El Supremo declara obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores

Desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración la visita del perito en las comprobaciones de valores. Sin embargo, y a pesar de existir muchas sentencias del Tribunal Supremo que exigían dicha visita, la Administración se las ha apañado en los últimos años, para eludir tal requisito. Y ello, a veces, con la connivencia de algunos Tribunales administrativos y judiciales. Pues bien, el Supremo acaba de ratificar la obligatoriedad de tal visita en una sentencia importante, de 21-1-2021, que comentamos a continuación. (Publicado en Idealista)

LA CUESTIÓN PLANTEADA AL TRIBUNAL SUPREMO

Mediante Auto de 6-3-2020, se consideró que existía interés casacional, para “Aclarar, matizar, reforzar -o, eventualmente, corregir o rectificar- la doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración. Precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo para individualizar la valoración realizada.”

A priori, podría parecer innecesaria dicha aclaración. Y ello, porque la exigencia de la visita del perito había sido declarada en muchas sentencias del Tribunal Supremo. Especialmente, en la sentencia de 23-5-2018 (recurso 4202/2017). En ella, el Alto Tribunal afirmó que su doctrina sobre la exigencia de la visita personal al inmueble comprobado, aun referida en principio al método del dictamen de peritos, podía trasladarse sin violencia conceptual a cualquier medio de comprobación, en la medida en que con él se busque obtener el valor real de los inmuebles. Comentamos dicha sentencia en esta entrada anterior del blog.

A pesar de ello, la Administración venía resistiéndose a realizar la preceptiva visita. De esta surrealista situación dimos buena cuenta en esta entrada anterior del blog. Y pusimos de manifiesto cómo, en Comunidades Autónomas como Canarias, o Cataluña, el perito sólo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente. Y con riesgo, además, de entenderse que éste prestaba conformidad a la valoración sin visita del perito, si nada manifestaba en el plazo conferido al efecto.

A QUÉ MÉTODO DE VALORACIÓN SE REFIERE EL TRIBUNAL SUPREMO

En el caso planteado ante el Tribunal Supremo, se realizó al contribuyente una comprobación de valores conforme al método del dictamen de peritos (57.1.e, LGT).

Sin embargo, consideramos que no se puede concluir que la doctrina fijada por esta sentencia de 21-1-2021, se refiere tan solo a la visita del perito en este método de comprobación. Y que dicha visita no es exigible en otros métodos de valoración.

Ello iría en contra de lo manifestado por el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 23-5-2018, antes referida. Y así se encarga de recordarlo el Tribunal Fundamento de Derecho Primero de la sentencia: “No podemos prescindir, además, para la resolución de este recurso de casación, de nuestra muy reiterada jurisprudencia que, en interpretación de lo establecido en el artículo 57.1.b) LGT, considera que el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no satisface las exigencias para el establecimiento del valor real de los inmuebles… En esencia, nuestra doctrina al respecto lo que exige es la individualización de la valoración del elemento patrimonial sometido a avalúo, mandato que alcanza también a la valoración pericial cuando se trata de establecerlo a efectos de determinar la deuda tributaria.”

Por ello, consideramos que la visita del perito, es decir, la realización de una actuación estrictamente comprobadora sobre el inmueble, es exigible en cualquier medio de comprobación. Y no solo en el del dictamen de peritos.

FINALIDAD DEL DICTAMEN DE PERITOS

Seguidamente, el Tribunal analiza la finalidad que tiene el dictamen de peritos, como forma de tener un criterio técnico sobre la valoración del inmueble.

Por ello, considera que la valoración de la Administración no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza excluidas al órgano decisor, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales que podría establecer para cada caso cualquier otro funcionario, aunque careciera de la solvencia técnica exigible al perito.”

Ésta es, por tanto, y no otra, la finalidad de la valoración técnica de la Administración. Y es que, afirma el Supremo, “No se trata, sólo, de considerar que sin la visita personal del perito no cabe dar por supuestas las afirmaciones que requieren una observación o constatación directa, como el estado de conservación del inmueble, la existencia de reformas, la calidad de los materiales, etc.”

Por ello, la exigencia de visita del perito, va mucho más allá del reconocimiento personal del estado de conservación, calidades y materiales del inmueble a comprobar.

Feroz crítica a las valoraciones basadas en tablas y en valores de venta de inmuebles

En este punto, el Supremo, desatado, critica sin piedad la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos, sin examinar el inmueble. Así, afirma que “para examinar unas tablas o verificar el valor de venta de inmuebles que se dicen similares en su valor a aquellos de cuya estimación económica se trata, no se precisa ser perito técnico, pues bastaría que cualquier otro funcionario sin la titulación debida comprobase que los valores en venta son semejantes, lo que hace totalmente superflua la presencia de un experto técnico.”

Y recalca que tales reglas y tablas específicas “no han sido creadas para mayor confort personal de los técnicos de la Administración ni para comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos, ni para que por aquellos se adivinen ciertas características de los inmuebles que sólo se pueden conocer mediante una comprobación de visu.”

Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es “regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada.”

CUANDO EL CONTRIBUYENTE TRIBUTA CONFORME A LOS VALORES OFICIALES DE LA COMUNIDAD

Por último, el Supremo analiza el caso de los contribuyentes que, a pesar de haber declarado conforme a los valores oficiales, reciben una comprobación de valores.

Y el Supremo es tajante, considerando que, en estos casos, se vulnerarían principios como el de buena fe, sujeción a los actos propios y confianza legítima. Así, afirma el Supremo que “si el contribuyente se somete a los valores presuntivos aprobados con carácter general por la Administración, dando lugar a una cantidad determinada, no es posible efectuar una ulterior comprobación, por virtud de la cual se experimenta una muy notable elevación del valor real sobre el que va a efectuar su liquidación la Administración, sin infringir por su base misma los principios de buena fe; de sujeción a los actos propios -venire contra factum proprium non valet-; el de confianza legítima y, como síntesis y coronación de todos ellos, el principio de buena administración, de aplicación constante por esta Sala.”

Y esta regla solo admite dos excepciones. La primera, es que la Administración demuestre, y argumente, que el contribuyente se equivocó al valorar el inmueble conforme a esos valores oficiales. Ello ocurrirá, por ejemplo, si se trata de algunos de los inmuebles expresamente exceptuados por la Orden que haya aprobado dichas valoraciones.

La segunda es que la Administración justifique y motive el error de las propias tablas o estimaciones globales aprobadas por ella misma.

visita del perito

DOCTRINA CASACIONAL FIJADA POR EL TRIBUNAL SUPREMO

Como consecuencia de todo lo anterior el Supremo acuerda “ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico.”

Y, seguidamente, da las pautas de cómo debe ser la valoración pericial.

Así, considera que, en primer lugar, debe razonarse individualmente, y caso por caso, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble.

En segundo lugar, y cuando se utilicen valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, han de identificarse exactamente las muestras obtenidas. Y ello, en la forma establecida en su día por el TEAC, en resolución de 19-1-2017 (00/5240/2016), que comentamos en esta entrada anterior del blog.

Por último, cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el por qué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.

¿CÓMO AFECTA ESTA SENTENCIA A LOS CONTRIBUYENTES?

Estamos ante una sentencia importante, que puede utilizarse para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, sin haberse justificado las razones de tal ausencia de visita.

Y ello, consideramos, en el caso de que la comprobación se haya realizado conforme al método del dictamen de peritos (57.1.e, Ley General Tributaria). Pero también si se lleva a cabo a través de cualquier otro método en el que no hay un reconocimiento personal del inmueble. Sino que la valoración se ha llevado a cabo en base a tablas o comparación de valores de inmuebles.