Cuando un contribuyente transmite un terreno urbano, está obligado a pagar la plusvalía municipal. Ello será así, salvo que pueda demostrar, con la comparación de escrituras u otro medio de prueba, que vendió en pérdidas, y que el valor del terreno no se ha incrementado. Es posible que, en algunos casos, de la comparación de escrituras no resulte una pérdida. Sin embargo, incluso en estos casos, es posible demostrar la ausencia de incremento de valor del terreno, y evitar pagar el impuesto. Te explicamos las cuatro estrategias (legales) para hacerlo (Publicado en Idealista)
1.POSIBILIDAD DE ACTUALIZAR EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO CONFORME AL IPC.
Cada vez más Juzgados y Tribunales están permitiendo que, a la hora de realizar la comparación entre escrituras de adquisición y transmisión del terreno, se actualice el valor de adquisición del terreno, conforme al IPC. Comentamos esta posibilidad en una reciente entrada de este blog.
Esto será particularmente interesante en el caso de inmuebles adquiridos hace muchos años, según veremos a continuación.
Pensemos, por ejemplo, en un contribuyente que adquirió en marzo del año 2002 un terreno por 100.000 euros y lo transmite en noviembre de 2018 por 120.000 euros. De la comparación de escrituras resultará una ganancia de 20.000 euros. Sin embargo, si se actualiza el valor de adquisición conforme al IPC (39,3% para ese período), sí resultará una pérdida, y el contribuyente podrá librarse de pagar el impuesto.
Se trata en definitiva de comparar valores reales, ya que, como afirma el Juzgado de lo Contencioso nº 6 de Valencia en varias sentencias, no es idéntico lo que puede comprarse con una cierta cantidad de dinero en el año “X” que en el año “X+20.
2.ES POSIBLE INCLUIR LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN DEL TERRENO COMO MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN.
Puede ocurrir que un contribuyente adquiriera el terreno cuando éste era rústico o urbanizable. En estos casos, se ha planteado si, al valor de adquisición consignado en la escritura, pueden añadírsele los gastos de urbanización que dicho propietario habrá tenido que soportar para que el terreno llegue a convertirse en urbano. Ello, para tener en cuenta estos gastos de urbanización en la comparación de escrituras, para obtener una pérdida y evitar pagar el impuesto de plusvalía municipal.
Esta cuestión se encuentra en la actualidad pendiente de resolución por el Tribunal Supremo, según comentamos en una entrada anterior de este blog. En concreto, el Alto Tribunal deberá decidir si estos gastos de urbanización suponen un mayor precio de adquisición del terreno, o simplemente incrementan el valor de éstos, incremento que se reflejaría en el precio de transmisión. En este último caso estos gastos no se podrían incluir en la comparación de escrituras, para obtener una pérdida.
Sin embargo, ya hay Tribunales Superiores de Justicia, como el de Castilla y León, que sin esperar a saber cuál será la interpretación del Tribunal Supremo, están considerando que los gastos de urbanización pagados son mayor valor de adquisición del terreno. Comentamos esta sentencia en una reciente entrada del blog.
Por tanto, para este Tribunal los gastos de urbanización cuentan, y deben tenerse en cuenta a la hora de comparar las escrituras de adquisición y transmisión de un terreno, para determinar si hay que pagar, o no, el impuesto de plusvalía municipal.
3.INCLUIR LOS GASTOS DE NOTARÍA, REGISTRO Y TRIBUTOS, PARA EVITAR PAGAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL
Esta misma sentencia del TSJ de Castilla y León va todavía más lejos, y permite además tener en cuenta los gastos de notaría, registro y tributos, soportados al adquirir el terreno. Por tanto, al valor de adquisición del terreno, podrán sumarse los gastos de notaría, registro y tributos. Y además actualizar el importe total conforme al IPC, para luego llevar a cabo la comparación con el valor consignado en la escritura de transmisión.
Para llegar a tal conclusión el Tribunal castellano-leonés, se remite a la normativa del Impuesto de Sociedades y del IRPF. En ambos impuestos, se permite a los contribuyentes añadir al valor de adquisición de los terrenos, los costes de notaría, registro y tributos, para determinar la ganancia obtenida en la transmisión.
Por tanto, y en aplicación de la interpretación sostenida por este Tribunal, puede alegarse la ausencia de obligación de pagar el impuesto de plusvalía municipal, si al sumar los referidos gastos al valor de adquisición, resultara una pérdida.
4.¿QUÉ HACER CUANDO NI ACTUALIZANDO VALORES, NI AÑADIENDO GASTOS, RESULTA UNA PÉRDIDA…?
Puede pasar que, a pesar de actualizar el valor de adquisición conforme al IPC, añadir gastos de urbanización (si los hay), y de notaría, registro y tributos, todavía resulte una ganancia.
Si ésta es muy superior al impuesto que exige el Ayuntamiento, no quedará otro remedio que pagar el impuesto de plusvalía municipal. Lo único que podría alegarse en estos casos es el error en la fórmula de cálculo del impuesto, cuestión que será resuelta en breve por el Tribunal Supremo.
Sin embargo, puede ocurrir que, tras la consideración de todos esos gastos y la actualización conforme al IPC, todavía resulte una ganancia de la comparación de escrituras, pero ésta sea muy pequeña. Sobre todo, en comparación al impuesto que se exige.
Pues bien, en este caso, habrá que preguntarse si el impuesto es confiscatorio. Y ello ocurrirá cuando la ganancia obtenida en la transmisión del terreno tenga que destinarse, totalmente, o en gran parte, al pago del impuesto.
Pensemos, por ejemplo, en un contribuyente que ha obtenido una ganancia en la transmisión de 8.000 euros, y tiene que pagar una plusvalía municipal de 7.000 euros, o de 9.000 euros. Pues bien, en ambos casos, el impuesto será confiscatorio. En el primer caso, el pago del impuesto absorberá gran parte de la ganancia obtenida. Y en el segundo, directamente la ganancia obtenida se destinará al pago del impuesto.
Por ello, en estos casos, a pesar de existir ganancia, el impuesto será confiscatorio e inconstitucional. Así lo ha declarado, por ejemplo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.