Es relativamente frecuente que, con motivo de una herencia, varias personas puedan adquirir la titularidad compartida de un mismo inmueble. Ello, ostentando todos los herederos la propiedad del bien en proindiviso. Puede darse, además, la circunstancia de que los copropietarios no alcancen fácilmente un acuerdo respecto al destino del inmueble. Esto ocurrirá si son varios los que quieren adjudicárselo, o si no se ponen de acuerdo para venderlo. Por ello, en aras a evitar conflictos, una opción a tener en cuenta en estos casos es el reparto del inmueble mediante el procedimiento de segregación. Explicamos en qué casos sería posible, y los trámites e implicaciones fiscales. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ES LA SEGREGACIÓN Y EN QUÉ CASOS ES POSIBLE?
La segregación es el proceso mediante el cual se separa del inmueble original una o varias partes del mismo. De esta manera, las partes segregadas constituyen inmuebles independientes de la matriz, que podrán inscribirse en el registro de la propiedad. Sin embargo, no debe confundirse la segregación con la división, en la que el inmueble original se fragmenta y desaparece, dando lugar a varios inmuebles que se inscriben autónomamente.
Para que la segregación sea posible deberán cumplirse ciertos requisitos (dimensiones mínimas, habitabilidad, salida a la vía pública, etc.). No obstante, estos podrán variar según las características del inmueble (piso, terreno, etc.) y la comunidad autónoma donde radique. Por ello, es aconsejable que previamente se valore el inmueble y la normativa aplicable, antes de poder tener la certeza de que la segregación podría ser viable.
¿QUÉ TRÁMITES HAY QUE REALIZAR PARA LLEVAR A CABO LA SEGREGACIÓN?
El primer paso para poder llevar a cabo la segregación será obtener la oportuna autorización administrativa. Para ello, resultará conveniente que un técnico prepare la documentación necesaria para cursar la solicitud. En ella, deberá acreditarse el cumplimiento de los requisitos legales exigidos. Además, si el inmueble radica en un edificio en régimen de propiedad horizontal, habrá que obtener también la autorización de la comunidad de propietarios. Ello, salvo que el título constitutivo o los estatutos lo autoricen.
Posteriormente, una vez la Administración haya dado su plácet, habrá que formalizar ante notario la escritura de segregación. Ello, al objeto de separar una o varias partes de la finca matriz, y proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de las partes segregadas como fincas independientes. Este acto no altera el patrimonio de los propietarios, pero sí modifica la configuración del inmueble. Y es que, lo que era una finca registral, pasa a ser dos o más.
Finalmente, la alteración de la finca como consecuencia de la segregación deberá ser notificada al Catastro. Ello, en el plazo máximo de dos meses desde que se formalice la segregación en escritura pública. Estamos ante un trámite que en algunos casos puede realizar directamente la notaría. Por su parte, el Catastro dispone de un plazo de seis meses para dictar la oportuna resolución con la modificación de los datos catastrales.
¿QUÉ FISCALIDAD TIENE LA OPERACIÓN?
La segregación está en principio sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Ello, dado que es una operación que se formaliza en escritura pública cuyo objeto es un bien evaluable e inscribible en el registro de la propiedad. La base sobre la que deberá tributarse será el valor de la parte del inmueble que se segrega. Ello, a diferencia de la división, en la que se tributará por el valor total del inmueble.
No obstante, si la segregación se lleva a cabo como paso previo necesario para simultáneamente, en único acto y en la misma escritura, extinguir el proindiviso existente sobre dicho inmueble, podría eludirse la tributación en AJD por ambos conceptos. Y ello, según criterio establecido por el TEAC en varias resoluciones recientes (11-07-2019 Rec.1406/2016; y 29-06-2021 Rec. 3746/2019). Comentamos esta doctrina en un artículo anterior de este blog.
Por otra parte, debemos tener presente que la extinción de condominio no tributará en el ITP, salvo que se produzcan excesos de adjudicación. Ni tampoco estará sujeta a la llamada plusvalía municipal. No obstante, si existirá una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando, con motivo de la extinción de condominio se actualice el valor del inmueble. Se trata ésta de una doctrina casacional que el Tribunal Supremo ha establecido en reciente sentencia de 10-10-2022, y que ha sido objeto de una reciente entrada de nuestro blog.
No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!