La aprobación del Real Decreto Ley 7/2019, cuyo primer año de vigencia está muy próximo, introdujo una importante modificación en la regulación de los arrendamientos urbanos en España. Uno de los cambios más destacados fue la ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler de vivienda. Pasó de tres a cinco años. El otro gran cambio fue la limitación de la cuantía de las garantías adicionales a la fianza a exigir al arrendatario. Se ha fijado en un máximo dos mensualidades de renta. Esta última medida ha acrecentado la preocupación de muchos propietarios por encontrar un inquilino solvente. (Publicado en Idealista)
¿POR QUÉ ES IMPORTANTE QUE EL INQUILINO SEA SOLVENTE?
La mejor carta de presentación que puede exhibir un potencial inquilino es su solvencia. Es decir, su capacidad para hacer frente a las obligaciones que puedan derivarse del contrato de alquiler. No en vano, la relación arrendaticia está basada en la confianza de que las partes cumplirán con lo pactado.
Los límites impuestos al arrendador respecto a las garantías adicionales que puede exigir al inquilino, introducidos por la última reforma en materia de arrendamientos, han generado desconfianza a muchos propietarios. Y es que se ven desprotegidos ante los importantes perjuicios que un arrendatario insolvente pueda ocasionarles. Por este motivo, la solvencia es considerada por muchos caseros un valor en alza de todo potencial inquilino.
Y es que una de las cosas que más preocupa al arrendador es el impago de rentas. Y ello, porque difícilmente podrá compensar tal impago, con las exiguas garantías que la ley permite. Esto, teniendo en cuenta además la duración media (6 meses en adelante) de un procedimiento de desahucio.
Pero intranquilizan todavía más los desperfectos que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble alquilado, esté el piso o no amueblado. Esta circunstancia lastra la salida al mercado de alquiler de un buen número de pisos vacíos.
¿CÓMO PUEDO SABER SI MI INQUILINO ES SOLVENTE?
Lo habitual para contrastar la solvencia del inquilino es analizar su estabilidad laboral e ingresos. Para ello, pueden servir los siguientes consejos:
Cuando el inquilino es trabajador por cuenta ajena...
Si el potencial inquilino es trabajador por cuenta ajena convendrá solicitarle el contrato de trabajo y las últimas nóminas. De esta manera podremos verificar el tiempo que lleva trabajando, y si es funcionario o su relación laboral es de carácter temporal o indefinida. También sabremos sus ingresos mensuales netos, y descartaremos posibles embargos en su nómina. Estas circunstancias nos ayudarán a valorar si tiene la capacidad económica suficiente para hacer frente a la renta de alquiler que pretendemos exigirle.
Inquilino que es trabajador por cuenta propia...
Si se trata de un trabajador por cuenta propia, también llamados autónomos, lo normal será requerirle la última declaración de la renta. Ello puede complementarse con las declaraciones trimestrales de IRPF e IVA. Todos estos datos nos permitirán evaluar sus circunstancias profesionales. Y también si percibe rentas por otros conceptos (alquileres, intereses derivados de productos financieros, etc.).
Inquilino extranjero...
Un supuesto problemático, aunque cada vez más frecuente, es el del inquilino extranjero que quiere residir de modo permanente en España. Sin embargo, este inquilino suele tener sus cuentas bancarias y fuente de ingresos fuera de nuestro país. Y ello, por ser un teletrabajador de una empresa extranjera, un empresario extranjero o un pensionista foráneo. En estos casos, habrá que valorar con mayor detenimiento la documentación y las circunstancias del potencial inquilino para tomar una decisión. En este sentido, conviene saber que en el ámbito de la Unión Europea existe el Reglamento 655/2014. Dicha norma permite bloquear cuentas corrientes en el extranjero por vía judicial, si el inquilino incumple.
Otras opciones para averiguar la solvencia...
Finalmente, conviene saber que existen otras opciones para contrastar el crédito del potencial arrendatario. Una es solicitar un estudio de solvencia del inquilino a alguna empresa que presta estos servicios. No obstante, para ello será necesario que el futuro arrendatario nos dé su consentimiento. También cabe la posibilidad de consultar algún registro de morosos (ASNEF, RAI, etc.). Y ello, para descartar que nuestro candidato aparezca como deudor en estas “listas negras”.
¿QUÉ MEDIDAS PUEDE ADOPTAR EL PROPIETARIO PARA EVITAR RIESGOS?
El nuevo régimen legal del alquiler de vivienda aprobado hace un año no facilita las cosas. Y ello, por haber impuesto ciertas limitaciones a las garantías adicionales que el propietario venía exigiendo al inquilino. En muchos casos, la fianza legal y las dos mensualidades de renta de garantía adicional que permite la normativa actual, resultan muy poca cosa. Sobre todo si las comparamos con los perjuicios que un hipotético impago o los desperfectos en la vivienda pueden conllevar. En estos casos, el propietario puede adoptar las siguientes medidas.
Contrato de alquiler con carácter solidario...
Una primera medida que podrá adoptar la propiedad es plantear un alquiler con carácter solidario. Y ello, en el caso de que sean dos o más los inquilinos que pretenden arrendar el inmueble. De esta manera, ante cualquier incumplimiento, podrá exigir indistintamente a todos o a cualquiera de los inquilinos la totalidad de las deudas o perjuicios que generen. De lo contrario, cada uno responderá proporcionalmente.
Contrato de alquiler con duración superior a cinco años...
Otra posibilidad para exigir al inquilino una garantía adicional mayor, es formalizar un contrato de alquiler con un plazo de duración superior al mínimo legal de cinco años. No en vano, el límite de la garantía adicional a dos mensualidades está previsto para los alquileres de hasta cinco años de duración, siete si el arrendador es persona física. Si el contrato se plantea por seis años podremos exigir más garantías (dos o más mensualidades de renta). Y esta circunstancia puede resultar muy interesante en algunos casos.
Exigir un fiador solidario...
Finalmente, existe la alternativa de solicitar al potencial inquilino que busque una persona de su confianza y solvente como fiador solidario. Y ello, en relación con las obligaciones que se deriven del contrato. Ya tuvimos ocasión de comentar esta medida en una anterior entrada de nuestro blog.
Y es que a nuestro entender, es compatible con la vigente normativa. Ello es así, porque no implica el desembolso por el inquilino o su fiador de importe en metálico alguno a la firma del contrato. De este modo, el arrendador podrá, en caso de impago o desperfectos, reclamar a ambos ampliando de esta manera las expectativas de cobro.
En todo caso, será conveniente incluir una cláusula de afianzamiento en el contrato de alquiler, a firmar por el inquilino y su fiador. Lo idóneo es que un abogado revise dicha cláusula, para evitar futuros disgustos.