La prórroga del estado de alarma por el COVID-19 evidencia la gravedad de la crisis sanitaria que atravesamos. Las medidas extraordinarias adoptadas por el Gobierno se extenderán durante 15 días. Ello agravará más su impacto económico. En un anterior comentario analizamos cómo podía afectar a los alquileres de negocio el cese de la actividad comercial. Además, conviene saber cómo actuar si el inquilino decide unilateralmente no abonar el pago del alquiler, por el cierre de su negocio. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ESTÁN HACIENDO LOS INQUILINOS ANTE EL CIERRE DE SUS NEGOCIOS?
Un buen número de inquilinos ha contactado ya con sus arrendadores para hacerles saber sus dificultades de pago ante el cierre comercial impuesto. Este proceder es, en nuestra opinión, el más lógico, si existe una imposibilidad de hacer frente al pago del alquiler. La mayoría solicita una reducción, la moratoria o el fraccionamiento del alquiler. Y ello, atendiendo a las extraordinarias circunstancias.
Otros tantos arrendatarios no han dicho todavía nada, abrumados por la situación. O por temor a enfrentarse al propietario de local. La esperanza de una posible suspensión de los alquileres por el Gobierno, puede justificar también dicho silencio. No obstante, dado que la próxima renta se devengará a primeros de abril, lo deseable es que se comuniquen cuanto antes con su casero.
Finalmente, algunas importantes cadenas de restauración (hamburgueserías, comida rápida, etc.) han movido ficha. Para ello, se han dirigido por escrito a los propietarios de sus establecimientos. En dichas cartas, que han suscitado todo tipo de quejas, los inquilinos consideran que el alquiler ha quedado temporalmente suspendido. Por ello, exigen al arrendador la exoneración íntegra de las rentas.
¿QUÉ PROBLEMÁTICA PLANTEA AL ARRENDADOR LOS POSIBLES IMPAGOS DEL ALQUILER?
La posible falta de pago del alquiler ocasionará a muchos arrendadores un importante perjuicio a corto plazo. No en vano, un gran número de esos locales pertenecen a pequeños ahorradores, que cuentan con esas rentas para vivir. Estos propietarios no recibirán asistencia para paliar tal contratiempo. Y ello, a diferencia de las ayudas económicas que si percibirán sus inquilinos (empresas, autónomos, etc.).
El cobro de las rentas impagadas tampoco se antoja fácil a largo plazo. Las cartas remitidas por algunos inquilinos, a las que nos referíamos antes, evidencian que su intención es no pagar en ningún caso esos alquileres. Esta circunstancia obligará a muchos propietarios a exigir esas rentas por vía judicial. Y es que, según los casos éstas pueden ser elevadas. Conviene por tanto que el arrendador se prepare. Para ello debe estar debidamente asesorado desde el primer momento.
Para constatar la falta de pago del alquiler, conviene tener en cuenta cuál fue el medio de pago previsto en el contrato. Si se acordó mediante transferencia dirigida a la cuenta del propietario no habrá problema. La cosa cambia si el cobro del alquiler se convino mediante domiciliación bancaria. En tal caso, el inquilino podrá devolver el recibo. Y ello, en el plazo de ocho semanas desde el adeudo de los fondos en su cuenta.
¿CÓMO DEBO ACTUAR SI EL INQUILINO DECIDE NO PAGARME EL ALQUILER?
Intentar evitar que el impago acabe con una reclamación en el juzgado debe ser el objetivo. Por este motivo, si el inquilino se dirige a la propiedad solicitando una reducción, moratoria o fraccionamiento, lo mejor será llegar a un acuerdo. Conviene plasmar este pacto por escrito. Y ello, buscando la solución más equitativa en cada caso. Si no tenemos noticias del arrendatario, tal vez convenga llamarle para conocer su situación.
Puede ocurrir que el arrendatario no dé respuesta alguna. O que exija unilateralmente la exoneración íntegra de las rentas. En este caso, la situación será diferente.
El inquilino podrá pretender quedar eximido del alquiler. Y ello, basándose en la imposibilidad de ejercer su actividad en el local que arrienda. Sin embargo, no siempre las restricciones aprobadas por la crisis del COVID-19 le impedirán seguir trabajando. Son muchos los restaurantes, por ejemplo, que trabajan a puerta cerrada distribuyendo comida a domicilio.
Por tanto, si el cierre del establecimiento obedece en realidad a una decisión empresarial del inquilino, sus consecuencias no deberían recaer en los propietarios de los locales. Siendo discutible también, a nuestro parecer, que pudiera exonerarse totalmente del pago al arrendatario aunque la actividad que desarrolla no resultare posible.
En todo caso, será conveniente que el arrendador de respuesta formal al inquilino. Y ello, manifestando su negativa a la exoneración íntegra de las rentas. Lo anterior, sin perjuicio de que el propietario pueda ofrecerle la posibilidad de alcanzar un acuerdo en otros términos (moratoria, pago fraccionado, reducción, etc.).
¿Y qué hacer si no hay respuesta, y se confirma el impago? En ese caso, cabrá requerirle fehacientemente para forzarle a pagar bajo amenaza de desahucio. Estas actuaciones deberán adoptarse con cautela y bajo la supervisión de un abogado. Y ello, según evolucione la crisis que vivimos.