La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo importantes cambios en el sector inmobiliario. Al objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, y evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler. Del mismo modo, el citado texto legal estableció una serie de incentivos fiscales para los arrendadores aplicables en el IRPF. Cuya entrada en vigor se pospuso al 1 de enero de 2024 y conviene conocer.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ BENEFICIOS FISCALES TENÍAN LOS ARRENDADORES ANTES DE LA REFORMA?
La Ley 35/2006 del IRPF establecía en su artículo 23 una reducción aplicable a los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda. De manera que si el rendimiento neto calculado era positivo se podía aplicar una reducción del 60%. Para ello era necesario deducir a los ingresos obtenidos, los gastos recogidos en el citado precepto. Siempre que estuvieran relacionados con el inmueble arrendado, o hubiesen sido necesarios para obtener los ingresos del alquiler.
Esta reducción sólo resultaba aplicable sobre los rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en una autoliquidación. Que necesariamente debía estar presentada antes de que Hacienda hubiera iniciado una comprobación de tales rendimientos. Ya sea con un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o de inspección. Resultando además necesario que los alquileres obtenidos lo fueran en concepto de rendimientos del capital inmobiliario. Y no como actividad económica, cuestión que ya abordamos en anterior entrada de nuestro blog
¿QUÉ NOVEDADES FISCALES PUEDEN APLICAR LOS ARRENDADORES A PARTIR DEL AÑO 2024?
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo una modificación en el artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF. No en vano, y con efectos del 1-01-2024, el arrendador podrá aplicar una reducción del 90% si formaliza un nuevo contrato con el inquilino. Siempre que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado. Y se minore el alquiler al menos un 5% respecto al que el inquilino abonaba en el contrato anterior.
La reducción podrá alcanzar el 70% si no se cumplen los anteriores requisitos, pero el inmueble se incorpora al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas residenciales tensionadas. Y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años. O bien se trate de una vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades sin fines lucrativos. O acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
El arrendador, del mismo modo, podrá aplicar una reducción del 60% si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. Que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato. Y un 50% en cualquier otro caso. Por otra parte, las zonas de mercado residencial tensionado serán determinadas conforme a la legislación estatal en materia de vivienda. Y que apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
¿QUÉ REGIMEN FISCAL ES APLICABLE A LOS CONTRATOS DE ALQUILER ANTERIORES?
Una primera cuestión a clarificar es el régimen fiscal aplicable a los contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 26-05-2023. Fecha en la que entró en vigor la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. En este sentido, según nota publicada por la AEAT, a los rendimientos del capital inmobiliario derivados de dichos contratos les será aplicable la reducción del 60%. Por lo tanto, seguirán aplicando en 2024 la reducción del 60% vigente hasta el 31-12-2023.
Otro aspecto a tener en cuenta es el régimen fiscal aplicable a los contratos de alquiler de vivienda suscritos entre el 26-05-2023 y el 31-12-2023. De este modo, según criterio de la Agencia Tributaria, durante el año 2023 la reducción aplicable será del 60% según lo previsto en la Ley del IRPF vigente hasta 31/12/2023. A partir del 1-01-2024 la reducción será del 90, 70, 60 o 50% según proceda en función de las circunstancias anteriormente expuestas.
No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!