El Supremo decidirá si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión, cuando se pide hipoteca para comprar la nueva vivienda

Uno de los beneficios fiscales más utilizados por los contribuyentes es el de la exención por reinversión en vivienda habitual del IRPF. Sin embargo, es habitual que se planteen problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento. Sobre todo, cuando la nueva vivienda se adquiere solicitando un préstamo hipotecario. Esta cuestión va a ser aclarada por el Tribunal Supremo. (Publicado en Idealista)

¿CUÁL ES EL IMPORTE QUE HAY QUE REINVERTIR PARA TENER DERECHO A LA EXENCIÓN?

La normativa del IRPF se refiere al plazo para llevar a cabo la reinversión en vivienda habitual, e indica que lo que ha de reinvertirse no es la ganancia obtenida, sino el importe que se ha obtenido en la transmisión de la vivienda.

Pero ¿qué debe entenderse por importe obtenido en la venta? ¿Debe ser exactamente el mismo que se ha recibido del comprador?

Esta cuestión ya fue tratada por el TEAC hace tiempo, y a ella nos referimos en esta entrada anterior del blog. Las cantidades reinvertidas no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la vivienda. Y es que, si así fuera, no sería posible la reinversión en el caso de que nueva vivienda se adquiriera antes de haber vendido la anterior.

Pero ¿qué ocurre si se vende la vivienda habitual, y la nueva se adquiere utilizando un préstamo hipotecario? ¿Cuál es el importe reinvertido a considerar en estos casos?

¿CUÁL ES EL IMPORTE REINVERTIDO EN CASO DE QUE LA NUEVA VIVIENDA SE ADQUIERA UTILIZANDO UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

reinversión en vivienda habitualCuando ello ocurre, el problema ya no es que el importe reinvertido no sea exactamente el mismo que el obtenido en la venta. Además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. No tiene su origen en la venta del inmueble, sino en la financiación bancaria.

En estos casos, el criterio de Hacienda, que expusimos en esta reciente entrada de nuestro blog, es el de considerar que solo se consideran reinvertidas las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de cantidades, que normalmente suponen la práctica totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

¿Y qué dicen los Tribunales sobre esta cuestión?

LOS TRIBUNALES NO SE PONEN DE ACUERDO

Se trata de una cuestión discutida. En línea con las tesis de la Administración se sitúa el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña. En la sentencia que ha sido recurrida ante el Supremo, el Tribunal catalán considera que solo tienen derecho a la exención del IRPF por reinversión, las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

En sentido contrario se pronuncia el TSJ de la Comunidad Valenciana, que en una sentencia dictada en 2018 considera que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia u origen de las cantidades reinvertidas. Por tanto, a juicio del Tribunal valenciano, es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la antigua.

Ante esta disparidad de criterios, se hace necesario que el Tribunal Supremo aclare esta cuestión.

EL TRIBUNAL SUPREMO DECIDIRÁ

Por ello, en un reciente Auto el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso presentado por el contribuyente, considerando que la cuestión que presenta interés casacional es la de determinar si para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual del IRPF, resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido en la venta del anterior vivienda o, por el contrario, es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

Se trata una cuestión de gran importancia, y que podría dar lugar a muchas devoluciones. Por ello, los contribuyentes no deben quedarse quietos, sino estar preparados para un hipotético fallo que considerase posible la reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda, con origen en financiación ajena.

CÓMO DEBEN ACTUAR LOS CONTRIBUYENTES

Si finalmente el Supremo considera que las cantidades reinvertidas en la nueva vivienda están exentas en el IRPF, a pesar de haberse obtenido mediante financiación ajena, se abriría la puerta a solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de IRPF en las que no se aplicó la exención sobre todos estos importes.

Por ello, si la reinversión en vivienda habitual se llevó a cabo en un ejercicio que esté próximo a prescribir (2015, el más cercano), es aconsejable solicitar la rectificación y de dicho ejercicio. Y ello, para poder beneficiarse de una hipotética sentencia del Tribunal Supremo, favorable a los contribuyentes.

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