Desde que se declaró el estado de alarma, son muchas las actividades que han tenido que cesar, con la consecuente pérdida de ingresos. Dicha merma en los ingresos está provocando que sean muchos los que no pueden hacer frente al alquiler (ya sea de su vivienda, o del local en el que se encuentra su actividad). En esta tesitura, se ha instado a arrendadores e inquilinos a llegar a acuerdos para la exoneración de la renta, o la concesión de una moratoria. Pero, ¿cómo afectarán estos acuerdos a la fiscalidad de los arrendamientos? ¿Debe tributar el propietario por unos ingresos que no va a obtener? (Publicado en Idealista)
POSIBLES PACTOS ENTRE PROPIETARIOS E INQUILINOS
En una entrada anterior de este blog, ya nos referimos a los posibles acuerdos que podían alcanzar propietarios e inquilinos, para afrontar las dificultades para el pago de la renta de alquiler. Todo ello, en espera de que el Gobierno pueda establecer alguna medida, especialmente diseñada para paliar el impago de alquileres por la crisis del COVID-19 a la que nos enfrentamos.
Hasta que ello ocurra, nos referimos a la posibilidad de exonerar al inquilino del pago del alquiler. Y también, a la opción de conceder una moratoria en el pago de la renta. Esta última posibilidad también podía compatibilizarse con el pago de parte de la renta, aplazando el resto para más adelante.
Pues bien, analizaremos cómo debería tributar el propietario por las rentas que deje de percibir, en función del pacto acordado con su inquilino.
¿POR QUÉ ES NECESARIO MODIFICAR EL CONTRATO, O INCORPORAR UN ANEXO?
Antes de entrar en materia, la primera e importantísima recomendación es la de que el pacto alcanzado entre propietario e inquilino se documente por escrito. A efectos fiscales, la diferencia entre un simple impago de la renta, y un acuerdo de exoneración de la renta, o de moratoria, es muy importante.
Tanto en IRPF como en IVA, el impago del alquiler no exime al propietario de, según el caso, declarar la renta, o ingresar el IVA. Cierto es que las leyes de ambos impuestos prevén mecanismos para compensar el impago. Estos son la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF (artículo 23.1.3º Ley 35/2006), y de la modificación de la base imponible en el IVA (artículo 80.Cuatro Ley 37/1992). Pero ello no siempre será posible.
Por ello, es recomendable poder demostrar que no estamos ante un impago, sino ante un acuerdo entre propietario e inquilino. Ello, además, beneficiará a ambas partes. Al propietario, en el aspecto fiscal. Y al inquilino, en el sentido de que evitará que aquél pueda reclamarle en el futuro la renta dejada de pagar.
CÓMO TRIBUTA LA EXONERACIÓN DEL PAGO DEL ALQUILER
En este caso, consideramos que, a efectos tributarios, estaríamos ante una situación similar a la de concesión de un período de carencia al arrendatario.
Tributación en el IVA
En este caso, hay que tener en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del IVA, este impuesto solo es exigible, en las operaciones de “tracto sucesivo” (y el arrendamiento lo es), “en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción”.
Por tanto, mientras dicho IVA no sea exigible, en virtud del pacto entre arrendador e inquilino, no habrá obligación de repercutirlo. Ni tampoco quedará el propietario obligado a ingresar cuota alguna de IVA.
En este caso, consideramos además que, a pesar de no cobrarse la renta durante un tiempo, no habría un autoconsumo. Y es que la cesión sin cobrar renta no se realiza para fines ajenos a la actividad, sino todo lo contrario. Es decir, precisamente, para salvar el alquiler, y que éste pueda continuar en el futuro.
Tributación en el IRPF
En el IRPF, pasaría algo similar. Y es que, en la medida en que las rentas no sean exigibles por el propietario del inmueble, no se produciría el devengo. Así se prevé en el artículo 14.1.a), Ley 35/2006. Para acreditar lo anterior, será necesario, no obstante, que quede documentado por escrito el acuerdo suscrito entre propietario e inquilino.
La falta de obtención de rendimientos del capital inmobiliario supondrá la obligación de imputar rentas inmobiliarias (artículo 85 Ley 35/2006). Así, la renta que debe declarar el contribuyente será el 2% del valor catastral, (o el 1,1%, si el inmueble está en un municipio con valores revisados).
Si las rentas del alquiler tributan como actividad económica, el contribuyente tampoco deberá incluir en su IRPF dichas rentas. Y ello, porque en función del pacto alcanzado con el arrendatario, la renta del alquiler ya no sería exigible.
CÓMO TRIBUTA LA CONCESIÓN DE UNA MORATORIA DE PAGO
En nuestra opinión, la moratoria en el pago del alquiler tributaría de manera similar. Consideramos que el propietario del inmueble deberá tributar, en cada caso, por las rentas que sean exigibles. Y ello, de acuerdo con el nuevo pacto o contrato firmado.
En definitiva, el propietario deberá tributar en IRPF y en el IVA, en función de las rentas que, de acuerdo con el acuerdo suscrito, resulten exigibles. Y ello, independientemente de que lo haya cobrado o no.
CÓMO TRIBUTA EL PAGO PARCIAL DE LA RENTA, CON EXONERACIÓN DEL IMPORTE RESTANTE
En el caso de que se pacte el pago parcial de la renta, con moratoria del importe restante, el criterio será el mismo. Deberá atenderse al nuevo acuerdo suscrito. Y el propietario deberá tributar en el IRPF, y repercutir e ingresar el IVA, en la medida en que, de acuerdo con dicho pacto, las rentas sean exigibles. Y ello, independientemente de que, llegado dicho vencimiento, no cobrara la renta.
¿QUÉ PASA CON LAS RETENCIONES DEL IRPF, CUANDO NO SE PAGA EL ALQUILER?
Algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a retención, (19%) en función de la condición del inquilino (artículo 76 del Reglamento del IRPF). Ello ocurrirá, normalmente, cuando el inquilino sea una persona jurídica, o un empresario o profesional.
Pues bien, en estos casos, hay que tener en cuenta que la obligación de retener no nace hasta que se pague la renta. Por tanto, la retención se calculará sobre la renta que se pague. De este modo, si no se paga renta durante un plazo, porque así se ha pactado, no habrá retención.
Por otro lado, cuando se respete el acuerdo, y el inquilino pague en la forma pactada, el propietario podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada. Y cuando dicha retención no se haya practicado, porque no se haya pactado el pago la renta, no podrá deducir nada en su declaración de IRPF.