Cuando se vende un local o una vivienda, surge siempre la duda de qué valor tiene el terreno en la adquisición y transmisión. Y ello, a efectos de determinar si debe pagarse o no el impuesto de plusvalía municipal. Lo mismo ocurre cuando se adquirió un solar, y finalmente lo que se transmite es dicho terreno, pero ya construido. Ello genera innumerables problemas e inseguridad jurídica. Y es que cada Juzgado decide por su cuenta qué parte del valor total del inmueble, corresponde al terreno. Por fin, esta cuestión va a ser decidida por el Tribunal Supremo. (Publicado en Idealista)
UN CASO MUY HABITUAL
Como podrá comprenderse, son muchos los casos de terrenos construidos que se transmiten, y respecto a los que se exige el impuesto de plusvalía municipal. Nos referimos a la transmisión de viviendas, locales, naves industriales, etc.
Para evitar pagar la plusvalía municipal, lo primero es obtener una pérdida derivada de la comparación de escrituras (con o sin actualización con el IPC, que eso está por ver). Verificado lo anterior, el gran problema con el que se enfrentan los contribuyentes es el de demostrar que es el terreno, y no el inmueble en su totalidad, el que ha experimentado una pérdida en el momento de su transmisión.
En la actualidad la disparidad de criterios en este punto es total. No existe seguridad jurídica alguna. Ni garantía de que un Juzgado vaya a estar de acuerdo con la forma en que cada contribuyente (o Administración Local) ha calculado el valor del terreno.
UNA REFORMA LEGAL QUE SE QUEDÓ EN EL CAJÓN
Tras la inconstitucionalidad de los artículos 107.1 y 107.2.a) del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHHLL), el legislador todavía no se ha pronunciado.
Y ello, a pesar de que el Tribunal Constitucional le ordenó expresamente “arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.” Esto pasa, obviamente, por establecer cómo debe calcularse el valor del terreno en el caso de inmuebles construidos.
Cierto es que esta cuestión se abordó en la "Proposición de Ley por la que se modifica el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales". Dicha norma en proyecto fue admitida a trámite por la Mesa de la Cámara del Congreso de los Diputados en fecha 6 de marzo de 2018.
La referida Proposición de Ley añadía un nuevo apartado 5 en el artículo 104 del TRLHHLL. En el mismo, se preveía que “En el caso en que el valor del suelo no se encuentre desglosado, se calculará aplicando la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble.”
Sin embargo, y como ya comentamos en este blog, la Proposición de Ley acabó en el cajón, debido a la convocatoria de elecciones generales.
VÍAS PARA ACREDITAR CUÁL ES EL VALOR DEL TERRENO, EN RELACIÓN CON EL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
Como se ha indicado, no hay en la actualidad un método concreto e infalible, que cuente con el aval de todos los Juzgados de lo Contencioso.
Por supuesto que la determinación del valor del terreno (en relación con el valor total del inmueble) puede realizarse a través de una prueba pericial. En estos casos, el técnico competente suele utilizar el método residual.
Dicho método consiste en simular la realización de una hipotética promoción inmobiliaria. Y ello, separando el valor del terreno, de los costes de construcción, comercialización e incluso financieros. Así, hasta lograr la venta del producto inmobiliario ya terminado. En estos casos, se tiene en cuenta además el beneficio del empresario.
A falta de prueba pericial, suele acudirse a la proporción del valor catastral del terreno, sobre el valor catastral total del inmueble. Por ejemplo, si el valor catastral de un inmueble es de 100.000 euros, y el del terreno 35.000 euros, el valor del terreno supondrá un 35% sobre el valor total del inmueble.
Pero, en este caso, no queda claro si hay que tomar como referencia el recibo catastral del año en que se adquirió el terreno. O el del año en que se transmitió. O el de ambos.
El Tribunal Económico Municipal de Madrid, por ejemplo, acude al recibo catastral. Pero tanto del momento de adquisición del terreno, como del momento de la transmisión. Ejemplo de ello es su resolución de 26-7-2018. De esta forma, el terreno puede suponer el 25% del valor total del inmueble en el momento en que se adquirió. Pero dicho porcentaje puede ser del 37% en el momento en que se transmite.
PROBLEMAS QUE PLANTEA CALCULAR EL VALOR DEL TERRENO ACUDIENDO AL RECIBO CATASTRAL
En opinión del arquitecto Francisco Jiménez, de AECONOMI, acudir a los valores catastrales para determinar el valor del terreno, en relación con el valor total del inmueble, es un error.
Dicha comparación solo sería válida en el año en que se aprueba la Ponencia de Valores. Pero no en los años posteriores en los que dicha Ponencia se va quedando poco a poco desfasada.
Y ello, porque ninguno de los sistemas de actualización de los valores catastrales vigentes, permite la adecuación de la componente de suelo a la relación real del mercado inmobiliario.
Hay que tener en cuenta que, en ocasiones, se acude a la proporción de valores catastrales, cuando la Ponencia se aprobó hace ya ocho o nueve años. O incluso más tiempo. Y ello no permite, como se ha visto, obtener una correcta relación entre el valor del suelo, y el total del inmueble.
EL CASO PLANTEADO ANTE EL CONTENCIOSO 6 DE MADRID
En el caso planteado ante el Contencioso de Madrid, el contribuyente acreditó el valor del terreno (en relación con el total del inmueble), acudiendo a la proporción real existente entre el coste de compra del suelo y el coste total de la promoción (19,92%).
El Juzgado dio por bueno dicho valor. Y ello, frente a la valoración municipal. Ésta abogaba por aplicar la proporción del valor del terreno sobre el total del inmueble, existente en el recibo catastral del año de la transmisión.
Esta sentencia fue recurrida en casación por el Ayuntamiento de Madrid. El Tribunal Supremo, mediante Auto de 30-1-2020 ha admitido a trámite el recurso.
EL TRIBUNAL SUPREMO DECIDIRÁ
Por ello, en unos meses sabremos cuál es el criterio a seguir para saber
En concreto, el Supremo aclarará cómo actuar en los casos en los que sea necesario individualizar el valor del terreno, para saber si el mismo se ha incrementado o no. Para ello decidirá si es válido acudir a la proporción que represente el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total del inmueble, en la fecha de la transmisión. Y, en el caso de que se dé una respuesta afirmativa a esta cuestión, si dicho método debe prevalecer sobre otros medios.
Difícil papeleta la del Tribunal Supremo que, sin comerlo ni beberlo, se ve abocado a realizar funciones que debiera asumir el legislador. Y ello, con el riesgo de no contentar ni a contribuyentes ni a la Administración.