Los contribuyentes que son propietarios de inmuebles ocupados, no sólo no pueden disfrutar de los mismos, ni arrendarlos, ni probablemente venderlos. Además, necesitan iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión del inmueble, y echar a los okupas. Pero, ¿cómo deben declarar en su IRPF estos inmuebles? La Dirección General de Tributos ha resuelto esta cuestión, sentando un peligroso criterio, que puede traer más problemas que soluciones, a los sufridos propietarios. ( Publicado en Idealista y CAF Madrid )
IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS
A priori, parece que este tipo de inmuebles debieran tributar en concepto de imputación de rentas inmobiliarias. Se incluiría como renta, de este modo, en su IRPF, el 2% del valor catastral de estos inmuebles, o el 1,1%, si dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años.
Si dichos inmuebles ocupados son susceptibles de uso, y no están en construcción, cumplirán los dos requisitos a los que alude el artículo 85 de la Ley del IRPF para imputarles rentas: No estar afectos a actividades económicas y no generar rendimientos del capital.
Sin embargo, una reciente consulta de la Dirección General de Tributos, considera que, en estos casos, los contribuyentes no tienen que imputar rentas inmobiliarias por estos inmuebles ocupados. Explicamos los motivos.
SEGÚN LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS, NO PROCEDE IMPUTAR RENTAS INMOBILIARIAS POR LOS INMUEBLES OCUPADOS.
Afirma Tributos que, en el caso de los inmuebles ocupados, los propietarios no pueden disponer del uso de los mismos, ya que se ha cedido a un tercero. Además, no pueden recuperar la posesión del inmueble a su voluntad.
Esta situación es comparable a la de los propietarios de inmuebles alquilados. En el caso de la cesión onerosa del inmueble a un tercero (arrendamiento), los propietarios necesitan esperar a que expiren los plazos o términos previstos en el contrato. En el caso de los inmuebles ocupados, necesitan iniciar un procedimiento de desahucio exprés.
Pero, ¿qué pasa con la renta? El propietario de un inmueble alquilado no imputa rentas en relación a dicho inmueble, porque declara rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF. Pero, ¿qué pasa con el propietario de un inmueble ocupado? ¿Qué rentas declara, que le eximan de la obligación de imputar rentas?
A juicio de Tributos, estas rentas serían las que percibiría el propietario en el caso de que el Juzgado le reconociera una indemnización, al declarar el desahucio. Considera la Dirección General de Tributos, que dicha indemnización tributaría como rendimiento del capital inmobiliario en la renta del propietario, en la parte que corresponda al lucro cesante, o a la compensación por el valor de mercado de dicho uso y disfrute ilegal.
En definitiva, el propietario no imputaría rentas sobre el inmueble, pero si tributaría (rendimientos del capital inmobiliario), por la indemnización reconocida por el Juzgado.
Y aquí es donde empiezan los problemas para los sufridos propietarios.
¿HAY QUE TRIBUTAR POR LA INDEMNIZACIÓN, AUNQUE NO SE HAYA COBRADO?
Hay que partir de la base de que, en muchos casos, esa indemnización, nunca se cobrará, dada la situación de insolvencia de los okupas.
Teniendo en cuenta que dicha indemnización debe tributar, en la parte indicada por Tributos, como rendimiento del capital inmobiliario, es necesario plantearse cuándo hay que declarar en el IRPF estas rentas. Y si influye en ello algo el hecho de que no se hayan cobrado.
La solución la tenemos en la Ley del IRPF, concretamente, en su artículo 14, que declara que los rendimientos del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor. Es decir, basta con que sean exigibles, con que el Juzgado los haya reconocido, para que haya obligación de declararlos en el IRPF. Y ello, aunque no se hayan cobrado.
No consideramos de aplicación la regla especial del apartado 2.a) de este mismo artículo, teniendo en cuenta que el procedimiento ejecutivo que pudiera iniciarse para el cobro de dicha indemnización, no tendría por objeto ni la determinación del derecho a su percepción, ni su cuantía. Y es que ambas cuestiones ya quedarían resueltas en la sentencia civil que reconociera la indemnización.
Por tanto, podemos encontrarnos con un contribuyente que, tras lograr una sentencia favorable de desahucio de un inmueble ocupado, se ve obligado a tributar en su IRPF por una indemnización que no ha llegado a cobrar.
Es decir, no sólo es propietario de un inmueble que ha estado improductivo mientras estaba ocupado, sino que además se ve obligado a tributar por una indemnización que no ha cobrado.
Pero, ¿puede compensar el propietario de algún modo, dicha injusticia?
LA DEDUCCIÓN DE LOS SALDOS DE DUDOSO COBRO, AL RESCATE DEL CONTRIBUYENTE
En nuestra opinión, los propietarios de inmuebles ocupados podrían al menos deducir los saldos de dudoso cobro, cuando estén justificados. Éstos son las cantidades que se prevé no se van a poder cobrar. Esta deducción está permitida por la Ley del IRPF en su artículo 23.1.3º.
Según el Reglamento del IRPF (artículo 13.e), se considerará que dichos saldos de dudoso cobro están debidamente justificados, cuando el deudor se halle en situación de concurso. Y también cuando entre la primera gestión de cobro, y la finalización del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses.
Eso sí, si finalmente se cobrara el saldo de dudoso cobro, se incluirá como ingreso en el ejercicio en que se cobre.
Al menos por esta vía, los sufridos propietarios de los inmuebles ocupados podrán compensar el hecho de haberse visto obligados a tributar, por una indemnización que nunca llegaron a cobrar.