¿Hay que pagar la plusvalía municipal, si el terreno se adquirió como rústico, y se transmite como urbano?

En materia de plusvalía municipal, es frecuente que se transmita un terreno urbano, que en su día (hace ya muchos años) se adquirió como rústico. En estos casos, se plantea cuál es período de generación de la plusvalía. Y también qué valor debe tomarse como el de adquisición, a efectos de determinar si ha existido incremento de valor del terreno. Ambas cuestiones han sido resueltas por los Tribunales.

UN CASO MUY HABITUAL… ¿QUÉ PROBLEMAS SE PLANTEAN?

Estamos ante un problema muy habitual. Pensemos en un terreno rústico adquirido en 1985, y que, como consecuencia de una reparcelación urbanística, adquiere su condición de urbano en el año 2005. Cuando se transmite finalmente en 2020, surgen dos preguntas.

La primera, si debe considerarse como “período de generación” a efectos de la plusvalía municipal, el que media entre la adquisición y transmisión del terreno. O si, por el contrario, debe excluirse de dicho período, el tiempo en el que el terreno no era urbano, sino rústico. En el ejemplo propuesto, se trataría de determinar si el período de generación de la plusvalía es el comprendido entre 1985 y 2020, o entre 2005 y 2020.

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Recordemos en este punto el artículo 107.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales. Dicho precepto, exige que se tenga en cuenta el período de generación de la plusvalía para calcular la cuota a pagar. Es decir, los años transcurridos desde que se adquirió el terreno. Así, se trata de multiplicar el valor catastral del terreno, por el número de años y por el coeficiente de incremento. Y cuantos más años han transcurrido, mayor es la cuota a pagar. De ahí la importancia de excluir de dicho período de generación, los años en los que el terreno fue rústico.

La segunda, muy relacionada con la anterior, es qué valor de adquisición debe tenerse en cuenta a efectos de la comparación de escrituras. Y ello al objeto de probar la inexistencia de incremento de valor del terreno, y evitar pagar el impuesto.

Y es que nada tiene que el valor de un terreno rústico adquirido en 1985, con el que se le atribuye en 2005 tras una reparcelación. Así, dependiendo de qué valor de adquisición se adopte a efectos de la comparación de escrituras, será posible o no acreditar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Y evitar pagar el impuesto.

¿QUÉ PERÍODO DE GENERACIÓN HAY QUE TENER EN CUENTA EN ESTOS CASOS?

En relación con la primera de las cuestiones, la jurisprudencia de los Tribunales ha sido clara y precisa. Y ello, al objeto de considerar que lo importante a la hora de exigir el impuesto es que el terreno sea urbano en el momento de su transmisión.

A estos efectos, el Tribunal Supremo, ya en 1997, declaró que “resulta inoperante la situación urbanística de los terrenos en el inicio del período impositivo o incluso durante el mismo, ya que lo decisivo es que, en el momento de la transmisión determinante del devengo, tengan la condición de urbanos”.

El mismo Tribunal también declaró que “el impuesto es instantáneo, lo que impide periodificar el hecho imponible, que se produce con la transmisión de derechos reales y con referencia a todo el tiempo en que los bienes pertenecen a su titular, y es así porque se gravan toda clase de incrementos patrimoniales generados por un inmueble urbano y no simplemente los aumentos de valor "urbano", por lo que el momento inicial es el de la anterior adquisición del inmueble y no el momento en que éste adquiere el carácter de terreno sujeto”.

Más recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha declarado, en sintonía con la jurisprudencia trascrita, que lo relevante es que el terreno sea urbano en el momento de su transmisión. Y que el período de generación de la plusvalía debe computarse desde la adquisición del terreno como rústico.

Por tanto, a día de hoy es complicado defender que, en estos casos de reparcelaciones urbanísticas, debe excluirse del período de generación de la plusvalía, el tiempo en el que el terreno era rústico.

¿CUÁL ES EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO?

La resolución de la controversia anterior tiene evidentes consecuencias sobre la segunda cuestión que planteábamos, relativa al valor de adquisición del terreno que debía tenerse en cuenta a efectos de la comparación de escrituras.

Como se ha indicado, la fecha de adquisición del terreno a tener en cuenta debe ser la que consta en la escritura. Y ello, aunque lo adquirido fuera un suelo rústico. Por ello, el valor de adquisición debe ser este mismo, el de la adquisición del terreno como rústico.terreno rústico

Y es que no tendría sentido que el período de generación del incremento de valor se computara desde la adquisición como rústico del terreno. Y sin embargo se tomara como valor de adquisición el de la reparcelación que lo convirtió en urbano.

IMPOSIBILIDAD DE COMPUTAR LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN PAGADOS POR EL CONTRIBUYENTE

Al jarro de agua fría que supone este criterio, se une la imposibilidad de computar como mayor valor de adquisición, los gastos de urbanización pagados por el contribuyente para transformar el terreno en urbano.

En este caso, es el propio Tribunal Supremo, en sentencia de 12-3-2019, el que declaró que “Los gastos de urbanización asumidos por el sujeto pasivo del IIVTNU con posterioridad a su adquisición, como consecuencia de su participación y cumplimiento de los deberes que le corresponden en el desarrollo del proceso urbanizador de un terreno, no constituyen el precio de adquisición de los terrenos”. Comentamos esta sentencia en esta entrada anterior del blog.

CONCLUSIÓN

En definitiva, malos tiempos para la reclamación de plusvalías con origen en reparcelaciones urbanísticas. Y es que, el hecho de que deba tenerse en cuenta la fecha y valor de adquisición del terreno como rústico, hacen que, en la práctica, sea muy difícil en estos casos acreditar la inexistencia de incremento de valor del terreno.

La imposibilidad de computar los gastos de urbanización del terreno como mayor valor de adquisición supone la estocada final a estos contribuyentes. Con ello, prácticamente se finiquitan sus opciones de probar que el valor del terreno no se incrementó con su transmisión.