La Ley del IRPF prevé el beneficio fiscal de la exención por reinversión en vivienda habitual. Dicho beneficio permite a los contribuyentes que venden su vivienda habitual, declarar exenta de IRPF la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión, cuando reinvierten total o parcialmente el importe obtenido en la venta, en la compra de una nueva vivienda. Pero ¿qué ocurre si dicha compra se financia mediante la obtención de un préstamo hipotecario? (Publicado en Idealista)
EL PROBLEMA QUE PLANTEA LA COMPRA DE LA NUEVA VIVIENDA UTILIZANDO FINANCIACIÓN AJENA
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, que es el que regula este beneficio fiscal, exige la reinversión total o parcial del importe obtenido en la venta. El reglamento del impuesto dispone que dicha reinversión en vivienda, deberá llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Por ello, se ha planteado hasta qué punto se cumple dicho requisito, si el contribuyente financia total o parcialmente la compra de la nueva vivienda 
mediante la obtención de un préstamo.
Y es que, en ese caso, el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido. Y no solo en el plazo de dos años antes comentado, sino durante todo el período de amortización del préstamo.
POSIBILIDAD DE QUE LA REINVERSIÓN SE REALICE “A PLAZOS”
Hay que comenzar refiriéndose al artículo 41 del Reglamento del IRPF que permite que la reinversión se realice en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
Y dicho artículo concreta que “…se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.”
Es decir, la normativa del IRPF permite que la reinversión en vivienda se realice “a plazos”, pero siempre que se respete el límite máximo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda.
ES INDIFERENTE QUE EL IMPORTE REIVERTIDO SEA O NO EL MISMO QUE EL OBTENIDO EN LA VENTA DE LA ANTERIOR VIVIENDA
Igualmente, no hay problema en que el importe reinvertido no sea, propiamente, el obtenido en la venta. Así lo declaró el TEAC en una resolución de septiembre de 2014 que comentamos en este blog, afirmando que el dinero empleado en la compra de la nueva vivienda no tiene por qué ser exactamente el mismo que el obtenido en la venta.
Así, cuando se compre la nueva vivienda antes de vender la anterior, las cantidades obtenidas en esta venta se considerará que sirven para reponer las rentas y ahorros personales que se emplearon para comprar la nueva vivienda.
Y si se compra la nueva vivienda tras vender la anterior, en principio no hay problema para que las cantidades reinvertidas provengan de la financiación ajena, y no sean las obtenidas en la venta.
El problema es, como antes se ha indicado, de plazo. Es decir, es imprescindible que la reinversión en vivienda se lleve a cabo en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Y ahí es donde se plantean problemas con la financiación ajena…
QUÉ CANTIDADES SE CONSIDERARÁN REINVERTIDAS EN CASO DE QUE LA NUEVA VIVIENDA SE ADQUIERA CON FINANCIACIÓN AJENA
Así la cosas, en el caso de que la nueva vivienda se haya adquirido financiando íntegramente el importe de la compra, solo se considerarán reinvertidos aquellos importes destinados al pago de las cuotas del préstamo en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda.
Si la financiación obtenida es parcial, se considerarán reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Y ello, tanto se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo obtenido.
Una cuestión, en definitiva, a tener muy en cuenta cuando el contribuyente quiera vender su vivienda habitual para adquirir otra utilizando financiación ajena, y confíe en utilizar el de la exención por reinversión en vivienda.