¿Cómo impugnar una comprobación de valores realizada conforme al método de tasación hipotecaria?

Uno de los métodos de comprobación de valores más frecuentemente usados por las Comunidades Autónomas es el de tasación hipotecaria, previsto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria (LGT). Este método se usa para comprobar el valor declarado por los contribuyentes al adquirir un inmueble. Afecta tanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como al de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Sin embargo, cada vez está más acorralado por los Tribunales, y las liquidaciones dictadas, pueden anularse. (Publicado en Idealista)

¿POR QUÉ EL MÉTODO DE TASACIÓN HIPOTECARIA, ES EL MÁS DIFÍCIL DE RECURRIR?

Este método de valoración es el más difícil de recurrir debido a la existencia de una doctrina legal que afecta al mismo, y que fijó el Tribunal Supremo en el año 2011.

En virtud de dicha doctrina, a la Administración le basta con considerar que el valor de tasación es el valor real del inmueble. No tiene más exigencias de motivación, ni debe comprobar ni justificar de modo alguno que dicho valor de tasación, se corresponde efectivamente, con el valor real del inmueble.

Dicha doctrina legal ya fue comentada en su día en este blog.

Por tanto, todos los recursos que, en los últimos años, cuestionaban la falta de motivación de las liquidaciones han sido desestimados. Y lo mismo ocurría cuando se alegaba, sin más prueba, que el valor de tasación hipotecaria no se correspondía con el real del inmueble.

Pero entonces, ¿es posible anular las liquidaciones dictadas conforme a este método de valoración? ¡Por supuesto que sí! Y a continuación explicamos cómo.

MOTIVOS FORMALES QUE PUEDEN ALEGARSE

Muchas son las liquidaciones que se han anulado porque la tasación hipotecaria, en la que en cada caso se basaba la Administración, no cumplía los requisitos previstos en la legislación hipotecaria.

Una resolución del TEAC, que comentamos en este blog, fue la primera que cuestionó la forma en que se aplicaba este método por las Comunidades Autónomas. A partir de ahí, tanto diversos TEAR, como Tribunales Superiores de Justicia, han anulado muchas liquidaciones dictadas por este método.

En concreto, se echaba en cara la falta de constancia en la escritura de hipoteca del valor de tasación fijado por los interesados. También, la acreditación de la tasación hipotecaria mediante certificación de los servicios competentes, que conste en la propia escritura de constitución de la hipoteca. Por último, se exigía que se acreditara la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, y no que sólo se incluyera en el expediente el asiento de presentación.

Sin embargo, la Administración ha acabado aprendiendo de estos “palos” judiciales, y por ello cada vez es más difícil encontrar comprobaciones de valores realizadas que adolezcan de los defectos formales comentados.

Por ello, es necesario empezar a cuestionar, directamente, el valor de tasación hipotecaria. En particular, si dicho valor se corresponde o no con el valor real del inmueble.

¿PUEDE CUESTIONARSE EL VALOR CONSIGNADO EN LA ESCRITURA DE TASACIÓN HIPOTECARIA?

En efecto, cada vez más Tribunales consideran que, pese a la doctrina legal antes referida, es posible cuestionar si el valor de tasación hipotecaria se corresponde con el valor real del inmueble, que es la base imponible del ITP y del ISyD.

Y es que, una cosa es que la Administración no tenga obligación de justificar que dicho valor de tasación se corresponde con el que realmente tiene el inmueble, y otra que el contribuyente no pueda hacerlo.

De este modo, muchos Tribunales Superiores de Justicia como los de Valencia y Madrid, entre otros, permiten a los contribuyentes aportar prueba pericial para demostrar que, en el caso concreto, el valor de tasación hipotecaria usado por la Comunidad en la comprobación de valores, no se corresponde con el real del inmueble.

Y si la prueba pericial aportada es concluyente y está bien realizada, la comprobación de valores y la liquidación se anularán.

¿PUEDE EXIGIRSE A HACIENDA QUE VISITE EL INMUEBLE EN ESTE MÉTODO DE VALORACIÓN?

En principio la visita del perito no es exigible en este método de valoración. Recordemos que la doctrina legal fijada por el Tribunal Supremo en 2011, liberó a la Administración de la obligación de demostrar que el valor de tasación se corresponde con el real del inmueble. Por ello no es necesario que un perito de Hacienda constate dicha equivalencia de valores.

Sin embargo, todo podría cambiar tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo que ha exigido la visita del perito en el método de comprobación de valores de coeficientes sobre el valor catastral (artículo 57.1.b de la LGT). Hemos comentado dicha sentencia ampliamente en este blog.

En la referida sentencia, el Tribunal Supremo ha declarado que la visita del perito, exigida inicialmente sólo para el método del dictamen de peritos (57.1.e  de la LGT), es necesaria en cualquier método de valoración. Por tanto, puede considerarse que dicha visita, es exigible en cualquier método de comprobación de valores, y no sólo en el del dictamen de peritos o en el de coeficientes sobre el valor catastral.

Con la referida sentencia del Supremo, podría iniciarse el proceso de revisión de la doctrina legal fijada por el Supremo allá por el año 2011. Y es que, no tiene sentido que la visita del perito se exija sólo en unos métodos de comprobación de valores, y en otros no. Máxime, cuando la finalidad de dicha visita es garantizar al contribuyente, mediante una comprobación in situ, que el valor resultante del método de comprobación elegido, se corresponde con el valor real que tiene el inmueble.