El impacto económico de la pandemia se está haciendo notar en las familias. Algunas ya están atravesando dificultades por encontrarse alguno de sus miembros desempleado o en un ERTE. Llegar a fin de mes y atender todos los gastos no siempre es posible ni resulta fácil. Para los que tienen su vivienda en propiedad, el pago de la hipoteca es prioritario a otros gastos del inmueble. Circunstancia que está generando un incremento de la morosidad en las comunidades de propietarios a causa del Covid-19. El Tribunal Supremo ha clarificado en reciente sentencia cuál es el plazo para reclamar al vecino moroso. (Publicado en Idealista)
LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD Y EL PROBLEMA DE LA MOROSIDAD
La propiedad de un inmueble en régimen de propiedad horizontal conlleva el pago de los gastos de comunidad. No en vano, la ley establece que el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación. De manera que el propio inmueble responde y está afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios.
La morosidad, no obstante, constituye un problema creciente en las comunidades de vecinos a raíz de la crisis del Covid-19. Lo cierto es que el correcto funcionamiento de los servicios comunes, requiere el concurso de todos los propietarios. Y el impago de los gastos comunes puede suponer también un obstáculo para acometer obras o reparaciones urgentes.
La situación de impagos por la pandemia puede agudizarse si el vecino deudor no manifiesta abiertamente sus dificultades al presidente o administrador. Dejar de pagar sin más no es aconsejable. Es preferible, por embarazoso que resulte, hablar claro y solicitar una moratoria o el fraccionamiento de los pagos. De lo contrario, lo previsible es que la reclamación pueda acabar en los tribunales, generándose tensiones y más gastos.
¿CÓMO DEBE PLANTEARSE LA RECLAMACIÓN JUDICIAL DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD?
La reclamación de las cantidades pendientes al vecino deudor suele articularse a través de un procedimiento monitorio. Éste constituye una vía judicial de reclamación de deudas dinerarias de cualquier importe, liquidas, determinadas, vencidas y exigibles. Su tramitación suele ser ágil y no requiere en principio la intervención de abogado ni procurador.
Para iniciar dicho procedimiento será necesario previamente convocar una junta de propietarios que apruebe la liquidación de la deuda y el ejercicio de acciones legales contra los morosos, debiendo expedir el secretario, con el visto bueno del presidente, certificado del acuerdo de la junta aprobado para facilitarlo al juzgado, previo requerimiento de pago al vecino deudor.
No obstante, es posible que en el contexto actual la comunidad de propietarios intente dar facilidades de pago al vecino moroso y afrontar la vía judicial de reclamación como último recurso, ante la negativa de pago o imposibilidad de un acuerdo de aplazamiento. Tener que llevar a pleito a un vecino no es agradable. Menos aún si el impago tiene su causa en las dificultades económicas que atraviese el deudor por la crisis sanitaria que vivimos.
¿CUÁL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR AL VECINO MOROSO?
La comunidad de propietarios puede verse finalmente abocada a litigar, tras constatar que el vecino moroso no liquida sus deudas pese a que se le den facilidades de pago y tiempo. Por ello, es conveniente saber qué plazo disponemos para reclamarle. Cuestión que ha abordado el Tribunal Supremo últimamente con ocasión de la reclamación iniciada por una comunidad de propietarios.
La demanda presentada frente al vecino moroso lo fue en reclamación de los gastos generales pendientes de los últimos 8 años. Y la cuestión de fondo discutida el plazo de prescripción para reclamar tales gastos de comunidad, considerando la demandante que podía reclamar los gastos pendientes de hasta los 15 años anteriores, y el vecino deudor únicamente de los últimos 5 años, según lo establecido en los artículos 1964 y 1966.3 del Código Civil respectivamente.
El Tribunal Supremo considera que el plazo de 5 años establecido en el artículo 1966.3 del Código Civil es el aplicable, dado que guarda completa relación con la obligación de pago de los gastos generales, que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal prevé. No en vano, puntualiza el Supremo, resulta incomprensible que la comunidad dejara transcurrir tan largo tiempo (superior 5 años) para exigir el pago al vecino que reiteradamente incumplió sus obligaciones.
En todo caso, es importante resaltar que la controversia jurídica planteada quedó superada tras la entrada en vigor de la Ley 42/2015, que modificó el artículo 1964 del Código Civil reduciendo el plazo de prescripción de 15 a 5 años. Equiparándolo al del artículo 1966.3. No obstante, el criterio jurisprudencial establecido puede resultar aplicable a las reclamaciones anteriores a la reforma, que estén todavía en vía de recurso pendientes de resolución.