Los propietarios de inmuebles en alquiler saben perfectamente los gastos que estos generan. Algunos son fijos, e inherentes a la propiedad de los mismos, y otros van y vienen. Pero todos ellos tienen por finalidad mantener el inmueble en condiciones de funcionamiento o servicio que lo hagan apto para generar ingresos. Pero, hasta que el propietario consiga alquilar el inmueble, ¿son deducibles los gastos que este genera? (Publicado en Cinco Días - Idealista - La Voz de Galicia - Revista nº161 CAF Madrid)
Esta cuestión ha sido tratada en una reciente del TSJ del País Vasco. En el caso resuelto, Hacienda negó al contribuyente la deducción de los gastos de amortización, IBI, administración y calefacción de diversos inmuebles que no estuvieron arrendados durante un ejercicio.
Estamos ante una problemática muy actual, ya que la situación de crisis económica ha ocasionado que muchos inmuebles que estaban alquilados se queden vacíos. Esto genera problemas tanto en el IVA como en el IRPF o Impuesto de Sociedades, ya que dichos inmuebles siguen generando gastos para los propietarios, y estos se plantean si su deducción podrá generarles problemas con la Agencia Tributaria.
En relación al IVA, ya explicamos en un post anterior de nuestro blog que la deducción de las cuotas del impuesto soportadas es posible, siempre que el contribuyente acredite su intención, confirmada por elementos objetivos, de destinar el inmueble a la actividad de arrendamiento.
Pero, ¿qué pasa en el IRPF y el Impuesto de Sociedades? ¿Se sigue idéntico criterio?
Para empezar, será necesario distinguir si los ingresos por alquileres generan rendimientos del capital inmobiliario (por incumplirse los requisitos del artículo 27.2 de la Ley de IRPF), o rendimientos de actividades económicas.
En el primer caso, el artículo 23 de la Ley de IRPF establece un límite que afecta a la deducción de los gastos en concepto de intereses por los capitales ajenos, y demás gastos de financiación, y por los gastos de conservación y reparación, no permitiendo que estos, para cada inmueble, superen la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Por ello, si un inmueble no genera ingresos, estos gastos no podrán deducirse en el ejercicio, aunque sí en los cuatro años siguientes.
En caso de que el arrendamiento sea actividad económica, entiende la sentencia del TSJ del País Vasco que el hecho de que no se produzcan ingresos en la actividad no excluye la contabilización del gasto y su deducción, ya que la correlación entre gastos e ingresos no atiende a la generación de los segundos, sino a la producción del gasto que sea necesario y adecuado para la obtención del ingreso.
Y es que, para determinar si el gasto es no deducible, hay que atender a su contabilización, efectividad y relación directa con los ingresos, que para poder generarse requieren la realización del gasto.
En definitiva, se trata de una interesante sentencia que matiza el criterio que sostiene Hacienda sobre la deducción de gastos cuando una actividad no genera ingresos, y que ya comentamos en un post anterior de este blog.
En definitiva, en el caso de la actividad de arrendamiento, se reconoce que existe una particularidad, respecto a otras actividades, consistente en que los propios inmuebles generan una serie de gastos cuya finalidad es mantener el inmueble en situación de poder ser arrendado. Si no se paga el IBI, o la luz, o el agua, puede producirse un embargo, o cortarse los suministros, lo que dificultaría la obtención de ingresos.
En el resto de actividades en cambio, puede faltar a veces la relación tan clara y directa entre la necesidad de afrontar ciertos gastos, para luego poder obtener ingresos. Ello no significa que deba generalizarse, tal y como hace la Agencia Tributaria, ya que en todas las actividades hay gastos que es imprescindible soportar, para poder obtener ingresos en el futuro.