Tributos aclara cómo deben tributar las promotoras y constructoras en la nueva plusvalía municipal

Mediante Real Decreto – Ley 26/2021, el impuesto de plusvalía municipal sufrió una importante modificación, como consecuencia de la declaración de inconstitucionalidad del sistema objetivo de cálculo del impuesto. En esta tesitura, se ha planteado a la Dirección General de Tributos cómo deben tributar a partir de ahora las empresas promotoras y constructoras. Ello, cuando compren terrenos, pero acaben vendiendo las viviendas y locales construidos sobre los mismos.(Publicado en idealista)

Autor: José María Salcedo (Consultas a josemaria.salcedo@aticojuridico.com)

LAS PRINCIPALES NOVEDADES DE LA NUEVA PLUSVALÍA MUNICIPAL

En concreto, las principales novedades que trajo el citado Real Decreto – Ley son la posibilidad de evitar el pago del impuesto, cuando se acredite que no ha existido incremento del valor del terreno. Y también la opción de tributar por el incremento de valor realmente obtenido, y no por el resultante de una fórmula objetiva.

Pero, en ambos casos, es necesario llevar a cabo una comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno. Ello, para determinar, en primer lugar, si el valor de éste se ha incrementado, y no hay que tributar por la plusvalía municipal. Y, en segundo lugar, y caso de que toque pagar este impuesto, para precisar cuál es el incremento de valor realmente obtenido.

Pues bien, en el caso de empresas promotoras y constructoras, se plantea cómo llevar a cabo tal comparación, teniendo en cuenta que se compra un terreno, y se vende una pluralidad de viviendas y locales construidos sobre el mismo. Y surgen dudas, además, sobre cómo actuar para el caso habitual de que, en el momento de la venta, alguno de los inmuebles no tenga todavía referencia catastral asignada.

promotoras y constructoras

CÓMO SABER SI HA EXISTIDO O NO INCREMENTO DE VALOR DEL TERRENO

Esta cuestión ha sido resuelta por la Dirección General de Tributos, en reciente resolución V0983-22, de 4 de mayo. Pues bien, considera Tributos que, en estos casos, procede calcular por separado los valores de transmisión y adquisición del terreno.

Cálculo del valor de transmisión del terreno, a efectos de la comparación

En cuanto al valor de transmisión, y teniendo en cuenta que estaremos ya ante un terreno construido (será una vivienda, o un local), “se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.”

Por ello, si el valor catastral del terreno del inmueble vendido, supone el 65% del valor catastral total, dicho porcentaje se tomará para determinar qué parte del valor de transmisión, corresponde al terreno. Así, si la vivienda o local se vende por 100.000 euros, 65.000 euros sería el valor correspondiente al terreno.

Cómo calcular el valor de adquisición del terreno

Sin embargo, dicho porcentaje no podrá aplicarse al valor de adquisición. Y ello, porque en su día estas empresas promotoras y constructoras no adquirieron un inmueble construido, sino un terreno. Por este motivo, no será necesario calcular qué parte del valor de adquisición correspondió en su día al terreno, porque todo lo adquirido entonces era terreno, y no había construcción.

En concreto, afirma Tributos que “la aplicación de la citada proporción al valor de adquisición solo tendrá lugar en el caso de que el inmueble en la fecha de la adquisición estuviese constituido por terreno más construcción, pero no cuando solo se adquirió terreno, supuesto en el cual deberá tomarse el valor de adquisición en su totalidad.”

Sin embargo, tampoco procederá computar el valor de adquisición del terreno en su totalidad, sino solo la parte que se corresponda con el inmueble transmitido. La Dirección General de Tributos es, en este punto, muy gráfica. Y aclara que, “A los efectos de determinar el <<valor de adquisición del terreno de la vivienda>>, tal y como se ha señalado, no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido.

Confiesa Tributos que “Esto último no viene especificado en la redacción del artículo 104.5 del TRLRHL, pero se deduce que la comparación debe hacerse entre valores homogéneos y referidos a un mismo bien inmueble.”

Con un ejemplo, se entiende mejor

Y, para mayor claridad, expone un ejemplo de cómo calcular dicho valor de adquisición. Ello, indicando que, “si se adquiere un terreno por un valor de 1.000.000 euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de las partes, como valor de adquisición no puede tomarse el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir que el valor de adquisición del terreno transmitido sería de100.000 euros.”

Por tanto, las empresas promotoras y constructoras deberán tomar como valor de adquisición el que se corresponda con la proporción que suponga el inmueble transmitido, sobre la totalidad del terreno, tras la división horizontal. Todo ello, a efectos de la comparación de valores de adquisición y transmisión, para determinar si ha existido o no incremento de valor y, en caso afirmativo, cuál ha sido el incremento realmente obtenido.

CUANDO EL INMUEBLE TRANSMITIDO NO TIENE ASIGNADO TODAVÍA UN VALOR CATASTRAL

Puede ocurrir y, de hecho, es bastante habitual, que cuando se pretende vender alguna vivienda o local del edificio recién construido, aquellos no tengan asignado todavía un valor catastral.

Imposibilidad de calcular la base imponible con el método objetivo, y con el real

En esta tesitura, es imposible liquidar o autoliquidar el impuesto de plusvalía municipal. Y es que, si se pretende aplicar el método de cálculo objetivo, nos encontraremos con el problema de que no tenemos el valor catastral de la fecha de transmisión del terreno, que es sobre el que se aplican los coeficientes para determinar la base imponible.

Del mismo modo, si pretendiéramos aplicar el sistema de cálculo real, no podríamos determinar cuál es el valor de transmisión del terreno. Y ello, porque nos faltaría saber la proporción del valor catastral del terreno del local o vivienda vendido, sobre el valor catastral total, para determinar así qué parte del valor de transmisión corresponde al terreno.

El artículo 107.2.a) del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, la solución a estos casos

Por ello, para dar solución a estos casos, Tributos se remite al artículo 107.2.a), último párrafo, de la normativa de la plusvalía municipal, que dispone que “Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.”

Por tanto, no quedará otra que esperar a que se asigne un valor catastral al inmueble, momento en el que el Ayuntamiento dictará liquidación exigiendo el impuesto. Sin embargo, la empresa constructora o promotora no tiene por qué quedarse de brazos cruzados.

Así, afirma Tributos que, “si el contribuyente considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien si considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas del artículo 107 del TRLRHL, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo del artículo 110.2 del TRLRHL, para que la Administración practique la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.”

¿Qué se puede hacer, hasta que el inmueble tenga valor catastral?

Por tanto, las empresas promotoras y constructoras, al comunicar la transmisión al Ayuntamiento, podrán solicitar ya la no sujeción al impuesto, por considerar que no ha existido incremento de valor del terreno. Del mismo modo, si mediante cualquier medido de prueba, pueden acreditar que la base imponible que debe tenerse en cuenta es inferior a la que resulta de aplicar las normas del impuesto, también pueden plantearlo al Ayuntamiento.

De todas formas, no se pierde ningún derecho por no hacerlo. Y es que, como concluye Tributos, la empresa “podrá alegar las anteriores circunstancias en el recurso o reclamación que pueda interponer contra la liquidación del impuesto que se le notifique por la Administración tributaria.”

En definitiva, en estos casos estas empresas promotoras y constructoras deberán comunicar al Ayuntamiento la transmisión, y las circunstancias que consideren, pueden determinar la no sujeción al impuesto, o una menor tributación. Pero, también es posible que comuniquen simplemente la transmisión, y esperen a que se les notifique la liquidación, para plantear en vía de recurso todas estas cuestiones.