La compra de un inmueble está condicionada en muchos casos a la obtención de financiación bancaria. Y ésta se materializa con la concesión de un préstamo, y la constitución de hipoteca sobre la vivienda. El impago de las cuotas del préstamo puede traer consigo el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Y la pérdida del inmueble, que será adjudicado al banco o un tercero. Si la vivienda estaba alquilada pueden surgir dudas acerca de la continuidad del arriendo. Y también, en relación con los derechos que puede hacer valer el nuevo propietario frente al inquilino, como, por ejemplo, el de reclamar las rentas impagadas. (Publicado en Idealista)
¿QUEDA RESUELTO EL CONTRATO DE ALQUILER TRAS LA ADJUDICACIÓN DEL PISO A UN TERCERO EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA?
La cuestión que en el presente apartado abordamos fue objeto de análisis en una reciente entrada de nuestro blog. Y la respuesta a la misma dependerá de la fecha en que el contrato de alquiler se suscribió. Ello, dado que la normativa arrendaticia ha sufrido diversos cambios en los últimos años. En todo caso, vamos a considerar los dos supuestos más frecuentes que en la actualidad pueden darse.
Es posible que el contrato de alquiler se firmara tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019. En tal caso, el arriendo se mantendrá en vigor, pese a que la vivienda alquilada se subaste, y adjudique a un tercero. Esto, al menos, durante el plazo mínimo legal (5 ó 7 años) de duración del contrato. No obstante, si la adjudicación por subasta se produjera trascurrido el indicado plazo, el contrato de alquiler quedará resuelto. Ello, salvo que estuviera inscrito en el registro de la propiedad con anterioridad a la hipoteca.
La situación será distinta si el contrato de alquiler se firmó antes del 6-03-2019. Y es que, en tal caso, no le será aplicable el Real Decreto-Ley 7/2019 que introdujo la última reforma. Y el contrato de alquiler quedará resuelto, si el arrendador pierde el inmueble tras iniciar el banco la ejecución hipotecaria. Ello, nuevamente, a excepción de que el contrato de alquiler estuviera inscrito en el registro de la propiedad antes de la hipoteca.
¿EN QUE SITUACIÓN QUEDA EL INQUILINO UNA VEZ RESUELTO EL CONTRATO DE ALQUILER TRAS LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA?
La adjudicación a un tercero del inmueble alquilado, a través del procedimiento de ejecución hipotecaria, comportará la resolución del arriendo. Esto será así, si el contrato de alquiler se firmó entre 6-06-2013 y el 5-03-2019, periodo en el que estuvo vigente el artículo 13 de la ley arrendaticia, según la redacción dada por la Ley 4/2013. Y salvo que el alquiler se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.
La extinción del arriendo “ipso iure” comportará que el inquilino quede ocupando el inmueble en precario. Y ello, teniendo en cuenta que el título que justificaba el goce de la posesión ha quedado extinguido. No obstante, el adjudicatario podrá concertar un nuevo contrato de alquiler con el arrendatario. O instar, en caso de interesarle recuperar la posesión del inmueble, un procedimiento de desahucio por precario.
¿PUEDE EL ADJUDICTARIO DE UN PISO ALQUILADO EXIGIR LAS RENTAS IMPAGADAS AL INQUILINO?
El supuesto que se plantea en este último apartado ha sido objeto de análisis de una reciente sentencia del Tribunal Supremo. Ello, con motivo de la demanda de desahucio, por impago con reclamación de rentas impagadas, que interpuso la SAREB contra el ocupante de un piso que le fue adjudicado. Lo cierto es que el ocupante era inquilino del anterior propietario en virtud de contrato de alquiler suscrito el 28-05-2014. Y la SAREB resultó adjudicataria del inmueble en fecha 1-09-2014, tras un procedimiento de ejecución hipotecaria.
La sociedad demandante solicita el desahucio por impago y la reclamación de las rentas de alquiler impagadas desde octubre de 2014 a mayo de 2017. El Tribunal Supremo considera que el contrato quedó resuelto por aplicación de la Ley. Ello, teniendo en cuenta que el arriendo se inició estando vigente el artículo 13 de la arrendaticia, según la redacción dada en la Ley 4/2013. Y que este artículo preveía la extinción del alquiler, si el arrendador perdía la propiedad tras un procedimiento de ejecución hipotecaria.
De este modo, la cuestión de fondo a resolver es la relativa a la reclamación de rentas de alquiler. Y, en este sentido, entiende el Supremo que no cabe fundar la demanda de reclamación de las rentas impagadas en un contrato de alquiler extinguido. No existiendo, además, vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y el anterior arrendatario. Todo lo anterior, sin perjuicio de otras alternativas con las que contaba la demandante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.
Por todo ello, concluye el Supremo, no procede la condena al pago al demandado de los alquileres impagados que se le reclaman. Pero sí el desalojo de la vivienda ocupada, al haberse extinguido el arrendamiento tras la adjudicación del inmueble a la sociedad demandada, mediante un procedimiento de enajenación forzosa, como es la ejecución hipotecaria.