Sabido es que, para librarse de pagar la plusvalía municipal, los contribuyentes tienen que demostrar (normalmente comparando escrituras), que el valor del terreno no se ha incrementado con motivo de su transmisión. El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, ha aclarado si, al llevar a cabo dicha comparación, pueden computarse los gastos de construcción y ampliación llevados a cabo en el inmueble. (Publicado en Idealista)
LO QUE EL TRIBUNAL SUPREMO HABÍA DICHO HASTA AHORA
Hay que recordar que el Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, ha dado respuesta a la cuestión de si es posible computar los gastos de urbanización del terreno, pagados por el contribuyente, como mayor valor de adquisición. Dicha sentencia ya fue objeto de comentario en este blog.
Y la respuesta fue negativa. Y ello, no sólo por considerar que la comparación debe realizarse, únicamente, entre el valor de adquisición y transmisión, sin añadir gastos posteriores a dichas operaciones. Sino también por entender que el impuesto de plusvalía municipal no grava el beneficio obtenido, sino el incremento de valor que han experimentado los terrenos.
Por ello, consideró el Tribunal que no podía hacerse una remisión a las normativas de IRPF e Impuesto de Sociedades al efecto de calcular el valor de adquisición y transmisión como se hace en dichos impuestos.
En este blog ya indicamos que los argumentos esgrimidos por el Tribunal Supremo para rechazar la inclusión de los gastos de urbanización como mayor valor de adquisición, podrían servir igualmente, si lo pretendido era computar los gastos de construcción y ampliación realizados sobre un inmueble.
EL CASO PLANTEADO AL SUPREMO: GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN
En el caso planteado por el Tribunal Supremo, el contribuyente adquirió el inmueble en el año 2011 por 300.000 euros, y lo acabo transmitiendo en 2016, por 330.000 euros. Sin embargo, en 2012 formalizó una escritura de obra nueva y ampliación del inmueble por valor de 70.000 euros.
El contribuyente consideró que el valor del terreno no se había incrementado, teniendo en cuenta que el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió (300.000 euros), sumado al de la obra nueva (70.000 euros), eran notablemente superiores al valor de transmisión (330.000 euros).
Como puede verse, en el caso planteado no sólo se realizó una reforma, sino que también se amplió la edificación inicialmente existente. Sin embargo, a efectos prácticos, la respuesta dada no debe ser distinta de la que se otorgue en el caso de que sólo se lleve a cabo una reforma integral del inmueble, sin ampliación de la edificación. Y es que lo que se plantea en definitiva es si tal obra (de reforma o de ampliación), supone o no un aumento del valor de adquisición del terreno.
EL SUPREMO RESPONDE: LOS GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN NO INCREMENTAN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO
Pues bien, esta cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en una recientísima sentencia. En concreto, afirma el Alto Tribunal que “procede recordar que el IIVTNU lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado (…) que se haya producido una disminución del valor del terreno”.
En definitiva, las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. Y es que, salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción.
¿QUÉ ESTRATEGIA DEBEN SEGUIR LOS CONTRIBUYENTES?
Es evidente que, tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y ampliación del inmueble, pueden considerarse como mayor valor de adquisición al efecto de acreditar la transmisión del terreno en pérdidas, y librarse así de pagar la plusvalía municipal.
Por ello, en estos casos, los contribuyentes no cumplen con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, y de la obra nueva, sino que deben demostrar de otro modo, que el valor del terreno no se ha incrementado.
Y para ello, lo mejor será aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y en el momento de su transmisión. Dicha prueba es la que, hoy por hoy, tiene más posibilidades de éxito.