Que dos o más personas compartan la titularidad de uno o varios inmuebles es algo frecuente. Y también lo es que dicho proindiviso se haya generado con ocasión de una herencia. Con el paso del tiempo no es extraño que alguno de los comuneros quiera el piso para si. Y pueda plantear al resto la extinción del condominio para adjudicárselo, a cambio de una contraprestación. Aunque también es posible que la extinción del condominio se realice sin compensación económica. En cuyo caso cabrá plantearse si la operación tributa en ITP o en donaciones.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿EN QUÉ CONSISTE LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO?
El artículo 392 del Código Civil establece que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas. Cada partícipe podrá servirse de la cosa común siempre que disponga de ella conforme a su destino. Y de manera que no perjudique el interés comunitario, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho. Pudiendo establecerse turnos de ocupación con uso exclusivo cuando no sea posible un uso compartido. Cuestión que ya tuvimos ocasión de analizar en un anterior artículo de nuestro blog.
Del mismo modo, es importante tener presente que el artículo 400 del Código Civil reconoce a los condóminos la posibilidad de pedir la división de la cosa común. Dado que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Y que la extinción del condominio comportará generalmente la adjudicación de la cosa a uno de los condueños a cambio de una compensación al resto. Si la cosa fuere indivisible y no se alcanzara acuerdo para adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
¿CUÁNDO TRIBUTA LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD EN EL ITP?
La extinción de comunidad supone la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación. Y no constituye una verdadera transmisión pues no se atribuye al comunero algo que antes no tuviera. El Tribunal Supremo ha reiterado que la división de la cosa común y consiguiente adjudicación no es una transmisión patrimonial. Sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.
La disolución del condominio solo quedará sujeta a tributación en el ITP, modalidad trasmisiones patrimoniales onerosas, cuando se produzca un exceso de adjudicación. Es decir, cuando alguno de los comuneros reciba más de lo que le corresponda. En caso contrario, la operación no deberá tributar en el ITP al no producirse una transmisión patrimonial. Criterio que estableció también el Tribunal Supremo en sentencia de 28-6-1999 (Rec. 8138/1998).
No obstante, si no se produce exceso de adjudicación, la operación quedará en principio sujeta a la cuota gradual de AJD. Siempre que medie escritura notarial cuyo objeto sea valuable y el acto resulte inscribible en el Registro de la Propiedad. Y además la operación no está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), ni al Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y Operaciones Societarias (OS).
¿CÓMO DEBO TRIBUTAR SI ME ADJUDICO UN PISO QUE COMPARTO CON MI HERMANO EN PROINDIVISO, SIN DARLE COMPENSACIÓN?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de análisis reciente por la Dirección General de Tributos. Y ello con ocasión de la consulta vinculante formulada por un contribuyente que quiere adjudicarse un inmueble que comparte con sus hermanos. Sin que el exceso de adjudicación se compense a los restantes copropietarios. Se discute en síntesis si la operación debería que dar sujeta a ITP o al Impuesto de Donaciones.
Tributos señala que si al comunero se le adjudica más de lo que le corresponda por su cuota de participación en la cosa común, el exceso que reciba no es algo que tuviese con anterioridad. Por lo que su adjudicación sí constituirá una transmisión patrimonial que podrá tener carácter oneroso o lucrativo, según sea o no objeto de compensación. Y ello, por parte del comunero que recibe el exceso al comunero que recibe de menos.
En el caso planteado nos encontramos ante la disolución de una comunidad de bienes en la que la consultante se va a adjudicar un inmueble. Produciéndose un exceso de adjudicación que no va a ser compensado. Por lo que la adjudicataria deberá tributar en concepto de donación, según lo previsto en el artículo 3.1b de la Ley 29/1987. Y la base imponible será el importe del exceso recibido conforme establece el artículo 9 del citado texto legal.
No obstante, si se le plantea esta problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!