Es habitual que un contribuyente adquiera un terreno rústico y que, cuando se transmite años más tarde, dicho terreno ya sea urbano. Eso sí, previo pago de los correspondientes gastos de urbanización. Por ello, se ha planteado si, para evitar pagar el impuesto de plusvalía municipal, es posible incrementar el valor de adquisición del terreno con las cuotas pagadas para la transformación urbanística del terreno. Y así obtener una pérdida. Esta cuestión acaba de ser resuelta por el Tribunal Supremo. (Publicado en Idealista)
GASTOS DE URBANIZACIÓN Y PLUSVALÍA MUNICIPAL: CRITERIO DEL TSJ DE VALENCIA Y DEL DE CASTILLA Y LEÓN
Estamos ante un caso muy habitual. Pensemos, por ejemplo, en un terreno rústico adquirido por 240.000 euros, y transmitido (cuando ya es urbano), por 360.000 euros. En el camino, el contribuyente propietario del terreno tuvo que pagar cuotas de urbanización por valor de 136.000 euros. De escrituras resulta una ganancia, pero si se tienen en cuenta los gastos de urbanización, la pérdida es evidente.
Se trata de una sentencia esperada. No en vano, existían criterios judiciales discrepantes sobre el tema. Y es que, la inclusión o no de los gastos de urbanización en el valor de adquisición del terreno es, en muchos casos, clave para evitar pagar la plusvalía municipal.
Sobre esta cuestión ya se pronunció el TSJ de la Comunidad Valenciana, en sentencia que 
es, precisamente, la que se recurrió ante el Tribunal Supremo. Consideró el Tribunal valenciano que los gastos de urbanización del terreno incrementan el valor de los terrenos, incremento que ya se refleja en el precio de transmisión.
Por su parte, el TSJ de Castilla y León se pronunció recientemente en sentido contrario, en sentencia que comentamos en este blog. Para este Tribunal, los gastos de urbanización pagados aumentan el valor de adquisición de los terrenos a efectos de determinar si ha existido o no incremento de valor. Y ello, porque dichos gastos son obligatorios para el propietario del terreno, y porque su deducción es posible en otros impuestos (IRPF e Impuesto de Sociedades), para determinar la ganancia obtenida por la transmisión de un terreno.
EL SUPREMO DECLARA QUE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN NO INCREMENTAN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO
En esta situación, se planteó al Supremo que decidiese si los gastos de urbanización deben considerarse como un mayor precio de adquisición, o debe entenderse que incrementan el valor de los terrenos, incremento que se reflejaría en el precio de transmisión.
El contribuyente consideraba que dichos gastos de urbanización debían computarse para saber si había existido o no incremento de valor del terreno, con motivo de su transmisión. Así, o bien debían añadirse al valor de adquisición del terreno. O bien debían restarse a su valor de transmisión. Todo ello, para poder realizar una comparación entre objetos verdaderamente comparables, que no lo son un terreno rústico y su resultado final como urbano.
Pues bien, el Tribunal Supremo ha declarado que los dos únicos valores a tener en cuenta en la comparación son el adquisición y transmisión. Y que, únicamente a ellos, debe referirse el juicio sobre la existencia de capacidad económica. Por tanto, no pueden tenerse en cuenta otros gastos realizados con posterioridad a la fecha de adquisición del terreno.
En cuanto a la obligatoriedad de pagar dichos gastos de urbanización, considera el Supremo que esto es algo inherente al derecho de propiedad. Y que ello no afecta a la base imponible de la plusvalía municipal, que sólo tiene en cuenta los valores de adquisición y transmisión del terreno.
Por ello, considera el Supremo que, para calcular la existencia de un incremento o de una disminución del valor de los terrenos en el impuesto de plusvalía municipal, los gastos de urbanización soportados con posterioridad a la adquisición del terreno no deben considerarse como un mayor precio de adquisición, puesto que se integran en el valor de los terrenos, como elemento del incremento de valor que se refleja en el precio de transmisión
EFECTOS COLATERALES DE LA SENTENCIA (GASTOS DE NOTARÍA, REGISTRO, ETC…)
Además, considera el Supremo que el impuesto de plusvalía municipal no grava el beneficio obtenido con la transmisión del terreno, y que por ello no es válida la remisión a la normativa del IRPF y del Impuesto de Sociedades. Y es que la finalidad del impuesto es gravar la obtención de una plusvalía como consecuencia de la acción urbanística, y no el beneficio obtenido en una transmisión.
Ello deja en entredicho la posibilidad de incrementar el valor de adquisición con los gastos de notaría, registro, etc… Dicha posibilidad fue defendida por el TSJ de Castilla y León en sentencia que comentamos en este blog. Recordemos que dicho Tribunal se remitía al “valor de adquisición” previsto en la normativa fiscal. Y en base a ello consideraba que los gastos inherentes a la transmisión debían tenerse en cuenta a la hora de determinar si había existido incremento de valor del terreno, o no.
Pues bien, dicha posibilidad queda ahora en entredicho por el Tribunal Supremo. Y es que la plusvalía urbanística que pretende gravar el impuesto de plusvalía municipal, nada tiene que ver con la ganancia patrimonial gravada en el IRPF o Impuesto de Sociedades.
OTROS EFECTOS COLATERALES DE LA SENTENCIA (GASTOS E INVERSIONES REALIZADOS EN EL TERRENO)
De esta interpretación del Supremo se deriva, además, la imposibilidad de incrementar el valor de adquisición, añadiendo otros gastos realizados en el terreno consistentes en inversiones, mejoras, llevadas a cabo en un momento posterior a la adquisición del terreno.
Como se ha dicho, el criterio del Supremo es de considerar que sólo deben tenerse en cuenta los valores de adquisición y transmisión del terreno, al realizar la comparación y determinar si el valor del terreno se ha incrementado o no con su transmisión. Y no los gastos e inversiones realizados con posterioridad a dicha adquisición.
CONCLUSIÓN: UNA SENTENCIA POLÉMICA
Estamos, en definitiva, ante una sentencia a tener muy en cuenta a la hora de determinar en qué casos ha existido incremento del valor del terreno, y en cuáles no. La tendencia del Tribunal Supremo es la de tener en cuenta únicamente el valor de adquisición y transmisión del terreno, sin posibilidad de añadir otros gastos asumidos con posterioridad.
Sin embargo, como afirma el abogado Luis de Lorenzo Gil, en un acertado comentario, con este tipo de interpretaciones se corre el riesgo de volver a gravar rentas irreales, que fue el motivo por el que, en su día, el impuesto fue declarado inconstitucional.
Así si lo que se pretende es no gravar situaciones en las que no ha existido incremento del valor del terreno, no parece que tenga mucho sentido exigir el impuesto, cuando la transmisión del inmueble no ha generado ninguna riqueza al contribuyente.