El paso de los años nos hace comprender el significado real de aquella expresión que afirma que la vida da muchas vueltas. No en vano, las circunstancias pueden exigirnos tomar decisiones que no habíamos previsto, como el cambio de domicilio. Y tal vez también la compra de un nueva casa y venta de la que era nuestra vivienda. En estos casos, la fiscalidad juega un papel importante que habrá que valorar para evitar desagradables sorpresas. Por ello es importante saber si podré aplicar la exención por reinversión en IRPF, si he cedido mi vivienda en alquiler con opción de compra.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿CUÁNDO ES POSIBLE APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA EN EL IRPF?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente puede quedar exenta de gravamen en el IRPF. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida. O únicamente una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.
Los requisitos para aplicar la exención por reinversión son diversos. Resultando imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Por otra parte, el inmueble trasmitido y el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió.
¿QUE PECULIARIDADES TIENE EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?
La cesión del uso de un inmueble a cambio de un precio se conoce como alquiler o arrendamiento. Pudiendo incluirse en el contrato que formalicen las partes una cláusula que faculte exclusivamente al arrendatario a comprar el inmueble. Por un precio cierto y dentro de un plazo establecido. En cuyo caso estaremos ante un alquiler con opción de compra, que podrá ejercitar o no el inquilino. Motivo por el que la compraventa quedará pendiente de la decisión que finalmente adopte el arrendatario.
La opción de compra que se inserte en el contrato de alquiler impondrá al arrendador-concedente el deber de no transmitir a terceros el inmueble alquilado, y mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. Y el derecho al arrendatario-optante a adquirir el inmueble por el precio previamente establecido. Extinguiéndose el derecho de opción de compra una vez expire el plazo concedido sin que el inquilino lo haya ejercido.
En ocasiones suele pactarse que el arrendador perciba una cantidad (prima) de su inquilino por la concesión del derecho de opción. Y que pueda establecerse también que los alquileres satisfechos hasta el ejercicio de la opción se descuenten del precio de compra. Pudiendo el inquilino continuar con el arriendo del inmueble, pese haber concluido el plazo para ejercitar el derecho de opción. Si el plazo que se le otorgó para realizar la compra es inferior a la duración mínima (5 ó 7 años) que la ley establece para los arrendamientos de vivienda.
¿PODRÉ APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN SI HE CEDIDO MI VIVIENDA EN ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?
La Dirección General de Tributos ha tenido ocasión de abordar la cuestión que estamos analizando en una consulta que le fue planteada por un contribuyente. Que adquirió hace un tiempo junto a su mujer un inmueble que ha sido la vivienda habitual de ambos desde hace años. Y que ahora se plantean cederla a un tercero en alquiler con opción de compra. Con la intención de comprar posteriormente una nueva vivienda.
Tributos recuerda que para acogerse a la exención por reinversión ambos inmuebles, el que se trasmite y el que se adquiere, deben tener la condición de vivienda habitual. Entendiéndose por tal la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. No obstante, aunque no haya trascurrido dicho plazo, podrá tener también tal consideración un inmueble cuando concurran circunstancias que exijan el cambio de domicilio. Cuestión que ya tuvimos ocasión de tratar en una anterior entrada de nuestro blog.
Hacienda, conforme prevé el artículo 41bis.3 del RD 439/2007, también considerará que el contribuyente trasmite su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su residencia permanente al tiempo de la venta. O hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la venta. Motivo por el que siempre que la opción de compra se ejercite dentro de los dos años siguientes a la fecha en que se inició el arriendo, el vendedor podrá aplicar la exención por reinversión. Si reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda habitual y cumple los requisitos legalmente establecidos.
En todo caso, dado que cada asunto presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista lo valore. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.