La Ley del IRPF permite deducir una serie de gastos cuando un inmueble está alquilado, y se obtienen rendimientos del capital inmobiliario. En ocasiones, antes de poner una vivienda en alquiler, es necesario realizar una serie de inversiones y mejoras. ¿Qué pasa con dichos gastos de reparación y conservación? ¿Pueden deducirse, aunque aún no se hayan obtenido ingresos de alquiler? (Publicado en Idealista)
GASTOS DE REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN: CUÁLES SON Y CÓMO SE DEDUCEN DE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
El artículo 23 de la Ley de IRPF y el 13 del Reglamento regulan los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario. Entre ellos se encuentran los gastos de reparación y conservación del inmueble. Estos son los destinados a mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado o el arreglo de instalaciones.
También se consideran gastos de reparación y conservación los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad 
u otros. No se incluyen no obstante las cantidades destinadas a la ampliación o mejora del inmueble.
El importe máximo deducible por estos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en el ejercicio, por el alquiler de esa vivienda. El exceso que no pudiera deducirse, podrá compensarse en los cuatro ejercicios siguientes.
La pregunta es si es posible deducir los gastos de acondicionamiento y reparación del inmueble sufragados para poner el inmueble en alquiler. Y a ello se ha referido recientemente la Dirección General de Tributos.
GASTOS DEDUCIBLES CUANDO SE ARREGLA UN INMUEBLE PARA PONERLO EN ALQUILER
En el caso planteado a Tributos, los gastos que se querían realizar en el inmueble, con carácter previo a ofrecerlo en arrendamiento, eran los de sustitución de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo y pintura del inmueble.
Tributos considera que dichos gastos están incluidos dentro de los gastos de reparación y conservación previstos en la Ley y el Reglamento. No obstante, la deducibilidad de tales gastos está condicionada a la obtención de ingresos de alquiler (rendimientos del capital inmobiliario).
Sin embargo, ello no está tan claro cuando el inmueble no está alquilado, sino que tan sólo existe una expectativa de alquiler. En estos casos debe existir una correlación entre los gastos de reparación y conservación soportados, y los futuros ingresos que se obtendrán por el alquiler del inmueble.
Por eso exige Tributos que los gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble estén dirigidos, exclusivamente, a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, y no al disfrute, aunque sea temporal, del inmueble por su propietario. Estamos ante una cuestión de prueba, que deberá ser aportada por el contribuyente en caso de que le fuera requerida por la Agencia Tributaria.
OTROS GASTOS QUE PODRÍAN DEDUCIRSE, HASTA QUE SE ALQUILE EL INMUEBLE
Tributos no se refiere a otros gastos que podrían deducirse en estos casos, porque no eran objeto de la consulta. Pero consideramos que, además de los gastos de reparación y conservación referidos, existen otros que es necesario sufragar, para que el inmueble esté en disposición de ser arrendados.
A esta cuestión se refirió el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en una sentencia que ya comentamos en este blog. Estos gastos serían el IBI, la luz, el agua. Y es que, si no se pagan estos gastos, el inmueble podría ser embargado, o los suministros cortados. Y si se produce esa situación el inmueble difícilmente podría ser alquilado.
No obstante, Hacienda podría plantear objeciones a la deducción de tales gastos, al no venir referidos, propiamente, a los de reparación y conservación.