resulte de los mismos, se beneficiarán de los siguientes efectos: La Conselleria no podrá proceder a la comprobación de valores por otro medio, pudiendo únicamente comprobarse la correcta aplicación de los coeficientes, la veracidad del precio declarado, que el valor catastral sea el actualizado o que las características del inmueble coincidan con las tenidas en cuenta para determinar su valor catastral.
Los coeficientes que se pretenden aprobar serán de aplicación a todos los inmuebles urbanos con excepción de los inmuebles sin valor catastral, los solares y demás terrenos sin edificar, o en los que la edificabilidad materializada sea inferior al 30%, las viviendas unifamiliares aisladas cuya parcela exceda de 400 m2, las naves industriales, los bienes inmuebles de interés cultural (BIC) y las declaraciones de obra nueva o divisiones horizontales.
Podría pensarse que este método va a evitar conflictividad en los Tribunales. A nuestro juicio, nada más lejos de la realidad.
Por un lado los coeficientes aprobados se han aumentado considerablemente, algo que resulta incomprensible dada la crisis del sector inmobiliario, y la caída de precios de las viviendas. A eso hay que unirle el considerable incremento de los valores catastrales llevado a cabo en infinidad de municipios en los últimos años. Ello supone que, en la mayoría de los casos, el valor que resulte de aplicar los coeficientes al valor catastral de cada inmueble, va a ser muy superior al efectivamente pagado ¿Y va a consentir el contribuyente tributar por un valor que nada tiene que ver con el que pagó?
Además, este sistema de valorar los inmuebles de forma colectiva (valor catastral al que se aplica unos coeficientes) no creemos que sirva para determinar el valor real que es la base imponible de los impuestos que se pretenden comprobar. Y ello porque dos viviendas de las mismas características situadas en el mismo edificio, y a las que la ponencia de valores atribuye el mismo valor catastral, pueden tener un valor muy diferente en función de la reforma que se haya realizado, estado de conservación, etc... A nuestro juicio, la determinación del valor real de un inmueble exige una valoración individualizada, que solo es posible con la visita de un técnico, que valore in situ las características del inmueble, calidades, estado de conservación etc...
Todo lo que no se haga así, no son más que atajos que la Administración emplea, y que el tiempo dirá a dónde le llevan.