Comprobación de valores: El «chollo» del método de tasación hipotecaria se acaba para la Administración

Uno de los métodos de comprobación de valores más difíciles de impugnar es del del artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria. En ese método, se considera que el valor del bien es el que se fijó a efectos de la tasación hipotecaria. Hasta ahora, una antigua doctrina legal del Tribunal Supremo permitía a la Administración imponer dicho valor sin motivación de ningún tipo. Ahora, y gracias a una sentencia obtenida por nuestro despacho, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana ha considerado dicha doctrina legal superada. Se acaba por tanto el chollo del método de tasación hipotecaria. (Publicado en Idealista, CV Radio Valencia)

LA ODIOSA DOCTRINA LEGAL QUE CONVIERTE EL MÉTODO DE "TASACIÓN HIPOTECARIA", EN UN CHOLLO PARA LA ADMINISTRACIÓN

Hasta ahora, y en virtud de la sentencia del Tribunal Supremo de 7-12-2011, existía una doctrina legal que determinaba que cuando la Administración utilizaba este medio de comprobación de valores, no tenía ninguna carga probatoria adicional respecto a los otros medios de valoración, ni tampoco venía obligada a justificar que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto. Dicha sentencia fue comentada en este blog.

En la práctica, esto se traduce en que la Administración, en su liquidación, directamente impone el valor de tasación, y no tiene que justificar que el mismo se corresponde con el valor real del inmueble.

Pues bien, el Tribunal Superior de Justicia, en la sentencia que comentamos, de fecha 5-6-2019, ha declarado que “el criterio de la STS de 7-12-2011, está superado por el de 23 de mayo de 2018”.

LA SENTENCIA DE 23-5-2018 DEL TRIBUNAL SUPREMO, ¿UNA REVISIÓN DE LA DOCTRINA LEGAL?

La sentencia de 23-5-2018 se refiere a otro método de valoración. Concretamente, al de coeficientes sobre el valor catastral (57.1.b de la Ley General Tributaria). Sin embargo, sus pronunciamientos tienen vocación de generalidad, ya que aluden a todos los métodos de comprobación en general, y plantean exigencias aplicables a todos ellos.

Por ello, desde este despacho siempre consideramos que la referida sentencia de 23-5-2018 debía suponer la revisión de la privilegiada doctrina legal que afectaba al método de tasación hipotecaria. Y así lo expusimos claramente en este post de nuestro blog, y venimos alegándolo en todos nuestros escritos contra el método de tasación hipotecaria, planteados desde entonces. método de tasación hipotecaria En concreto, el Tribunal Supremo afirmó en su sentencia de 23-5-2018 que “el acto de determinación del valor real de los inmuebles (…) ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar”.

Y, añade el Supremo que, el “que la reseñada sea una doctrina concebida en principio para concretar los requisitos y condiciones de la prueba de peritos de la Administración no debe constituir un obstáculo serio para su proyección sobre cualquier valoración correctora que afectase a bienes inmuebles, cuando menos en el ámbito del impuesto que examinamos.”

Por tanto, a partir de esta sentencia, no tiene sentido que exista un método de valoración como el de tasación hipotecaria, que mantenga el absurdo privilegio de liberar a la Administración de su obligación de motivar y justificar el valor impuesto al contribuyente. Y así lo ha entendido acertadamente el TSJ de la Comunidad Valenciana, en la sentencia que comentamos.

EXIGENCIA DE MOTIVACIÓN, TAMBIÉN EN EL MÉTODO DE TASACIÓN HIPOTECARIA 

De entre todas las exigencias referidas, el TSJ valenciano se ha centrado en este caso en la de la motivación. Critica el Tribunal que la única motivación que tiene la liquidación es la simple remisión a la doctrina legal del Tribunal Supremo, de 7-12-2011, y al valor de tasación hipotecaria contenido en la escritura de préstamo.

En este caso, dicha motivación era especialmente necesaria, teniendo en cuenta que el contribuyente declaró incluso por encima de los valores oficiales de la Comunidad. Por ello, y según el artículo 134.1 de la Ley General Tributaria, dicha comprobación no podía iniciarse. Y en todo caso, era necesaria una justificación patente de por qué los valores oficiales de la Comunidad no eran aplicables en este caso.

No obstante, consideramos que a la tasación hipotecaria le resultan también aplicables el resto de exigencias de la sentencia del Tribunal Supremo de 23-5-2018. Entre ellas, la de la visita al perito. Así lo indicamos en una entrada anterior de este blog.

PARA EL TSJ DE VALENCIA, EL VALOR DE TASACIÓN NADA TIENE QUE VER CON EL REAL DEL INMUEBLE

En la demanda presentada, también argumentamos que el valor de tasación nada tenía que ver con el real del inmueble, al tener una finalidad distinta.

Pues bien, este motivo también ha sido acogido. Así, considera el TSJ que “difícilmente podemos identificar el valor real o de mercado del bien, con el de tasación hipotecaria pues este viene referido a la posibilidad futura de comerciar con el inmueble”.

Y ello le lleva a afirmar que “lo que no es posible, es identificar el valor real del bien con el de tasación hipotecaria, pues ya hemos señalado que la valoración tiene una finalidad distinta”. Y por ello, concluye que la Administración solo podrá utilizar este medio "cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor real de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso."

CONCLUSIÓN: MILES DE COMPROBACIONES PODRÁN SER ANULADAS

El método de tasación hipotecaria es el método estrella en este momento, y el que se usa “de serie” en varias Comunidades Autónomas. Por ello, la aplicación de la sentencia del TSJ de Valencia que hemos comentado, puede provocar la anulación de miles de liquidaciones. Y es que, en ninguna de ellas, ni en la tasación hipotecaria a la que acude la Administración, se justifica que el valor de tasación se corresponda con el real del inmueble.

En definitiva, esta sentencia deja a este método de comprobación muy tocado. Es, por tanto momento para recurrir estas liquidaciones. Se acaba en definitiva, el chollo que este método de valoración suponía para la Administración.