En materia de plusvalía municipal, es habitual que lo transmitido sea un terreno construido. Ello ocurre cuando se transmite una vivienda integrada en un edificio, o un chalet, un local, etc. El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, ha aclarado cómo puede probarse en estos casos qué valor tiene el terreno, y qué valor corresponde a la construcción. Y ello, al efecto de poder saber si ha existido incremento de valor y puede exigirse el impuesto, o no. (Publicado en Idealista y en la revista CAF Madrid)
UNA PROBLEMA MUY HABITUAL
Estamos ante un problema muy habitual. Es el caso, por ejemplo, de una promotora que adquiera una solar, y finalmente transmita un edificio de viviendas. O el de la compra de una vivienda o un local y su posterior transmisión.
En todos estos casos interesa conocer cuál es el valor que el terreno tenía cuando se adquirió, y el que tiene al haberlo transmitido. Y ello, porque el impuesto de plusvalía municipal grava la transmisión de terrenos, no de construcciones.
LA “SOLUCIÓN” DE LOS AYUNTAMIENTOS
Ante este problema, algunos Ayuntamientos han barrido para casa. Así, venían considerando que la única forma válida de acreditar cuál es el valor del terreno en el momento de la transmisión, era acudir al recibo catastral. Y ello, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno.
Ello era particularmente beneficioso en ciudades como Madrid, en la que en los últimos años el valor catastral de los terrenos es muy elevado, en comparación con el valor catastral total.
Por ello, los números le salían al Ayuntamiento. Pensemos en un solar adquirido por 200.000 euros, y trasmitido, una vez edificado, por 350.000 euros. Pues bien, si de los 350.000 euros de valor de transmisión, el 65%, según el recibo catastral corresponde al terreno, tendremos un valor de transmisión del terreno de 227.500 euros. Y, por tanto, la existencia de una “ganancia”, en comparación con el valor de adquisición del solar.
EL CONTENCIOSO 6 DE MADRID NO “COMPRA” LA INTERPRETACIÓN MUNICIPAL
Esta cuestión fue resuelta por el Contencioso 6 de Madrid, que prefirió dar más credibilidad a la prueba aportada por el contribuyente, que a la proporción del recibo catastral, invocada por el Ayuntamiento.
Así, en contribuyente aportó prueba pericial de la que resultaba un valor del terreno inferior al que se extraía de la proporción existente entre el valor del terreno y el valor catastral total, del recibo de IBI. Y el Juzgado consideró acreditado el valor del contribuyente, y la inexistencia de incremento de valor del terreno.
El Ayuntamiento, disconforme con dicha sentencia, recurrió en casación ante el Tribunal Supremo.
EL SUPREMO ACLARA CÓMO PROBAR EL VALOR QUE TIENE UN TERRENO CONSTRUIDO
El Tribunal Supremo admitió a trámite el recurso, considerando que la cuestión que presentaba interés casacional era la de decidir si es válido acudir a la proporción que represente el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total del inmueble, en la fecha de la transmisión. Y, en el caso de que se dé una respuesta afirmativa a esta cuestión, si dicho método debe prevalecer sobre otros medios. Comentamos ampliamente el Auto de admisión, en esta entrada anterior del blog.
Los argumentos del Ayuntamiento…
En definitiva, el Ayuntamiento pretendía que su “método” se considerase como el único válido para estos casos. Es decir, cuando fuera necesario determinar qué valor tiene un terreno sobre el que se ha construido. Y ello, al objeto de saber si ha existido o no, incremento de valor, y debe pagarse la plusvalía municipal.
Para defender esa tesis, el Ayuntamiento alegaba que acudir al porcentaje del recibo catastral, es algo habitual en derecho tributario. Y se remitía al artículo 3.2 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sociedades vigente, que establece el siguiente criterio para calcular el valor del suelo, a efectos del cálculo de las amortizaciones en el Impuesto sobre sociedades: "Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción."
Recordaba, además, que esta “solución” es la que adoptaba la Proposición de Ley de modificación de plusvalía municipal. Ello, antes de que quedara relegada a un cajón, al disolverse el Congreso de los Diputados por la convocatoria de elecciones. Comentamos dicha norma en Proyecto en su día, en Idealista.
La respuesta del Supremo
Pues bien, la respuesta del Supremo es contundente. Así, en sentencia de 4-2-2021, ha declarado que la remisión al valor catastral solo procede en los casos en los que no se conozca el valor atribuible al suelo. Pero es obvio que el valor del terreno puede obtenerse por cualquier medio de prueba admisible en Derecho.
Y, así las cosas, en opinión del Supremo no es lo mismo que el contribuyente guarde completo silencio sobre el valor del terreno que, como en el caso planteado, despliegue todo un esfuerzo argumentativo y probatorio para determinar dicho valor, a pesar de no estar especificado en las escrituras.
El Supremo se opone por tanto a la prevalencia del método de valoración de los terrenos propuesta por el Ayuntamiento. Y ello por considerar que “resultaría completamente contraria a nuestra jurisprudencia y a la doctrina constitucional, pues imposibilitaría por completo al contribuyente probar el "verdadero" valor del suelo en el momento de la transmisión.”
Y es que, precisamente, el artículo 110.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales fue declarado inconstitucional, por impedir a los contribuyentes probar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Algo parecido ocurriría si a los contribuyentes se les negase la posibilidad de probar el valor de un terreno construido, por un método distinto al del porcentaje del recibo catastral.
Doctrina casacional
Todo lo anterior, ha llevado al Supremo a fijar la siguiente doctrina casacional: “El método consistente en la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble puede ser apto para obtener el valor del terreno cuando no se conozca el valor atribuido al suelo, pero no puede otorgarse a dicho método el carácter de exclusivo o único ni, desde luego, imponerse a cualesquiera otros medios de prueba admitidos en derecho, que podrán ser legítimamente utilizados por el interesado para determinar el valor del suelo y que serán libremente valorados por el órgano judicial conforme a las reglas de la sana crítica.”
Estamos, en definitiva, ante una cuestión de prueba. Y a estos efectos, es posible acudir a la proporción existente entre el valor del terreno y el valor catastral total. Ello, con el fin de acreditar el valor de un terreno construido. Pero se trata de un método tan válido como cualquier prueba que, en ese sentido, pueda aportar el contribuyente.
CONCLUSIÓN
En definitiva, es de agradecer que el Supremo no imponga a los contribuyentes una valoración de los terrenos que, además, les es en muchos casos desfavorable.
No obstante, el problema es que la pelota queda, otra vez, en manos de los Juzgados. Y de la valoración de la prueba que éstos realicen. Por ello, volveremos a encontrarnos con pronunciamientos dispares, a veces entre Juzgados de una misma capital. Y ello, según el criterio de cada juez, y la forma que tengan de valorar la prueba aportada por los contribuyentes.