El arrendamiento vacacional de inmuebles está cada vez más de moda. Ya sea simplemente alquilando la vivienda, u ofreciendo incluso servicios más propios de un hotel, cada vez son más los contribuyentes que optan por esta vía para sacar rentabilidad a los inmuebles de los que son propietarios. Sin embargo, interesa saber cómo tributan los arrendamientos turísticos, para evitar quebraderos de cabeza. Una reciente nota de la Agencia Tributaria aclara cómo actuar según el tipo de arrendamiento vacacional que realice el contribuyente. (Publicado en Idealista)
ARRENDAMIENTO TURÍSTICO VS ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Lo primero y principal que debe claro es que el arrendamiento turístico no es un simple arrendamiento de vivienda. De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos lo cataloga como arrendamiento para uso destino de vivienda.
Y es que lo que caracteriza a estos arrendamientos turísticos, frente al arrendamiento de vivienda convencional, es que en aquéllos la vivienda no tiene el carácter de habitual y permanente para el inquilino. Tan sólo se cede el uso temporal de la misma, y en condiciones de uso inmediato.
Esta distinción tiene importantes consecuencias en el IRPF de los propietarios, como luego veremos.
¿QUÉ TIPOS DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS HAY?
La Agencia Tributaria, en la nota que venimos comentando, afirma que los propietarios pueden alquilar sus inmuebles de tres maneras:
1. Cediendo los inmuebles a cambio de un precio a los inquilinos, por un período determinado, y ofreciendo también servicios de hospedaje (recepción, limpieza periódica, cambio de ropa de cama y de baño, custodia de maletas, lavandería, prensa y, a veces, prestando servicios de alimentación y restauración). En estos casos, se considerará que se realiza un alojamiento turístico extrahotelero, y se ejercerá la actividad bajo el epígrafe 685 del Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
2. Arrendando el inmueble a una entidad o persona física, para que ésta sea la que se encargue de explotarlo como establecimiento extrahotelero. En estos casos correspondería el epígrafe 861.2 del IAE (alquiler de locales industriales y otros alquileres).
3. Cediendo el inmueble por un período de tiempo, a cambio de un precio, pero sin ofrecer servicios de hospedaje. En este caso, el epígrafe sería el 861.1 (alquiler de viviendas).
¿HAY QUE PAGAR IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS POR REALIZAR ALQUILERES TURÍSTICOS?
Lo normal será que no. Hay que recordar que, según el artículo 82.1.c) de la Ley de Haciendas Locales, están exentas de este impuesto las personas físicas, y las entidades con un importe neto de cifra de negocios inferior a un millón de euros.
Dicha exención supone no sólo el no tener que tributar por este impuesto, sino que tampoco existe obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto. Por tanto, muchos serán los contribuyentes que, realizando este tipo de arrendamientos, no tendrán que tributar por el IAE.
¿CÓMO TRIBUTAN LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS EN EL IRPF?
En el IRPF, el arrendamiento de inmuebles puede tributar como rendimiento del capital inmobiliario, o como actividad económica.
Tributarán como rendimiento del capital inmobiliario los alquileres turísticos en los que no se presten servicios de hospedaje, de los antes comentados. También el alquiler del inmueble a una persona física o entidad para que ésta lo explote, cuando no se cuente con una persona empleada con contrato laboral, y a jornada completa, para la ordenación de los alquileres.
A los ingresos obtenidos, se podrán restar los gastos deducibles previstos en el artículo 23 de la Ley de IRPF, para obtener el rendimiento neto. Y ello, aunque el inmueble no siempre esté alquilado.
Sin embargo, no podrá aplicarse la reducción del 60% sobre dicho rendimiento, prevista en el apartado 2 de dicho artículo 23 de la Ley del IRPF, porque como se ha dicho al principio de este artículo, no estamos ante un simple arrendamiento de vivienda, sino para uso distinto de vivienda. Así lo explicamos ampliamente en este post de nuestro blog.
Tributarán como actividad económica los arrendamientos en los que, además de la propia cesión del inmueble, se ofrezcan servicios de hospedaje. También tributarán como actividad económica los arrendamientos en los que dichos servicios de hospedaje no se presten (o la cesión del inmueble para su explotación extrahotelera), pero se disponga de una persona con contrato laboral, y a jornada completa, para la ordenación de la actividad. Recordemos que este requisito no es absoluto, según ha declarado el Tribunal Supremo.
Los rendimientos obtenidos, tanto si se consideran del capital inmobiliario como de actividades económicas, se integrarán en la base imponible general del IRPF del contribuyente, tributando a escala.
LOS ALQUILERES TURÍSTICOS, ¿LLEVAN IVA O ITP?
Hay que partir de la base de que en el IVA todos los arrendadores se consideran empresarios. Pero ello sólo quiere decir que todos los alquileres están sujetos al IVA. Sin embargo, estar sujeto al impuesto no implica tener que pagarlo, ya que para ello están las exenciones previstas en la Ley.
En concreto, el arrendamiento de vivienda está exento de IVA, y por ello, en ese caso no se pagará este impuesto, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y ello, en base a una tarifa por tramos prevista en la Ley de dicho impuesto. Pero para que un arrendamiento turístico esté exento de IVA es necesario que junto con la cesión del inmueble no se presten servicios de hospedaje.
Si dichos servicios sí que se prestan, estaremos ante un alquiler sujeto y no exento al IVA, y que tributará al tipo reducido del 10%.
¿QUÉ PASA CON LOS NO RESIDENTES?
Los no residentes que realicen alquileres turísticos tributarán como rendimientos del capital inmobiliario cuando no presten servicios de hospedaje.
Por el contrario, cuando tengan en España a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para la ordenación de la actividad, o cuando presten servicios de hospedaje, tributarán como actividades económicas obtenidas a través de un establecimiento permanente.
¿QUIÉN ESTÁ OBLIGADO A INFORMAR A LA AGENCIA TRIBUTARIA?
Desde 2018, las personas o entidades que intermedien en la cesión del uso de viviendas con fines turísticos, y las denominadas “plataformas colaborativas”, estarán obligadas a informar, a través del modelo 179 de los siguientes extremos, entre otros: Titular de la vivienda, identificación de los inquilinos, del inmueble alquilado, número de días en que se alquila, renta percibida por el titular cedente del derecho y medio de pago.