El valor de referencia se introdujo como base mínima de tributación para la adquisición de inmuebles a partir del 1-01-2022. Y desde entonces afecta tanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). No obstante, en muchos casos el valor de referencia asignado por Catastro a un determinado inmueble dista mucho de su valor de mercado. Lo que obliga a los contribuyentes a tributar sobre un valor superior al que realmente tiene dicho inmueble. Motivo que genera no pocas discrepancias con el Fisco. Por lo general, suele admitirse que todos los inmuebles a los que Catastro asigna un valor de referencia deben tenerlo, pero esto no es así. Por ello, es conveniente saber en qué casos puedo solicitar que se reconozca la inexistencia del valor de referencia.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿ES POSIBLE TRIBUTAR POR DEBAJO DEL VALOR DE REFERENCIA?
La adquisición de un inmueble, ya sea por compraventa, donación o herencia, conlleva para el adquirente la obligación de tributar. Antes de la aprobación del valor de referencia la base imponible sobre la que se tributaba en el Impuesto de Transmisiones (ITP) o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) era el valor de mercado. Que comúnmente se asociaba al acordado por las partes en la escritura notarial. Sin perjuicio de que Hacienda pudiera cuestionarlo iniciando una comprobación de valores.
Tras la entrada en vigor del valor de referencia existe una presunción legal que establece que el valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro. Por ello, dicho valor de referencia marca siempre el mínimo por el que hay que tributar. No obstante, si el valor de referencia de Catastro es inferior al valor del bien inmueble declarado por los interesados, o al precio o contraprestación pactada, se deberá tributar por el mayor de estos valores.
Frente a esta tesitura es evidente que si un contribuyente tributa en la actualidad por debajo del valor de referencia, estará declarando una base imponible inferior a la legalmente prevista. Y por ello, es altamente probable que dicho contribuyente reciba una liquidación por parte de Hacienda que regularice su situación tributaria. Exigiéndole que tribute con arreglo al valor de referencia que Catastro asignó a dicho inmueble. Y pudiendo además el contribuyente ser sancionado.
¿PUEDO IMPUGNAR EL VALOR DE REFERENCIA SI NO ESTOY CONFORME?
El valor de referencia de Catastro puede impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por el contribuyente, si tributó tomando como base dicho valor de referencia. O también recurriendo la liquidación que se notifique al contribuyente, en el caso de que no haya presentado autoliquidación, o haya autoliquidado por un valor inferior al de referencia. Aunque sea el que la partes reflejaron en la escritura notarial.
Si el contribuyente está dispuesto a plantear batalla será bueno que cuente con el asesoramiento experto de un abogado. No en vano, para que prospere la impugnación tendrá combatir la presunción legal que actualmente considera que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado. Y, por ello, deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Valiéndose de cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
En este sentido es aconsejable que la impugnación se sustente en una prueba pericial elaborada por un técnico. En la que pueda cuestionarse el valor de referencia asignado al inmueble, enfatizando los posibles errores que Catastro haya podido incurrir en su determinación. Fijando además el perito en el informe un valor alternativo al inmueble acorde a mercado, que en la medida de lo posible se ajuste al que se pactó en la escritura.
¿PUEDO SOLICITAR QUE SE RECONOZCA LA INEXISTENCIA DEL VALOR DE REFERENCIA ASIGNADO POR CATASTRO A LA VIVIENDA QUE HE ADQUIRIDO?
Otra alternativa para combatir el valor de referencia asignado por Catastro a la vivienda adquirida por el contribuyente será solicitar que se reconozca la inexistencia de dicho valor. Opción de la que podrá valerse el contribuyente únicamente en aquellos casos previstos en la normativa. Motivo por el que deberá valorarse en cada caso si esta vía de impugnación es o no viable, para que el contribuyente no se vea obligado a tributar por dicho valor de referencia.
Catastro ha establecido mediante resolución que en algunos casos pese haberse asignado a un inmueble un valor de referencia, pueden darse situaciones que impliquen que dicho valor no exista. Pudiendo sustentarse dicha inexistencia, entre otros supuestos, en que la construcción del bien inmueble se encuentre en un estado ruinoso, o en que el precio venta del bien está limitado administrativamente, o también en se haya podido fijar dicho precio por subasta pública, notarial, judicial o administrativa, etc.
Lo cierto es que son muchos los contribuyentes que adquieren inmuebles en las circunstancias anteriormente indicadas. Y que hasta la irrupción del valor de referencia tributaban por el valor que pagaron para adquirir dicho inmueble. Tras la aprobación del valor de referencia los contribuyentes se ven obligados a tributar por un valor muy superior. Problemática que ya analizamos en una anterior entrada de nuestro blog. No obstante, conviene tener presente que en muchos casos Catastro asignó indebidamente un valor de referencia a dichos inmuebles. Motivo por el que es posible solicitar que se reconozca la inexistencia de dicho valor de referencia.
En todo caso, convendrá sopesar en cada caso la estrategia a seguir si el contribuyente discrepa del valor de referencia asignado al inmueble que pretende adquirir. Para determinar cuál es el modo más eficaz para combatir el valor de referencia. Teniendo en cuenta las circunstancias del inmueble, su estado de conservación, etc. Por todo ello, para evitar decisiones equivocadas y consecuencias indeseadas, es conveniente que se asesore debidamente con un abogado experto. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.