La visita del perito al inmueble… ¿es también exigible en el método de comprobación de valores de tasación hipotecaria?

El método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”, ha sido señalado por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana, en sentencia estimatoria notificada a nuestro despacho. Considera el Tribunal valenciano que el valor de tasación es diferente al valor que realmente tiene el inmueble, y le exige una mayor motivación o justificación de dicho valor. Además, surge la duda de si, en este método de comprobación, un perito debe también visitar el inmueble. Y en nuestra opinión, sobran argumentos para llegar a tal conclusión.

LA SENTENCIA DEL TSJ DE VALENCIA DEJA ABIERTA LA PUERTA A LA EXIGENCIA DE LA VISITA DEL PERITO EN EL MÉTODO DE TASACIÓN HIPOTECARIA

Básicamente, la sentencia dictada por el TSJ de Valencia el pasado 5 de junio, contiene dos pronunciamientos de gran interés:

  • En primer lugar, se acoge la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 23-5-2018. Recordemos que, en dicha resolución judicial, el Alto Tribunal declaró que “el acto de determinación del valor real de los inmuebles (…) ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, La tasación hipotecarianormalmente mediante visita al lugar”. Añadiendo que, el “que la reseñada sea una doctrina concebida en principio para concretar los requisitos y condiciones de la prueba de peritos de la Administración no debe constituir un obstáculo serio para su proyección sobre cualquier valoración correctora que afectase a bienes inmuebles, cuando menos en el ámbito del impuesto que examinamos.”

Por tanto, si se asume tal doctrina, no debería haber ningún problema para exigir, también en el método de comprobación de valores de tasación hipotecaria, la visita del perito al inmueble comprobado.

  • En segundo lugar, se reconoce que el valor hipotecario y el valor real o de mercado del inmueble son cosas diferentes. Y ello, teniendo en cuenta la finalidad perseguida por uno y otro valor.

Pues bien, con estos dos argumentos es posible exigir la visita del perito también en este método de valoración. Y frente a ello, no es posible considerar que dicha visita ya se ha cumplido con la inspección del inmueble llevada a cabo por el arquitecto de la sociedad de tasación que valoró el inmueble a efectos hipotecarios.

LA VISITA DEL ARQUITECTO DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN NO ES SUFICIENTE

Se argumenta en ocasiones, que la visita del perito no sería necesario en estos casos, teniendo en cuenta que el inmueble ya fue objeto de una inspección por parte del arquitecto de la sociedad tasadora que realizó la valoración con fines hipotecarios.

Pues bien, consideramos que, con la sentencia del pasado 5-6-2019 del TSJ de Valencia, dichos argumentos ya no pueden ser acogidos.

Por un lado, vemos cómo la propia sentencia del Supremo de 23-5-2018, asumida por el TSJ de la Comunidad Valenciana, exige la realización de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar.

Pero es que, además, el hecho de que el TSJ haya considerado que el valor de tasación hipotecaria, y el valor real o de mercado del inmueble, son cosas distintas, convierte en intrascendente la visita del arquitecto de la sociedad de tasación.

Y ello, al perseguir dicho técnico la obtención de un valor (a efectos hipotecarios), que nada tiene que ver con el valor real o de mercado del inmueble. Por ello, la comprobación in situ realizada por dicho arquitecto se hace a los solos efectos de obtener el valor hipotecario del inmueble, no su valor real, y no puede considerarse suficiente para entender cumplido el requisito de la visita del perito al inmueble.

PARA UTILIZAR UNA VALORACIÓN REALIZADA POR UN PERITO EXTERNO, LA ADMINISTRACIÓN DEBE FIRMAR PREVIAMENTE UN CONVENIO DE COLABORACIÓN

Hay que recordar, además, que el TEAC, en unificación de criterio, solo ha permitido a la Administración utilizar las valoraciones de peritos externos cuando previamente se ha firmado un convenio de colaboración con la sociedad de tasación.

Así, en una resolución reciente ha afirmado que, si la Administración Tributaria decide encargar a una empresa privada la realización de una determinada valoración, y previamente se ha firmado un convenio de colaboración con dicha empresa, con las garantías exigibles al caso, dicha valoración podrá ser utilizada como el dictamen de perito al que se refiere el artículo 57.1.e) de la de la Ley General Tributaria.

Y ello es un argumento más para considerar que la Administración no puede utilizar la visita de un perito externo, sin vinculación de ningún tipo con ella, y sin haberse firmado un convenio de colaboración, para entender cumplido el requisito de que un perito realice un examen personal del inmueble.

ÁTICO JURÍDICO YA LLEVA TIEMPO EXIGIENDO LA VISITA DEL PERITO, TAMBIÉN EN ESTE MÉTODO DE VALORACIÓN

Por ello, desde el despacho, y a partir de la publicación de la sentencia de 23-5-2018 dictada por el Tribunal Supremo, exigimos la visita del perito también en este método de valoración. Y así lo hemos solicitado ya en recursos presentados en varios Tribunales Superiores de Justicia.

Se trata de una cuestión que hasta la fecha no ha sido resuelta, pero que sin duda adquiere una mayor relevancia una vez el TSJ de la Comunidad Valenciana ha considerado que al método de tasación hipotecaria le es exigible también el cumplimiento de los requisitos a que se refiere la referida sentencia del Supremo.

Comentar

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *