Los que tienen hijos lo saben. Algunos niños no saben perder. Y cuando, muy a su pesar, les toca hacerlo, destrozan la partida, e incluso intentan cambiar las reglas del juego. Pues bien, aunque parezca increíble, esto es lo que pretende hacer el Ministerio de Hacienda con la valoración de inmuebles, en impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Sucesiones y Donaciones (ISyD). Harto de ver cómo los Tribunales anulan sus comprobaciones de valores, ha decido a cambiar las reglas del juego en los próximos presupuestos. Pero, ¿en qué consisten los cambios proyectados? ¿Cómo afectarán a los contribuyentes? (Publicado en Idealista)
LA VALORACIÓN DE INMUEBLES EN LA ACTUAL NORMATIVA DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y DE SUCESIONES Y DONACIONES
La normativa actual de ambos impuestos dispone que la base imponible es el valor real de los inmuebles transmitidos o adquiridos por herencia o donación.
En principio, se entiende que el valor real de un inmueble es el que viene documentado en la escritura por la que se adquiere el mismo. No hay que olvidar que las declaraciones tributarias de los contribuyentes se presumen ciertas.
No obstante, si la Administración no está de acuerdo con dicho valor, puede revisarlo mediante lo que se conoce como el procedimiento de comprobación de valores.
Y aquí es donde vienen los problemas para Hacienda, que ve cómo la mayoría de estos procedimientos son finalmente anulados en los Tribunales. Y ello, principalmente, porque estas valoraciones no tienen en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. Éstos nunca, o rara vez se visitan, y la valoracion de inmuebles se hace, por tanto, desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble.
¿Cuál es el verdadero problema para Hacienda? Pues que la carga de la prueba le corresponde a ella. Es decir, debe probar que el valor declarado por el contribuyente no es el real del impuesto, e indicar cuál es este valor.
Harta de perder siempre, Hacienda quiere cambiar las reglas del juegoben la valoración de inmuebles. Y poco le importa que los derechos de los contribuyentes se resientan. Quiere imponer sus valoraciones a la fuerza. Y que si el contribuyente no está de acuerdo con ellas, que sea él el que deba probar el verdadero valor de los inmuebles.
LAS NUEVAS VALORACIONES QUE QUIERE IMPONER HACIENDA
La Dirección General de Catastro ha preparado un nuevo “valor de referencia”, que es el que se pretende imponer a los contribuyentes. Dicho valor de referencia de Catastro ha sido calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según la información aportada por los Notarios y otras fuentes.
La “prueba piloto” de dicho valor de referencia de Catastro, se viene realizando en Castilla La Mancha desde 2015. Y, de hecho, dicha Comunidad Autónoma ya utiliza dicho valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores.
El problema no es, en cualquier caso, que Hacienda y Catastro se hayan inventado un nuevo método para valorar inmuebles sin moverse del despacho, y ni visitarlos. El verdadero problema es que ahora Hacienda pretende imponer dicho valor a los contribuyentes por la fuerza.
¿CÓMO VA A IMPONER HACIENDA SUS NUEVAS VALORACIONES?
En el Anteproyecto de la Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que se ha conocido, se aboga por modificar la base imponible del ITPAJD y del ISyD.
Ésta, ya no será el valor real de los bienes transmitidos, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podrían venderse, entre partes independientes.
Sin embargo, para los inmuebles se ha establecido una presunción de que “el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Dicha presunción es de las denominadas “iuris tantum”. Es decir, admite prueba en contrario.
Por tanto, será el contribuyente el que tenga que destruir la presunción legal, y demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al que resulta de aplicar el valor de referencia de Catastro.
Para ello deberá recurrir la liquidación que se dicte. Y lo habitual será aportar un informe pericial, que demuestre que el inmueble tiene un valor inferior al que resulta de Catastro.
LAS COMPROBACIONES DE VALORES TAMBIÉN AFECTARÁN A LOS VENDEDORES
Cuando el contribuyente declare por debajo del valor de referencia de Catastro, la Administración podrá iniciarle un procedimiento de comprobación de valores.
Sin embargo, la novedad es que el resultado de esta comprobación de valores se notificará también a los transmitentes, cuando el valor comprobado sea superior al que se declaró. Se confirma con ello, que Hacienda pretende perseguir no sólo a los que compran un inmueble, sino también a los vendedores, tal y como ya comentamos en este blog. Hacienda le aplicará la nueva valoración a ambos. A los compradores, en el ITP. A los vendedores, en el IRPF.
Cuidado también con las implicaciones que puedan derivarse en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones en pérdidas y, por tanto, no sujetas al impuesto, pueden verse alteradas por la nueva valoración administrativa, y obligar a tributar. Y viceversa…
Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre comprador y vendedor, ambos perseguidos por la misma causa.
LA VISITA DEL PERITO AL INMUEBLE, ¿SEGUIRÁ SIENDO EXIGIBLE?
Hacienda pretende que no. Su intención es seguir llevando a cabo la valoración de inmuebles desde el sillón de la oficina, sin que nadie, ni contribuyentes ni Tribunales, puedan decirle nada.
A priori, la Administración cumplirá con valorando el inmueble conforme al valor de referencia de Catastro. Con ello se ajusta a la nueva presunción legal, y deja la pelota en el lado del contribuyente. Éste deberá acreditar que, en el caso concreto, el inmueble tiene un valor de mercado, inferior al valor de referencia de Catastro.
Estamos ante una situación similar a la que actualmente existe con el método de tasación hipotecaria. En este método, Hacienda cumple con valorar el inmueble conforme a dicha tasación, sin más exigencias de motivación. Y también, sin tener que visitar el inmueble. Sin embargo, estas valoraciones se están anulando en los Tribunales.
Por ello, consideramos que, cuando el contribuyente aporte la mínima prueba de que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado, siempre pesará mucho el hecho de que la valoración de Hacienda no ha tenido en cuenta las circunstancias del inmueble, porque éste no se ha visitado.
¿QUÉ PUEDEN HACER LOS CONTRIBUYENTES?
A nuestro juicio, la valoración de inmuebles que resulte de la norma en proyecto, si finalmente entra en vigor, no será inimpugnable. Los contribuyentes siempre podrán aportar prueba para destruir la presunción administrativa, consistente en que el valor de mercado (base imponible del impuesto) es el valor de referencia de Catastro.
Esta prueba podrá ser una pericial. Pero también podrá acreditarse el estado del inmueble, o su deficiente conservación, si es el caso. Además, podrá aportarse justificación de transmisiones de inmuebles similares que se conozcan, e incluso de ofertas publicadas en portales inmobiliarios.
En definitiva, consideramos que las liquidaciones podrán anularse. Desgraciadamente para Hacienda, la experiencia demuestra que, aunque cambie las reglas del juego, sigue perdiendo la partida.