Siempre es doloroso tener que afrontar una ruptura matrimonial mediante el correspondiente procedimiento de divorcio. El asunto puede complicarse más si existen discrepancias sobre las medidas a adoptar respecto a los hijos menores. O si no hay forma de llegar a un acuerdo sobre el reparto de los bienes comunes. En este sentido, si los cónyuges estaban en régimen de separación de bienes, una opción es extinguir el condominio del piso y demás bienes. En tal caso, surge la duda acerca de si es posible aplicar en IRPF la exención por reinversión, si extingo el condominio del piso por divorcio y cedo mi parte para comprarme otra vivienda.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ ES UN CONDOMINIO Y QUIÉN PUEDE EXTINGUIRLO?
El Código Civil establece en el artículo 392 que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas. De modo que cada partícipe podrá servirse de la cosa común siempre que disponga de ella conforme a su destino. Y de manera que no perjudique el interés comunitario, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho. Por tanto, un condominio existe cuando varios titulares comparten la propiedad de un bien.
Del mismo modo, es importante tener presente que el artículo 400 del Código Civil reconoce a los condóminos la posibilidad de pedir la división de la cosa común. Dado que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. La extinción del condominio comportará generalmente la adjudicación de la cosa a uno de los condueños a cambio de una compensación al resto. Y puede estar motivado por un divorcio, una herencia, etc.
¿QUÉ TRIBUTACIÓN TIENE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO?
La fiscalidad de la extinción de condominio es probablemente el principal motivo por el que muchos la utilizan para acabar con un proindiviso. Lo cierto es que la tributación de estas operaciones es bastante beneficiosa para los contribuyentes. No en vano, la extinción de condominio no tributa en ITP ni en el impuesto de plusvalía. Aunque el que se adjudica el inmueble tributará en AJD por el valor de la parte que adquiera, cuestión que tuvimos ocasión de comentar en un anterior artículo de nuestro blog.
Muy distinta, por el contrario, es la tributación de la extinción de condominio en el IRPF. Lo cierto es que el Tribunal Supremo, tras un intenso debate acerca de la fiscalidad de la operación en dicho impuesto, entendió que la extinción de un proindiviso si está sujeta en el IRPF. Al considerar que la compensación percibida por quien cede su parte del inmueble le genera a este una ganancia patrimonial sujeta al IRPF. Cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación, y esa diferencia de valor sea positiva. Cuestión que también abordamos en su día en otra entrada de nuestro blog.
¿PUEDO APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN IRPF SI EXTINGO EL CONDOMINIO DEL PISO POR DIVORCIO Y CEDO MI PARTE PARA COMPRAR OTRA VIVIENDA?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de análisis en diversas ocasiones por la Dirección General de Tributos (DGT). Con motivo de las consultas que le han ido formulando diversos contribuyentes. Que con motivo de un divorcio van a extinguir el condominio de la vivienda habitual. Adjudicándose uno el inmueble y otro percibiendo una compensación que se quiere destinar a adquirir una nueva vivienda. Planteando el contribuyente si en tal caso podrá aplicar o no en el IRPF la exención por reinversión en vivienda habitual.
Lo cierto, según criterio que estableció el Tribunal Supremo, es que en los casos de división de la cosa común en los que se respeta la cuota de participación no hay alteración patrimonial. Pero está si se producirá cuando se actualice el valor del bien recibido. Circunstancia que se produce cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio. Debiendo tributar en IRPF quien cede su parte de la vivienda.
Tributos, por otra parte, recuerda que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente puede quedar exenta de gravamen en el IRPF. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida. O únicamente una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.
Los requisitos para aplicar la exención por reinversión son diversos. Resultando imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Por otra parte, el inmueble trasmitido y el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió.
En el caso consultado, concluye Tributos, siempre que se cumplan los requisitos anteriormente expuestos resultará aplicable en IRPF la exención por reinversión en vivienda habitual. Siendo imprescindible que la vivienda trasmitida haya tenido la consideración de habitual para la ex esposa o el ex esposo en el momento de la disolución del condominio o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
En todo caso, siempre será conveniente que un profesional especializado pueda valorar las particularidades del asunto, para dar la solución más correcta y beneficiosa para los intereses del contribuyente. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.