3 formas de ahorrar impuestos al disolver una comunidad de bienes, adjudicando inmuebles

La disolución de una comunidad de bienes (o extinción de condominio), adjudicando inmuebles, se ve afectada, principalmente, por tres impuestos. El de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava el documento notarial. El de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en caso de que haya excesos de adjudicación. Y el IRPF, para el supuesto de que se produzca una actualización del valor de los bienes, al adjudicarlos. Sin embargo, los Tribunales vienen desmarcándose del criterio de Hacienda. Así, son varias las sentencias que abren la puerta a pagar menos impuestos en este tipo de operaciones, y permiten solicitar la devolución, si en su día se pagó más de lo debido. (Publicado en Idealista)

AHORRO EN EL AJD: SOLO SE DEBE TRIBUTAR POR EL VALOR DE LOS INMUEBLES “ADQUIRIDOS” EN LA DISOLUCIÓN

Hemos comentado que uno de los impuestos que grava la extinción de condominio es el AJD. Pues bien, durante mucho tiempo, el criterio de Hacienda era que la base imponible de este impuesto debía ser el valor total del inmueble.

Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo acabó con este criterio administrativo, y consideró que el contribuyente solo debía tributar por la parte “adquirida” con la extinción de condominio. Y no por la que ya tenía antes de realizar la división.

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Pensemos en un inmueble que tiene un valor de 200.000 euros, y es propiedad de dos contribuyentes al 50%. Si se extingue la comunidad sobre el mismo, adjudicándolo a uno de ellos, la base imponible del AJD no será el valor total del inmueble, sino la parte “adquirida” por el copropietario adjudicatario. Es decir, 100.000 euros.

Por tanto, el contribuyente debe tributar por la parte que no tenía ya, antes de disolver la comunidad. Y si en su día se hizo una disolución de comunidad, y se tributó por el 100% del valor del inmueble, hay motivos para solicitar la rectificación de la autoliquidación, y la devolución de ingresos indebidos.

AHORRO EN EL ITP: NO TODO ES “EXCESO DE ADJUDICACIÓN”

A la hora de llevar a cabo una extinción de condominio, la tributación en el ITP se genera cuando se produce un exceso de adjudicación. Pero, ¿cuándo ocurre esto?
¿Qué es un exceso de adjudicación?

Hacienda considera que hay un exceso de adjudicación cuando un contribuyente recibe bienes por un valor superior a su participación en la comunidad de bienes. Sería el caso de cuatro inmuebles de valor similar, que pertenecen a cuatro copropietarios (al 25% cada uno). Pues bien, si acuerdan una extinción de condominio, y uno solo de ellos se adjudica los cuatro inmuebles, compensando al resto en metálico, habrá recibido un exceso de adjudicación (el 100% de todos los inmuebles, cuando solo tenía el 25%). Y deberá tributar por dicho exceso en el ITP.

Excesos de adjudicación evitables, e inevitables...

No obstante, no habrá exceso cuando los inmuebles sean indivisibles (o desmerezcan mucho con su división), y por ello sea imposible realizar un reparto equitativo. Pensemos en un inmueble propiedad de tres personas. Si se disuelve la comunidad sobre el mismo, necesariamente deberá ser adjudicado a uno de los tres, compensando al resto en metálico. No hay otra solución posible una disolución de comunidad.

Hay veces, sin embargo, en las que es imposible llegar un reparto equitativo. En estos casos, Hacienda sí exige que los lotes sean lo más parecidos posibles. Por ejemplo, si tenemos dos inmuebles de distinto valor (150.000 euros y 380.000 euros) que pertenecen a dos propietarios, hay dos posibles soluciones para proceder a la extinción de condominio. La primera sería adjudicar cada inmueble a un propietario, compensando en metálico la diferencia de valor. Esto es lo que quiere Hacienda.

La otra solución es adjudicar los dos inmuebles al mismo propietario, compensando igualmente al otro en metálico. Pues bien, en este último caso, el criterio de Hacienda es que no estamos ante un exceso de adjudicación totalmente inevitable. Y es que éste podría haberse reducido considerablemente, adjudicando un inmueble a cada propietario. Por ello, obligará al contribuyente que se adjudica los dos inmuebles a tributar en ITP.

Importante criterio del TSJ de Cataluña

Sobre esta cuestión se ha pronunciado el TSJ de Cataluña, en reciente sentencia que hemos conocido a través de la web de tottributs.com. Considera el TSJ que, en aquellos casos en que la equivalencia de adjudicaciones es imposible, es indiferente que el desfase entre las adjudicaciones sea mayor o menor. En ningún caso habrá exceso de adjudicación. Es decir, constatada la imposibilidad de recibir adjudicaciones equivalentes (un inmueble vale 150.000 euros, y el otro 380.000 euros), daría igual qué la adjudicación realizada se acercara más o menos a la ansiada equivalencia.

Estamos ante una sentencia importante, que sigue además el criterio de una sentencia del Supremo dictada en octubre de 2019. Dicha interpretación permitirá ahorrar impuestos en las disoluciones de comunidad que se hagan en el futuro. Además, abre la puerta a solicitar la devolución de ingresos indebidos por las operaciones de disolución realizadas en los últimos años.

AHORRO EN EL IRPF: NO HAY GANANCIA PATRIMONIAL

Según la Ley del IRPF (artículo 33.2) no hay alteración del patrimonio del contribuyente (y, por tanto, ganancia o pérdida patrimonial) en caso de una disolución de comunidad de bienes. Ello será así, salvo que se actualice el valor del inmueble. En ese caso, el contribuyente que no se adjudique el bien, pero reciba una compensación económica superior al valor que tenía el inmueble cuando lo adquirió, deberá tributar en el IRPF.

Pensemos en una vivienda adquirida mediante compraventa por dos hermanos, por importe total de 120.000 euros. Cada uno será propietario del 50%, valorándose su parte en 60.000 euros. Si años después deciden que uno de ellos se adjudique el inmueble, valorándolo entonces en 180.000 euros, la compensación que cobrará el que no reciba el bien, será de 90.000 euros. Es decir, 30.000 euros superior al valor que tenía el bien cuando lo adquirió. Pues bien, este incremento en el valor del patrimonio, para Hacienda, deberá tributar en el IRPF.

Tribunales a favor, y en contra...

Frente a este criterio se han revelado diversos Tribunales Superiores de Justicia, como el del País Vasco, o el de la Comunidad Valenciana. Consideran que la Ley del IRPF prohíbe actualizar valores en una disolución de comunidad. Y que, por tanto, si esto se hace, no tendrá implicaciones en el IRPF, ni habrá ganancia.

extinción de condominioEso sí, si el que se adjudica los bienes los vendiera en un futuro, tampoco podrá tener en cuenta la actualización del valor de los mismos, como “valor de adquisición”. En el ejemplo propuesto, si finalmente vendiera el inmueble por 250.000 euros, el valor de adquisición a considerar sería el inicial de 120.000 euros (y no el actualizado de 180.000 euros).

Hay otros Tribunales, sin embargo, como el de Andalucía (Sala de Granada), contrarios a este criterio, y que se posicionan en favor de la Agencia Tributaria.

Posibilidad de solicitar la devolución

Dicha discrepancia entre Tribunales no puede, sin embargo, hacer que los contribuyentes renuncien a su derecho a solicitar la rectificación de la autoliquidación de IRPF, y la devolución de ingresos indebidos. Y ello, especialmente, en aquellos supuestos en que el derecho a solicitar tal rectificación, esté cercano a prescribir.

Y es que, hasta que el Supremo se pronuncie sobre esta cuestión, no hay motivos para regalar nada a Hacienda, ni para dar ninguna batalla por perdida.

CONVENIENCIA DE REVISAR LA FISCALIDAD DE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

En definitiva, es conveniente revisar la fiscalidad de las operaciones de extinción de condominio. Y ello, tanto si están a punto de firmarse, como si se suscribieron en los últimos cuatro años.

En las operaciones pendientes de firma, para evitar pagar más impuestos de los que tocan. Y en las operaciones suscritas en los últimos cuatro años, para valorar la posibilidad de solicitar la devolución de ingresos indebidos, si en su día se aplicaron criterios administrativos, que hoy día están siendo replicados por los Tribunales de Justicia.