La Ley del IRPF regula en su artículo 23.2, una reducción que es aplicable a todos los arrendadores de inmuebles, siempre que el destino del alquiler haya sido el de vivienda del arrendatario. Te explicamos cómo se aplica esta reducción por alquiler de vivienda, en qué supuestos procede, y cómo puede perderse el derecho a su aplicación. Todo ello, para evitar tener problemas con Hacienda en tu próxima declaración de IRPF. (Publicado en Idealista)
¿CÓMO SE APLICA LA REDUCCIÓN?
La reducción prevista en la Ley es del 60%, y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de inmuebles para vivienda. Es decir, primero hay que determinar cuál es el rendimiento neto.
Para ello, deduciremos a los ingresos obtenidos, los gastos previstos en el citado artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF, siempre que, evidentemente, estén relacionados con el inmueble arrendado, o hayan sido necesarios para obtener los ingresos del alquiler.
Y sólo en el caso de que el rendimiento neto así obtenido resulte positivo, podrá aplicarse la referida reducción del 60%, sobre dicho rendimiento.
¡CUIDADO! NO TODOS LOS ARRENDADORES TIENEN DERECHO A APLICARLA
En efecto, no basta con ser arrendador para tener derecho a aplicar esta reducción. Y es que, como hemos indicado, el inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble, para despacho de un profesional, o para constituir la sede de una empresa, no genera el derecho a aplicar la reducción.
Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.
Recordemos que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF, el arrendamiento de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica, si para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Pues bien, en ese caso, los ingresos obtenidos tributarán como actividad económica, y no existirá derecho a aplicar la reducción a que nos venimos refiriendo. Y es que ésta sólo está prevista para el caso de que el contribuyente obtenga rendimientos del capital inmobiliario.
¿QUÉ PASA SI EL INMUEBLE SE ALQUILA A UNA SOCIEDAD, PARA VIVIENDA DE SUS EMPLEADOS?
En ocasiones la arrendataria es una sociedad, pero el destino del inmueble no va a ser el de oficina o sede social de la entidad, sino el de vivienda de uno de sus empleados. ¿Podría en estos casos el arrendador aplicarse la reducción?
La respuesta es afirmativa. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución que ya comentamos, ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Y que, si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad.
Eso sí, debe constar en el contrato de alquiler la mención de que el inmueble sólo se destinará a vivienda, y la persona física concreta que lo ocupará.
¿Y SI LO ALQUILO A UNA ONG, QUE LO CEDE COMO VIVIENDA?
Algo parecido ocurrirá si el inmueble se alquila a una ONG, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad. Es frecuente que algunas ONG alquilen inmuebles, para luego cederlos a personas sin recursos, o que integren colectivos de especial protección.
En este caso, consideramos que debe atenderse igualmente al destino final que se va a dar al inmueble. Cierto es, que será mucho más complicado en este tipo de arrendamientos, el poder identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el inmueble. Pero consideramos que debiera prevalecer el criterio finalista, teniendo en cuenta que el inmueble se va a destinar como vivienda, y debería admitirse la reducción.
No obstante, la aplicación de la reducción en este caso, puede plantear más problemas que en el antes comentado, de que sea una sociedad la arrendataria, y el destino del inmueble sea el de constituir la vivienda de sus empleados.
¡ATENCIÓN! EL DERECHO A APLICAR LA REDUCCIÓN PUEDE PERDERSE
Hay que aclarar, por último, que el derecho a aplicar la reducción puede perderse, si el contribuyente no incluye los ingresos y gastos obtenidos por el alquiler de vivienda en su declaración de IRPF.
A estos efectos, es indiferente que los ingresos percibidos se declaren o no en plazo, siempre que no se haya iniciado una comprobación tributaria. Es decir, el contribuyente puede realizar una complementaria si en su día olvidó declarar tales ingresos, y aplicarse la reducción.
No obstante, si se inicia una comprobación tributaria y tales ingresos no han sido declarados, el criterio de Hacienda (expresado en una reciente resolución del TEAC), es el de considerar que el contribuyente ya no podrá pedir, en el seno de la comprobación, que se le aplique la reducción.
Estamos, en cualquier caso, ante un criterio administrativo, que no tiene por qué ser compartido por los contribuyentes. De hecho, el TSJ de Madrid ha considerado, en una reciente sentencia, que el criterio del TEAC supone imponer al contribuyente una doble sanción: Por un lado, se le negará la aplicación de la reducción. Por otro, normalmente, se le sancionará por haber incluido incorrectamente en su declaración de IRPF tal reducción. Considera, en definitiva, el TSJ madrileño, que sería posible solicitar la aplicación de la reducción, aunque se hubiera iniciado una comprobación tributaria.
Por ello, no siendo un tema cerrado, aconsejamos el recurso para el caso de que Hacienda niegue la aplicación de la reducción, por los motivos referidosa aportada.