Exención por reinversión en vivienda habitual: ¿Cuándo prescribe el derecho de Hacienda a comprobar?

Según la normativa de IRPF, los contribuyentes que venden su vivienda habitual, pueden beneficiarse de la exención de la ganancia patrimonial obtenida, siempre que reinviertan el importe obtenido en la venta, en la compra de una nueva vivienda habitual. El plazo para realizar dicha reinversión comprende el período existente entre los dos años anteriores a la venta de la primera vivienda hasta dos años después de dicha venta. Hacienda viene persiguiendo a los contribuyentes que se han aplicado esta exención, basándose en curiosas (y añadiremos forzadas), interpretaciones de la norma tributaria. Afortunadamente, los Tribunales han puesto coto a este tipo de comprobaciones.  (Publicado en la revista IURIS & LEX (número 130 del 12-6-2015) Publicado en ElEconomista - Publicado en idealista.com)

En efecto, en los últimos tiempos Hacienda ha venido haciendo gala de una especial manía persecutoria contra los contribuyentes que se han aplicado la referida exención de la ganancia patrimonial, por reinversión en vivienda.

En primer lugar, se ha negado la aplicación de la exención a los contribuyentes que cumplían todos los plazos y requisitos exigidos en la normativa, pero olvidaban incluir en su declaración la mención de que habían reinvertido el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda. Lamentablemente en estos casos, los Tribunales no siempre se han puesto del lado de los contribuyentes, aplicando a nuestro juicio, con excesivo formalismo, la letra de la Ley.

En segundo lugar está el intento de negar la exención a los contribuyentes que habían comprado una nueva vivienda antes de vender la primera. Hacienda, con una interpretación literal de la norma, consideraba que como el dinero a reinvertir tiene que ser el obtenido en la venta, si se compraba la nueva vivienda antes de haber podido vender la anterior, no era aplicable la exención, ya que el dinero utilizado al comprar esa nueva vivienda necesariamente no podía ser el obtenido en la venta, ya que esta no se había llevado a cabo.

Afortunadamente, ha sido el propio TEAC el que en resolución del pasado 11-9-2014 ha desestimado el recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio planteado por la Administración, considerando que el dinero empleado en la compra de la nueva vivienda no tiene por qué ser exactamente el mismo que el obtenido en la venta, y que en los casos en los que se compra la nueva vivienda antes de vender la anterior, las cantidades obtenidas en esta venta sirven para reponer las rentas y ahorros personales que se emplearon para comprar la nueva vivienda. Y esto, es algo que no está vedado por la Ley.

Tenemos por último, otra de las clásicas tretas utilizadas por la Agencia Tributaria contra los contribuyentes que se habían aplicado la exención a que nos venimos refiriendo, consistente en ampliar considerablemente el plazo de prescripción para comprobar este tipo de operaciones. Según Hacienda, como el contribuyente puede reinvertir el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda hasta dos años después de dicha venta, no es sino una vez expirado dicho plazo dos años, cuando se inicia el cómputo de la prescripción para comprobar la declaración. Es decir, si la transmisión de la vivienda se realizó en 2004, como el contribuyente tenía hasta el año 2006 para reinvertir el importe obtenido en la venta, el plazo de prescripción para comprobar la realidad de la reinversión no se inició hasta julio de 2007, una vez ya presentada la renta de 2006 en la que hipotéticamente el contribuyente debió de haber materializado la reinversión, o regularizado la exención indebidamente aplicada. De esta forma, la reinversión del importe obtenido en 2004 pudo ser comprobada hasta junio de 2011, es decir, siete años después.

Afortunadamente, el TSJ de la Comunidad de Madrid, en sentencia de 28-1-2015 ha frenado el ímpetu recaudatorio de Hacienda, afirmando que la interpretación de Hacienda, descrita en el párrafo anterior, carece de toda base jurídica.

En efecto Hacienda, independientemente de cuál es el plazo del que dispone el contribuyente para reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda, no puede obviar cuál es la fecha exacta en que dicha reinversión se ha materializado.

Téngase en cuenta que el contribuyente puede reinvertir el importe obtenido desde dos años antes de la venta de la antigua vivienda, y hasta dos años después. El inicio del plazo de prescripción de este tipo de operaciones se iniciará por tanto, en el momento en que se compre la nueva vivienda reinvirtiendo el importe obtenido (cuando dicha compra es posterior a la venta de la primera vivienda), o en el momento en que se vende la anterior vivienda (cuando la compra de la nueva vivienda ya se ha llevado a cabo con anterioridad).

En ambos momentos, Hacienda dispone de toda la información necesaria para iniciar una comprobación, por lo que si decide no hacerlo, debe ser responsable de sus propios actos (omisiones en este caso), y asumir la posible prescripción de su derecho a comprobar que pudiera llegar a producirse.

5 Comentarios

  1. Buenas tardes. Si obtengo, al vender mi vivienda, una ganancia de 50.000 euros y al comprarme mi nueva vivienda habitual pido un préstamo del 100%, ¿Pierdo la exención?
    Gracias

    1. Hola Javier, en ese caso podría tener problemas para aplicarse la exención, ya que el criterio de Hacienda es que se reinvierta el importe obtenido en la venta (no la ganancia), en la compra de una nueva vivienda. Y ello no ocurre si se financia el 100% de la compra de la nueva vivienda con un préstamo. Según el criterio del TEAC, en su caso habría una exención parcial, por el importe de las cuotas del préstamo que pague en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual. Pero el resto de cantidades quedarían fuera.

  2. Hola buenos días, mi duda es la siguiente:
    Llevo dos años pagando una casa de construcción nueva y el capltal aportado hasta llaves es de 45.000 €, la casa cuesta 176.000€ y la casa antigüa la venderé por 110.000€, mi pregunta es la siguiente, debo reinvertir los 110.000 en la casa nueva para no pagar IRPF a hacienda?
    Gracias de antemano, un saludo

  3. Yo me separé hace 18 años y en la sentencia de separación le adjudicaron el derecho y disfrute de la vivienda a mi hijo y mi ex mujer.
    Yo me compré un piso hace 13 años, del cual tuve que solicitar una hipoteca.
    Mi hijo ya es mayor de edad, y hemos acordado vender nuestra vivienda común. Si invierto todo el dinero de la venta en la amortización de mi hipoteca, aunque hayan pasado más de dos años, ¿puedo aplicarme el supuesto de exención de impuestos al haber invertido el importe de la vivienda que tenía con mi ex mujer en mi vivienda habitual?

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