La ocupación o tenencia de un bien o derecho se conoce como posesión. La posesión puede ostentarse en concepto de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo los mismos a otra persona. El propietario tendrá la posibilidad de reivindicar la cosa frente al tenedor o poseedor. No obstante, el poseedor también podrá adquirir la propiedad siempre que mantenga la tenencia de los bienes en las condiciones y por el tiempo determinados en la ley. Es lo que se conoce como usucapión. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ES LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA?
Es un modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continuada de un bien en las condiciones y plazos legalmente establecidos. Se asienta en el principio de seguridad jurídica que persigue reconocer al titular de hecho (poseedor) la titularidad del derecho (propiedad), siempre y cuando el dueño del inmueble no haya reclamado su propiedad.
Podemos distinguir dos tipos de prescripción adquisitiva o usucapión. La ordinaria cuyo fundamento es la existencia de un título de adquisición, y la extraordinaria que se sustenta esencialmente en la posesión continuada a lo largo del tiempo.
¿QUÉ REQUISITOS SON NECESARIOS PARA USUCAPIR UN BIEN?
El que invoca la usucapión ordinaria debe contar con un título a su favor, un contrato de compraventa por ejemplo, verdadero y válido para adquirir la propiedad, pero que por alguna circunstancia solo haya otorgado al adquirente la posesión. De esta manera, será necesario que el poseedor actúe en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente, de buena fe, con justo título y durante un plazo de al menos 10 años, que en algunos casos ascenderá a 20 años.
En la usucapión extraordinaria, por el contrario, quien la invoca carece de título de adquisición, siendo únicamente necesario poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente, durante un plazo no inferior a 30 años.
En ambos supuestos será imprescindible que el poseedor del bien actúe en concepto de dueño, esto es, que públicamente se comporte como si fuera el propietario del inmueble, pues de lo contrario no se dará el presupuesto esencial para usucapir el bien. En este sentido, la jurisprudencia ha venido considerando que la posesión en concepto de dueño puede manifestarse en el pago de los impuestos y contribuciones del inmueble, la realización de obras y reparaciones en la vivienda, el arriendo de la propiedad, etc.
¿CÓMO PUEDE RECONOCÉRSEME LA PROPIEDAD DEL BIEN QUE POSEO POR USUCAPIÓN?
Si el poseedor quiere que se le reconozca formalmente la propiedad del bien deberá tomar la iniciativa e interponer el procedimiento correspondiente por la vía judicial. Lo habitual será presentar demanda ejercitando la acción declarativa de dominio frente al dueño o sus herederos, al objeto de que el juzgado reconozca al demandante la propiedad por usucapión, siempre que se den los requisitos exigidos.
Es posible también que el dueño o sus herederos puedan reclamar el bien, tras muchos años de desidia y abandono del inmueble, pudiendo en tal caso el poseedor oponerse haciendo valer que adquirió el derecho de propiedad por usucapión.¿CÓMO TRIBUTA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN POR USUCAPIÓN?
La usucapión presenta ciertas particularidades que se reflejan también en la fiscalidad de esta institución jurídica. No en vano, la usucapión no es una transmisión sino un modo de adquisición, lo que conlleva un tratamiento fiscal distinto.
La adquisición de una propiedad por usucapión, según ha reconocido la propia Dirección General de Tributos, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
No hay sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) porque no existe una transmisión. Tampoco queda la usucapión sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), dado que el documento que permite el acceso de la titularidad al Registro de la Propiedad no es una escritura, acta o testimonio notarial.
En el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también llamado plusvalía municipal, ocurre exactamente lo mismo, dado que al no existir transmisión no se produce el hecho imponible, quedando la usucapión no sujeta a dicho tributo.
En cuanto al IRPF, la adquisición de un inmueble por ocupación no origina tributación alguna. Ésta se producirá, en su caso, cuando dicho bien se transmita. A estos efectos, diversas resoluciones de la Dirección General de Tributos consideran que la fecha de adquisición que entonces habrá que tener en cuenta, será la del día en que se cumplan los 30 años de posesión pública, pacífica y continuada, que exige la legislación civil. Y es que “lo contrario haría depender la institución de la usucapión de la existencia de una resolución judicial, cuando la normativa civil no exige título alguno, sino sólo la posesión continuada a título de dueño durante el plazo arriba indicado”.
Criterio similar podría aplicarse al impuesto de plusvalía municipal, computando el período de generación del incremento de valor del terreno, cuando en un futuro éste se transmita, el día en el que, por cumplimiento del plazo civil, aquél se consideró adquirido.