En los últimos años, son muchas las operaciones de adquisición de inmuebles mediante arrendamiento financiero, o leasing, que se han visto obligadas a tributar en el impuesto de plusvalía municipal. En muchos casos, además, es el adquirente de los bienes el que acaba pagando el impuesto. Y ello, por pactarse así, en el contrato. Finalmente, el Tribunal Supremo ha aclarado cómo tributan estas operaciones. Y si puede entenderse que, en estos casos, nunca hay incremento del valor del terreno, y no hay que pagar la plusvalía municipal. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ES EL LEASING INMOBILIARIO?
Mediante un contrato de arrendamiento financiero, o leasing, las empresas o particulares pueden adquirir un inmueble (oficina, nave industrial, locales o incluso una vivienda). Y ello, sin necesidad de firmar una hipoteca.
En estos casos, todo empieza con el acuerdo suscrito con un arrendador financiero. Éste es quien adquiere el inmueble. Acto seguido, lo cede en régimen de arrendamiento financiero, incluyendo una opción de compra al final del contrato. Y ello, pagando lo que se conoce como "valor residual".
EL LEASING INMOBILIARIO, ¿TRIBUTA EN EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL?
A priori, estamos ante la transmisión de un terreno. Por ello, no parece que haya motivo alguno para que dicha transmisión no tribute en el impuesto de plusvalía municipal.
Sin embargo, algunos Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) como, por ejemplo, el de Asturias, han considerado que en este tipo de transmisiones nunca habría incremento de valor. Por ello, no habría que tributar en el impuesto de plusvalía municipal.
Para el TSJ de Asturias, la transmisión de un terreno por arrendamiento financiero no tributa en el impuesto de plusvalía municipal
Así, en sentencia de 27-5-2019 (recurso 60/2019), este TSJ declaró que “El negocio de las entidades financieras en esta clase de operaciones no radica en la obtención de una ganancia con la reventa del inmueble, cuyo coste únicamente recupera o amortiza, sino el cobro de un canon arrendaticio durante el tiempo que dura el contrato, siendo por ello por lo que no cabe apreciar un incremento de valor del bien cuando se ejecuta la opción de compra abonando el valor residual previamente establecido, puesto que, como bien se dice en la sentencia de instancia, aquel valor ha quedado definitivamente fijado en la fecha del contrato inicial de tal modo que en la (fecha) correspondiente al ejercicio de la opción la entidad bancaria no puede alterarlo aduciendo un mayor valor del bien en su día objeto del leasing, siendo esta la única manera en la que se revelaría en la entidad bancaria vendedora una mayor capacidad económica que es lo que constituye la esencia última del impuesto".
En definitiva, consideró el tribunal asturiano que en estos casos no hay incremento de valor del terreno. Y ello, porque las entidades de leasing no obtienen una ganancia por diferencia entre la compra y venta del terreno, sino por el cobro de un alquiler con su carga financiera, que es el propio negocio de estas entidades. No existiendo, por tanto, incremento de valor, no habría tributación en el impuesto de plusvalía municipal.
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El TSJ de Aragón considera que sí puede haber incremento de valor en la transmisión de un terreno mediante arrendamiento financiero
El TSJ de Aragón, sin embargo, ha sostenido un criterio distinto. Así, en sentencia de 27-9-2017 (recurso 332/2017) consideró que la particularidad del contrato de leasing, solo impediría tomar los valores reflejados en dicho contrato, para determinar el incremento de valor del terreno.
Sin embargo, ello no significa que no haya incremento de valor, y que éste no pueda probarse por cualquier otra vía. Así, declaró que “frente a la alegada <<estabilidad o mantenimiento del precio fijado con antelación en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento financiero>>, que en el presente caso la "materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial" se obtiene -según se ha expuesto en el fundamento de derecho precedente- por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero, pero debe concluirse que dicho incremento del valor, que revela una capacidad económica real, existe y, por lo tanto, es susceptible de ser grabado por medio del tributo controvertido”.
Finalmente, esta cuestión llegó al Tribunal Supremo (Auto de 28-5-2020, que comentamos en una entrada anterior del blog). Ahora, el Tribunal Supremo ha dictado sentencia, aclarando cuál es la interpretación correcta.
EL TRIBUNAL SUPREMO ACLARA SI LA TRANSMISIÓN DE UN TERRENO MEDIANTE ARRENDAMIENTO FINANCIERO TRIBUTA EN EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL
Efectivamente, mediante sentencia de 21-6-2021 (recurso 5302/2019), el Tribunal Supremo ha resuelto el recurso que el Principado de Asturias interpuso contra la sentencia del TSJ de dicha Comunidad, de 27-5-2019, antes comentada.
El Supremo da la razón a la Administración. Y aclara por qué en la transmisión de un terreno mediante arrendamiento financiero puede haber incremento de valor. Éstos son los motivos que da el Tribunal Supremo:
La Ley no distingue, ni deja sin sujeción este tipo de transmisiones
En primer lugar, considera el Alto Tribunal que la transmisión en estos casos se produce cuando se ejecuta la opción de compra. Y no cuando se firma el contrato. Y añade que si el legislador quería que este tipo de transmisiones no quedaran sujetas al impuesto podría haberlo declarado así. Esto, sin embargo, no ocurre.
Teniendo en cuenta lo anterior, el Supremo considera que la interpretación sostenida por la Sala asturiana, obvia que es al sujeto pasivo del impuesto al que corresponde probar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Y ello, mediante las escrituras, pericial, o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho. Así lo declaró el Alto Tribunal en sentencia de 9-7-2018.
En el caso del arrendamiento financiero, es preciso acudir a una valoración del incremento, ajena a la que resulta del contrato suscrito
El Tribunal Supremo considera, además, que para determinar el valor del inmueble al tiempo de la transmisión puede acudirse a una valoración ajena a la efectuada en el propio contrato de leasing. Es decir, no hay por qué centrarse únicamente en los valores consignados en el propio contrato, sino que puede acudirse a cualquier otro medio de prueba para determinar si ha habido incremento de valor. Y, como se ha indicado, dicha prueba corresponde en un primer momento al sujeto pasivo, y no a la Administración.
En concreto, afirma el Supremo que “en los contratos de arrendamiento financiero la "materialización" del incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial, se ha de obtener por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero.”
Conclusión: En el leasing puede haber incremento de valor, pero deberá estarse a cada caso concreto
Todo lo anterior lleva al Tribunal Supremo a concluir que “es posible la existencia de un incremento de valor del terreno en las operaciones de arrendamiento financiero si bien, habrá o no sujeción al tributo, dependiendo de las circunstancias concretas de cada caso, lo que determina que no puedan establecerse parámetros generales, sino que habrá que examinar caso por caso a fin de determinar si se ha producido el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana, correspondiendo al sujeto pasivo probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba previstas en la Ley General Tributaria.”
MUCHO CUIDADO CON UN PACTO MUY HABITUAL EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Indicar, por último, que es el transmitente del terreno el que debe pagar el impuesto de plusvalía municipal. Es decir, la empresa de leasing. Sin embargo, es habitual que se incluya el pacto de que sea la empresa o persona física adquirente del terreno, la obligada a pagar este impuesto. Ello, a pesar de que no tiene la condición de sujeto pasivo.
Pues bien, para estos casos, conviene tener muy en cuenta cómo puede esta última empresa o persona física, solicitar y obtener la devolución del impuesto pagado.
Así, si el Ayuntamiento notificó una liquidación, este contribuyente que ha pagado el impuesto sin ser sujeto pasivo podrá recurrir directamente en reposición, en vía económico administrativa (si existe en el municipio), y en vía contencioso-administrativa. Así lo declaró el Supremo en sentencia de 30-10-2019 (recurso 3738/2018).
Sin embargo, si se presentó una autoliquidación del impuesto, solo la empresa de leasing (sujeto pasivo), podrá solicitar su rectificación, y la devolución de ingresos indebidos. Y, una vez desestimada tal solicitud, ya podrá el que pagó el impuesto sin ser sujeto pasivo, recurrir en reposición, en vía económico-administrativa, y en la contencioso-administrativa. Así lo ha declarado recientemente el TSJ de Madrid, en sentencia de 10-12-2020 que comentamos en una entrada anterior del blog.
Se trata de cuestiones procesales de gran importancia, que conviene tener claras para evitar disgustos innecesarios.