El avance de las fases de la desescalada está permitiendo el restablecimiento paulatino de la actividad económica. El sector inmobiliario no es ajeno a esta tendencia aunque prevé una lenta recuperación. El mercado del alquiler vuelve a tener demanda que, según algunos expertos irá en aumento. Muchos van a tener que descartar por el momento la compra de una vivienda priorizando el alquiler. No obstante, la incertidumbre que el COVID-19 ha generado, debe tenerse en cuenta también antes de ceder en alquiler una vivienda. (Publicado en Idealista)
¿CÓMO PUEDO CERCIORARME DE QUE EL POTENCIAL INQUILINO ES SOLVENTE?
La crisis sanitaria está teniendo un fuerte impacto económico cuya repercusión será grande. Un buen número de trabajadores tiene suspendido temporalmente su contrato de trabajo, por haber planteado su empresa un ERTE. Otros temen perder finalmente su empleo debido a los reajustes de plantilla que muchas compañías tendrán que llevar a cabo. Y son muchos los autónomos que atraviesan serias dificultades para mantener su negocio abierto.
El proceso de búsqueda de un potencial inquilino no puedo obviar el contexto de inestabilidad actual. Por ello, hoy más que nunca, la solvencia que pueda acreditar el arrendatario y sus familiares será su mejor carta de presentación. No en vano, muchos propietarios anteponen ya la solvencia del posible inquilino al cobro de un alquiler más elevado por un arrendatario de riesgo.
Llegados a este punto el propietario se planteará cómo contrastar la solvencia de su posible inquilino. Cuestión que abordamos con detalle en una anterior entrada de nuestro blog. En todo caso, convendrá pedir al candidato el contrato de trabajo y las últimas nóminas. Para saber el tiempo que lleva trabajando, si está indefinido o temporal, si tiene embargada la nómina, o si está en un ERTE. Si es autónomo sus declaraciones fiscales nos darán valiosa información.
¿QUÉ GARANTÍAS ADICIONALES A LA FIANZA PUEDO PEDIRLE AL INQUILINO?
La normativa impone al inquilino la obligación de entregar una mensualidad de renta en concepto de fianza. Además, el propietario puede exigirle otras garantías adicionales. Si bien el importe de dichas garantías no podrá exceder de dos mensualidades de renta, tras la aprobación del Real Decreto Ley 7/2019. Medida que generó desconfianza y que en la situación actual preocupa a muchos arrendadores. Más si cabe a los que alquilan su vivienda amueblada.
Lo cierto es que la fianza legal y las dos mensualidades de garantía adicional, resultan en muchos casos muy poca cosa. Y ello teniendo en cuenta los perjuicios que el inquilino puede generar a la propiedad. No solo por un hipotético impago y los costes del desahucio. Sino fundamentalmente por los desperfectos que en la vivienda pueda ocasionar.
No obstante, hay posibles alternativas. Una opción es firmar el contrato de alquiler por un plazo superior al mínimo legal de cinco años. Si el contrato se plantea por seis años podrán exigirse más garantías. No en vano, el límite de dos mensualidades de garantía está previsto únicamente para alquileres de hasta cinco años de duración. Otra posibilidad es pedirle al potencial inquilino que busque una persona solvente de su confianza para que firme como fiador solidario.
¿DEBO INCLUIR EN EL CONTRATO DE ALQUILER PREVISIONES ANTE UN POSIBLE REBROTE DEL COVID-19?
La evolución de la pandemia en los meses venideros es a día de hoy una incógnita. Son muchos los aspectos del COVID-19 que todavía se desconocen. Por ello los expertos especulan acerca de si es o no posible un rebrote del virus en el próximo otoño. Cuestión relevante por las consecuencias económicas que dicha circunstancia podría tener para nuestro inquilino.
La crisis sanitaria obligó al Gobierno a adoptar medidas de apoyo a los inquilinos de vivienda en situación de vulnerabilidad económica. Y ello mediante el Real Decreto Ley 11/2020. La principal herramienta con la que cuentan los inquilinos es la moratoria de pago de la renta. Beneficio que podrán solicitar hasta el próximo 2 de julio de 2020. Salvo que alcancen antes un acuerdo de aplazamiento o reducción de la renta con el arrendador.
La inclusión en los futuros contratos de alquiler de previsiones frente a un rebrote del COVID-19 puede ser interesante. Especialmente en los arrendamientos de local de negocio. En los alquileres de vivienda será útil si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad. Circunstancia que convendrá delimitar en la clausula que se redacte. Concretando a su vez las medidas a adoptar para facilitar al inquilino el pago de la renta en tal caso.
¿PODRÉ DESALOJAR EN UN TIEMPO RAZONABLE AL INQUILINO SI NO ME PAGA?
El colapso de la justicia es uno de los efectos colaterales del COVID-19 que más preocupa a los propietarios. El previsible incremento de la litigiosidad, junto al retraso que arrastran los juzgados tras el confinamiento no augura nada bueno. Existe un cierto temor a que los tiempos de la justicia se dilaten demasiado, prolongando situaciones de indefensión.
El procedimiento de desahucio ha sido objeto de cambios en los últimos años para intentar agilizarlo. Sin embargo, por falta de medios, muchos juzgados no podían garantizar al arrendador el desalojo del inquilino incumplidor antes de un año. Situación que podría agravarse aún más tras el COVID-19.
La suspensión de los desahucios por la crisis sanitaria es otro aspecto a tener en cuenta. Medida aprobada por el RD Ley 11/2020 para proteger a los inquilinos económicamente vulnerables. En principio será difícil que resulte aplicable a los futuros contratos de alquiler que se firmen. No obstante, para evitar complicaciones, conviene que el propietario se esmere en la elección del candidato. Atendiendo al criterio de solvencia mencionado y solicitando las oportunas garantías.