Son muchos contribuyentes que adquieren inmuebles con okupas, y también una vivienda de protección oficial. Hasta ahora, estos contribuyentes tributaban por el valor real del inmueble adquirido, y podían ajustar la tributación al importe efectivamente pagado en la transmisión. Sin embargo, la irrupción del valor de referencia de Catastro ha cambiado totalmente las reglas del juego, obligando a estos contribuyentes a tributar, en la mayoría de estos casos, por un valor de referencia que es muy superior al que realmente tiene el inmueble. No obstante, existe una vía para que estos contribuyentes puedan librarse de tributar conforme al valor de referencia de Catastro en estos casos. La explicamos a continuación. (Publicado en Idealista)
TRIBUTACIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES CON OKUPAS, HASTA LA IRRUPCIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO
Hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que introdujo el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes que adquirían inmuebles con okupas, o viviendas de protección oficial, tributaban en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), conforme al valor real que tenía el inmueble.
La ocupación reduce el valor del inmueble
En el caso de inmuebles ocupados, la propia Dirección General de Tributos, en resolución V2716-20, de 4 de septiembre, comentada en este blog, había declarado que “El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.”
Por tanto, la acreditación de la situación de ocupación podía ser invocada por los contribuyentes ante una comprobación de valores, debiéndose reducir el valor del inmueble.
La comprobación de valores no procede, en caso de viviendas de protección oficial
En el caso de viviendas de protección oficial, los Tribunales han declarado que, cuando se tributaba en el ITP por el importe máximo de venta fijado administrativamente para la vivienda, no procedía comprobación de valores. Ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Galicia de 21-9-2016 (recurso 15598/2015), citada en la web de Tottributs.
En concreto, afirma el TSJ gallego que “la innecesariedad de comprobación de valores de estas Viviendas -cuando el valor declarado coincida con el oficialmente fijado para su venta- ya que estando afectadas estas viviendas de unas limitaciones respecto de su venta, arrendamiento y uso, que influyen en su precio real, para alterar el precio máximo de venta sería necesario eliminar estas limitaciones, las cuales mientras subsistan influyen tanto en el precio de mercado como en el valor intrínseco del bien, por lo que tales Viviendas entran en el mercado inmobiliario en condiciones de inferioridad respecto de las de renta libre, por lo que quien adquiere una Vivienda de estas características adquiere un bien siempre de menor valor que el que tendría de no habérsele atribuido esta naturaleza, lo que debe traducirse en que dicha minoración tenga su reflejo en un menor valor a efectos tributario"
LA NUEVA FISCALIDAD DE LAS ADQUISICIONES EN SUBASTA PÚBLICA, TRAS LA IRRUPCIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO
En efecto, la irrupción del valor de referencia de Catastro supone un auténtico quebradero de cabeza para estos contribuyentes. Y es que, a partir de ahora, se verán obligados a tributar en el ITP por el valor de referencia, y no por el valor por el que hayan adquirido el inmueble en situación de ocupación.
Del mismo modo, la Dirección General de Tributos no hace excepciones, y obliga también a los contribuyentes que adquieren una vivienda de protección oficial, a someterse al valor de referencia de Catastro.
Ejemplo de ello es la reciente resolución V0298-22, de 17 de febrero, que hemos comentado en este blog. En dicha resolución, el órgano directivo afirma que “presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado."
Sin embargo, ello no le impide declarar que "En el caso de que el valor de referencia supere el precio máximo de venta fijado administrativamente para la vivienda en cuestión, y, por tanto, su valor de mercado, y bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia, si el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD."
Cuando el inmueble no tiene un valor de referencia asignado
Existe también la posibilidad de que el inmueble adquirido con okupas, o de protección oficial, no tenga un valor asignado por Catastro. En este caso, bien puede decirse que el contribuyente está de enhorabuena.
Así, en el caso del inmueble de protección oficial, ya hemos visto que los Tribunales consideran que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no podría iniciarse una comprobación de valores.
En el caso de inmuebles ocupados, el contribuyente adquirente sí podría recibir una comprobación de valores. Y, frente a dicha comprobación, podrá oponerse atacando el propio método de comprobación utilizado por la Administración. En este punto, hay que recordar que el dictamen de peritos o la tasación hipotecaria son los métodos más utilizados, y se anulan frecuentemente en Tribunales.
La disminución de valor que supone la ocupación de un inmueble
Además, podrá alegar la reducción de valor que, para el inmueble, supone la ocupación ilegal. En este punto, Francisco Jiménez, de AECONOMI, expertos en auditorías catastrales y empresa colaboradora de Ático Jurídico, afirma que “Es una realidad innegable que los inmuebles ocupados ilegalmente se comercializan y venden a precios muy inferiores a los inmuebles libres, no solo por el menoscabo en el derecho de propiedad que supone la imposibilidad de hacer uso del inmueble y el coste económico que puede tener el procedimiento de desocupación sino, especialmente, por la incertidumbre sobre el estado en el que se va a poder recuperar el inmueble.”
Y en cuanto a la forma de cuantificar la disminución de valor de estos inmuebles, Francisco Jiménez señala que “Las diferencias en valor en inmuebles ocupados en cuanto a la limitación a la libre disposición por parte de los propietarios ya son reconocidas por parte del Real Decreto 1020/93 para el caso de los contratos de renta antigua. Si en el caso de dichos contratos el Real Decreto 1020/93, en su Disposición Transitoria Única, ya establece una reducción del 30% del valor catastral para esta situación, está claro que en caso de la ocupación ilegal se debería partir al menos de una reducción similar a esta, en cuanto al análisis del valor fiscal o valor real de los inmuebles.”
LA VÍA ALTERNATIVA PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE CON OKUPAS, O DE PROTECCIÓN OFICIAL, SIN TRIBUTAR POR EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO
No obstante, y para el caso de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia, existe un supuesto en el que, tanto los contribuyentes que adquieren un inmueble ocupado, como de protección oficial, podrían librarse de tributar por el valor de referencia de Catastro.
Dicha vía resulta de la resolución de 10 de noviembre de 2021, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
En concreto la Disposición Segunda de dicha resolución se refiere al ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro para los inmuebles urbanos. Ello, señalando que “las siguientes situaciones podrán implicar, en su caso, que el valor de referencia de un bien inmueble no exista: (…) d) Cuando se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente. e) Cuando se trate de bienes inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante (cuando ambos no sean coincidentes), y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario.”
Por tanto, estamos ante una verdadera excepción a la regla general de asignación de un valor de referencia a todos los inmuebles urbanos.
Desde AECONOMI recuerdan que “la resolución de 10-11-2021 parece hacer referencia a la norma técnica de cálculo, por lo que sorprende que el ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro, y sus excepciones, no se hayan incluido en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, sino que estén en dicha resolución”. Se trata, por ello, de una excepción a la regla general, que ha pasado bastante desapercibida.
Vemos, por tanto, cómo, en caso de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, o cuando el propietario no pueda disponer libremente del inmueble, sin que exista pacto o contrato con el ocupante, los inmuebles pueden no tener valor de referencia de Catastro. Pero, ¿cómo hacer valer esto ante Catastro?
Antes de adquirir el inmueble
Pues bien, en estos casos es recomendable que, antes de adquirir el inmueble, el contribuyente solicite a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia. Y ello, acreditando, según el caso, la situación de ocupación, o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda. E invocando la resolución de 10-11-2021 antes citada, y la improcedencia de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia.
No obstante, hay que tener en cuenta que, dentro de los datos que influyen en el valor de referencia asignado al inmueble existen atributos más o menos estables, y otros circunstanciales o transitorios. Entre estos últimos se encontraría una circunstancia tan cambiante en el tiempo como es la de ocupación del inmueble.
Así, Francisco Jiménez, de AECONOMI, considera que “Catastro no puede fijar condiciones transitorias dentro de sus datos catastrales porque le obligaría a estar constantemente verificando que se mantiene dicha condición. Por ello, como el certificado de valor de referencia siempre se emite con fecha de efectos igual o anterior a la fecha actual y cualquier trámite de este tipo no es inmediato no se podría emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia en el mismo día de la fecha de efecto.”
Pero ello no quita que dicha circunstancia se pueda acreditar más adelante, al impugnar el valor de referencia, como explicamos en el apartado siguiente.
Cuestión distinta es la acreditación de la existencia de un precio de venta máximo fijado administrativamente, por tratarse de una vivienda de protección oficial. En este caso, Catastro podría escudarse en la posibilidad de que la vivienda podría estar ya descalificada cuando se adquirió, como pretexto para no emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia.
Sin embargo, mientras no conste oficialmente la descalificación de la vivienda de protección oficial tras la tramitación administrativa correspondiente, consideramos que la condición de vivienda de protección oficial con un precio de venta limitado, sería una circunstancia fácilmente acreditable, que sí permitiría la solicitud de certificado de inexistencia de valor de referencia con carácter previo a la adquisición del inmueble.
Está por ver qué respuesta dará Catastro a esta solicitud y, para el caso de que sea rechazada, cómo justifica los motivos por los que el inmueble, a pesar de sus circunstancias, y teniendo en cuenta la Disposición Segunda de la resolución de 10-11-2021, antes trascrita, tiene valor de referencia de asignado.
Al impugnar el valor de referencia de Catastro
Si el contribuyente ya ha adquirido el inmueble, y tributado por el valor de referencia, es evidente que la resolución de 10-11-2021 puede ser utilizada como argumento para desvirtuar dicho valor de referencia. Así, el contribuyente deberá demostrar, según el caso, la ocupación del inmueble, o el carácter de vivienda de protección oficial, con un valor limitado administrativamente.
Y consideramos que será necesario que Catastro justifique, por qué estos inmuebles tienen asignado un valor de referencia, a pesar de estar entre los que, según la resolución de 10-11-2021, pueden no tenerlo.
CONCLUSIÓN
Estamos, en definitiva, ante una vía para librarse de tributar conforme al valor de referencia de Catastro que debe ser explotada por los contribuyentes. Y es que, si la propia Dirección General del Catastro, en su resolución de 10-11-2021, ha dispuesto que los inmuebles ocupados, o los que tienen un precio de venta limitado administrativamente son la excepción a la regla, y pueden no tener un valor de referencia asignado, resulta evidente que deberá justificarse especialmente los motivos por los que, a pesar de ello, se haya asignado dicho valor, a alguno de estos inmuebles.