Cuando no se puede pagar un préstamo hipotecario, y se acude a la entidad bancaria para obtener la refinanciación de la deuda, es frecuente que el banco exija la inclusión de otras personas, normalmente familiares del deudor, como deudores solidarios del préstamo. ¡Tenga cuidado! Porque dicha inclusión puede traerle problemas con Hacienda.
Las consecuencias fiscales de la inclusión de deudores solidarios en el préstamo hipotecario, muy habitual en los últimos tiempos, ha sido analizada en varias resoluciones de la Dirección General de Tributos. En un post anterior de este blog ya nos referimos a las consecuencias negativas que, respecto a la deducción por inversión en vivienda, podía tener la inclusión de dichos deudores solidarios.
Hoy nos referimos sin embargo al supuesto en el que la inclusión de los deudores solidarios se produce con motivo de una refinanciación del préstamo (no al constituirlo). En estos casos, Hacienda entiende que realmente se está produciendo una novación del préstamo hipotecario, ya que se ha incrementado el número de deudores respecto al inicialmente previsto.
Y dicha novación a su juicio, puede encubrir una donación por parte de los nuevos deudores del préstamo, que no han adquirido parte alguna de la vivienda objeto del préstamo hipotecario. Es decir, entiende que los nuevos deudores del préstamo asumen la obligación de devolver el dinero prestado. Y como dicha obligación se asume sin contraprestación de ningún tipo (ya que no adquieren vivienda), se está realizando el hecho imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones por el concepto de donación, o por cualquier otro negocio jurídico a título gratuito "inter vivos" (artículo 12.c Reglamento del Impuesto: "asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación"). Y el hecho imponible se produce con cada pago que se efectúe al banco en devolución del préstamo.
Al contribuyente solo se le concede una salida para evitar todo este dislate, consistente en la acreditación de que en realidad, los nuevos deudores solidarios, están realizando un préstamo a los deudores originarios. De esta forma aquellos ya no estarían asumiendo la obligación de pago del préstamo sin contraprestación, no existiendo por tanto una donación, sino otro préstamo.
Y todo lo anterior le corresponde probarlo al contribuyente. Tome nota, porque le hará falta realizar un contrato privado de préstamo, entre los nuevos deudores y los originarios. Dicho contrato estará sujeto pero exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero deberá presentarse el modelo 600. Además, se deberá poder acreditar que son los deudores originarios los que pagan íntegramente las cuotas del préstamo que inicialmente se pidió.
Afortunadamente, algunos Tribunales Superiores de Justicia no están conformes con dicha interpretación, considerando que no se trata de examinar si ha existido una novación o no del préstamo, sino que estamos únicamente ante un tema de prueba, consistente en acreditar quiénes son realmente los que abonan el préstamo hipotecario. De esta forma, no habría donación si se acredita que los nuevos deudores no recibieron capital alguno en su cuenta bancaria, ni abonaron las cuotas del préstamo.
Del mismo modo puede entenderse que los nuevos deudores solidarios que se incluyen son realmente avalistas del préstamo, ya que su incorporación tiene por única finalidad la exitencia de una mayor garantía para la entidad bancaria. Por ello la operación realizada sería más bien la constitución de una fianza o aval.
Estamos por tanto ante un tema polémico, que generará conflictividad con Hacienda. Si llega el caso, no se conforme y solicite el auxilio de los Tribunales. Esta es la única solución y estaremos encantados de ayudarle en dicha batalla.