A la hora de evitar el pago del impuesto de plusvalía municipal, una de las cuestiones más relevantes es la de poder demostrar que no ha existido incremento de valor del terreno. La duda se plantea cuando se transmite un terreno en virtud de un contrato de leasing o arrendamiento financiero. Y ello, no solo en relación a, si en esos casos, hay o no incremento de valor, sino también a cómo se determinaría éste. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ES EL LEASING INMOBILIARIO?
El arrendamiento financiero o leasing inmobiliario se ha confirmado en los últimos tiempos como una alternativa muy interesante a la compra o alquiler de un inmueble.
Mediante esta fórmula de financiación las empresas o particulares pueden acabar adquiriendo un inmueble (oficina, nave industrial, locales o incluso una vivienda). Y ello, sin necesidad de pasar por el trámite de firmar una hipoteca y sin necesidad de pagar un alquiler como tal.
En estos casos, todo empieza con el acuerdo suscrito con un arrendador financiero. Éste es quien adquiere primeramente el inmueble. Acto seguido, lo cederá en régimen de arrendamiento, con una opción de compra al final del contrato. Y ello, pagando lo que se conoce como "valor residual".
EL LEASING INMOBILIARIO, ¿TRIBUTA EN EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL?
En los últimos meses se ha discutido si la transmisión de un terreno mediante un leasing inmobiliario, debe tributar o no en el impuesto de plusvalía municipal.
En este punto, es evidente que la transmisión no se verifica hasta que se ejercita la opción de compra por el importe del valor residual. Así lo ha declarado, por ejemplo, la Dirección General de Tributos en la consulta V0590-19. Y ello, afirmando que “el IIVTNU se devenga en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno, es decir, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra”.
La duda se plantea, por tanto, en relación con la cuestión de si, en estos casos, hay o no incremento de valor del terreno.
EL TSJ DE ASTURIAS CONSIDERA QUE NO HAY INCREMENTO DE VALOR
En este punto, los contribuyentes pueden acogerse al criterio del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Asturias. Dicho Tribunal, en una reciente sentencia, ha declarado que en estos casos no hay incremento de valor. Y ello, por dos motivos.
En primer lugar, porque el valor de transmisión del terreno “ha quedado definitivamente fijado en la fecha del contrato inicial de tal modo que en la correspondiente al ejercicio de la opción la entidad bancaria no puede alterarlo aduciendo un mayor valor del bien en su día objeto del leasing, siendo esta la única manera en la que se revelaría en la entidad bancaria vendedora una mayor capacidad económica que es lo que constituye la última esencia del impuesto”.
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Es decir, considera el Tribunal asturiano que el valor de transmisión del terreno queda determinado en la fecha en que se firma el contrato de leasing. Y ello, cuando aún quedan muchos años (todo el arriendo) para que éste se transmita pagando su valor residual. Por tanto, teniendo en cuenta esto, parece claro que, en estos casos, no habría incremento de valor del terreno.
En segundo lugar, considera el TSJ de Asturias que “Tampoco cabe alegar, en contra de lo anteriormente indicado, la diferencia existente entre el precio de adquisición del bien por el banco y el total fijado en la operación de leasing, puesto que ello deriva de la aplicación de los intereses, amortización y comisiones que constituyen la esencia del negocio bancario y que son conceptos totalmente independientes del mayor o menor valor que pudiera tener el bien objeto del contrato que, como decimos, permanece invariable”.
Es decir, que no es posible determinar la existencia de incremento de valor sumando el total de cuotas pagadas, y el valor residual. Y comparándolo con el valor de adquisición del terreno. Como bien dice el TSJ, dichas cuotas tienen un contenido financiero. Constituyen el negocio de la entidad que cede el bien. Y por ello, no reflejan el verdadero incremento de valor del terreno.
EL TSJ DE ARAGÓN CONSIDERA QUE, EN ESTOS CASOS, SÍ PUEDE HABER INCREMENTO DE VALOR
En contra de la anterior interpretación tenemos al TSJ de Aragón que, en una sentencia de 2017, considera que el incremento del valor del terreno puede ser acreditado por la Administración, prescindiendo de los valores de las cuotas, y residual del bien, que figuren en el contrato.
Es decir, que la particularidad del contrato de leasing solo impediría tomar los valores reflejados en dicho contrato para determinar el incremento de valor. Pero dicho incremento podría probarse de cualquier otra forma. Así, afirma que “frente a la alegada <<estabilidad o mantenimiento del precio fijado con antelación en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento financiero>>, que en el presente caso la "materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial" se obtiene -según se ha expuesto en el fundamento de derecho precedente- por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero, pero debe concluirse que dicho incremento del valor, que revela una capacidad económica real, existe y, por lo tanto, es susceptible de ser grabado por medio del tributo controvertido”.
En definitiva, se discute si la propia naturaleza jurídica del contrato de leasing impide considerar que, en estos casos, hay incremento de valor (TSJ de Asturias). O si, por el contrario, dicho incremento de valor puede existir también caso de transmisión mediante arrendamiento financiero. Y es posible acreditarlo con cualquier medio de prueba (TSJ de Aragón).
EL TRIBUNAL SUPREMO DECIDIRÁ
Se trata de una cuestión que va a ser decidida en breve por el Tribunal Supremo, constando ya admitido a trámite un recurso de casación sobre el tema. En él, se ha fijado como cuestión que presenta interés casacional la de “Determinar los parámetros jurídicos, económicos y temporales que deben tenerse en consideración para concluir que la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero constituye o no el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.
Habrá que esperar, por tanto, a ver qué dice el Tribunal Supremo. Y ello, para saber si la transmisión de terrenos mediante un contrato de arrendamiento financiero queda o no sujeta al impuesto de plusvalía municipal.
QUÉ DEBEN HACER LOS CONTRIBUYENTES QUE HAYAN TRANSMITIDO O ADQUIRIDO UN TERRENO POR LEASING
Estamos ante una cuestión que no solo afecta a las empresas de leasing o arrendamiento financiero, que son las que figuran como transmitentes en la operación. Y es que, en muchos de casos, se pactó que el impuesto lo pagara el adquirente del terreno. Por ello, hay muchas empresas y particulares que pueden encontrarse en esta situación. Es decir, que deben recurrir una liquidación, o rectificar una autoliquidación, referida a la adquisición de un terreno realizada en virtud de un contrato de arrendamiento financiero. Y ello, a pesar de no ser los sujetos pasivos del impuesto.
Si fue el Ayuntamiento el que liquidó la plusvalía, lo interesante es mantener “vivo” el recurso contra la misma. Es decir, no dejar de recurrir. Y ello, para evitar que la liquidación devenga firme e inatacable. Solo de esta forma, el contribuyente podrá beneficiarse del hipotético criterio favorable de la sentencia que acabe dictando el Tribunal Supremo.
Si en su día se presentó una autoliquidación, existe un plazo de cuatro años para rectificarla. Por ello, los contribuyentes pueden esperar a ver cuál es el criterio del Supremo sobre esta cuestión. Y solicitar entonces la rectificación.