Plusvalía municipal en caso de un terreno adquirido por etapas… ¿Cómo saber si ha existido incremento de valor?

Sabido es que la principal forma de librarse de pagar el impuesto de plusvalía municipal, al transmitir un terreno, es demostrar que no ha existido incremento de valor. Es decir, que de la comparación de las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, resulta una pérdida. Recientemente, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid, ha aclarado cómo saber si ha existido incremento de valor, en caso de un terreno adquirido por etapas. Es decir, en dos fechas distintas. Parte en un año, y el resto, años después. (Publicado en Idealista)

UN CASO MUY HABITUAL

Estamos ante supuestos muy habituales, en las que un terreno se adquiere en dos momentos distintos. Es habitual que esto ocurra, por ejemplo, en las herencias. Y ello, cuando los herederos adquieren el 50% de un terreno al fallecimiento de uno de los progenitores. Y el resto, cuando fallece el otro.

En el caso planteado ante el TSJ de Madrid, se trataba de un inmueble adquirido al 50% en 1981. Años después, en 2012, el contribuyente adquirió el 50% restante. Finalmente, transmitió el terreno en 2014.

En esta tesitura, se plantea cómo saber si ha existido incremento de valor. Y esto es, precisamente, lo que acaba de decidir el TSJ de Madrid.

¿CÓMO DEMOSTRAR LA INEXISTENCIA DE INCREMENTO DE VALOR EN CASO DE TERRENO ADQUIRIDO POR ETAPAS?

Sobre la mesa, dos opciones para acreditar la inexistencia de incremento de valor del terreno. La tesis del contribuyente era considerar que había existido una transmisión de las dos mitades del terreno, por separado.

Así, se centró en defender la pérdida de valor del terreno de la parte adquirida en 2012, y transmitida en 2014. Dicha pérdida no solo resultaba de escrituras. También quedaba confirmada acudiendo a los valores oficiales aprobadas por la Comunidad, para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones.

El Ayuntamiento recurrido, por el contrario, consideró que el impuesto de plusvalía municipal no podía dividirse en dos. Y ello, como si hubiera dos hechos imponibles distintos, y dos bases imponibles y cálculos totalmente independientes.

Cierto es que, en estos casos, el cálculo del impuesto se realiza por separado. Y ello, porque el período de permanencia de cada parte del bien es diferente. Y, por tanto, también la aplicación de la fórmula de cálculo prevista en la Ley. Recordemos que, en virtud de dicha fórmula, hay que multiplicar el coeficiente aprobado por el Ayuntamiento, por el número de años que el inmueble ha estado en el patrimonio del transmitente. Por ello, el cálculo de la base imponible del impuesto es diferente para el 50% adquirido en 1981, que para la parte adquirida en 2012.

No obstante, lo anterior no significa que la determinación de si ha existido o no incremento de valor, se tenga que hacer también por separado.

El Juzgado, sin embargo, dio la razón al contribuyente. Y ello, considerando que todo el inmueble se había transmitido en pérdidas.

terreno adquirido por etapas

EL TSJ DE MADRID ACLARA CÓMO ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE INCREMENTO DE VALOR EN CASO DE UN TERRENO ADQUIRIDO POR ETAPAS

El TSJ de Madrid ha resuelto esta cuestión, en sentencia de 10-12-2020 (recurso 422/2020). Y ello, aceptando la tesis municipal.

Así, considera el TSJ madrileño que “El recurrente debía acreditar el valor del inmueble en el año 1981 y dividirlo entre dos (o por ejemplo aportar la escritura pública con el valor de adquisición para el recurrente de dicho 50%), y el valor del inmueble en el año 2012 y dividirlo entre dos (o la escritura pública con el valor de adquisición para el recurrente de dicho 50%), y al sumar los dos importes, es como se podría obtener la cifra real del inmueble que le supuso de coste para el recurrente su adquisición. Y dicho valor sería el término de comparación con el valor del inmueble en el año 2014, fecha de transmisión.”

Por tanto, el valor de adquisición es la suma de los importes escriturados en cada fecha, pero prorrateados en la parte de propiedad adquirida en cada fecha.

Forma de acreditar la inexistencia de incremento de valor en estos casos

Por ello, concluye el TSJ madrileño que la forma de acreditar la inexistencia de incremento de valor en el caso de un terreno adquirido por etapas es probando cuánto le ha costado al adquirente el total del inmueble con la suma de los importes abonados a lo largo del tiempo en las diversas adquisiciones, y compararlo con el valor obtenido en la transmisión total del inmueble. No habiendo probado el recurrente dichos términos de comparación, se debe concluir que la sentencia apelada debe revocarse y desestimarse el recurso contencioso-administrativo interpuesto.”

Por último, y en relación con la pretensión de que se analice la existencia de incremento de valor, por separado, para cada parte adquirida, el TSJ considera que Existe un solo hecho imponible que se devenga en el momento de la transmisión, y por ello una sola liquidación y una sola cuota.”

Y ello, considerando que “El Ayuntamiento no gira dos liquidaciones y por tanto no se puede realizar la división que la recurrente pretende interesadamente porque aun con su "fórmula" habría otra liquidación por la que sí tendrían que tributar.”

CONCLUSIÓN

Estamos ante una sentencia interesante, que destierra la posibilidad de probar la inexistencia de incremento de valor de los terrenos por separado. Y ello, en el caso de inmuebles adquiridos en varias fechas (terreno adquirido por etapas, según el TSJ).

Por tanto, y aunque estamos ante una sentencia que no vincula ni a la Administración, ni al resto de Tribunales Superiores de Justicia, se trata de un criterio que deberá ser tenido en cuenta por los contribuyentes. Y ello, a la hora de determinar si ha existido una pérdida en la transmisión del terreno, e interesa plantear batalla para evitar el pago de la plusvalía municipal.