A la hora de incluir en el IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles, surge la duda de qué gastos es posible deducir. Y es que un local, una oficina, o una vivienda generan para el propietario innumerables gastos que, según los casos, pueden ser deducidos. Explicamos cuáles son esos gastos, y si también pueden deducirse, aunque el inmueble se encuentre vacío, sin inquilino.(Publicado en Idealista )
GASTOS DEDUCIBLES SI TRIBUTO COMO ACTIVIDADES ECONÓMICAS
El arrendamiento de inmuebles puede tributar como actividad económica, si para su ordenación se cuenta con una persona con contrato laboral y jornada completa. Así se prevé en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF (LIRPF). No es en cualquier caso, un requisito determinante para que el alquiler se considere actividad económica, tal y como comentamos en su día en el blog.
En caso de que se considere actividad económica, el contribuyente puede deducir los gastos relacionados con los ingresos obtenidos (y no sólo los gastos necesarios o convenientes, según explicamos en este post). Además, el artículo 30.2 de la Ley de IRPF prevé unas reglas especiales para la deducción de gastos de actividades económicas.
GASTOS DEDUCIBLES SI TRIBUTO COMO RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO
Si por no tener una persona contratada para la gestión de los arrendamientos, se tributa como rendimiento del capital inmobiliario, el contribuyente sólo podrá deducir los gastos previstos en el artículo 23 de la LIRPF, y en el 13 y 14 del Reglamento del impuesto. Son los siguientes:
- Gastos necesarios para la obtención de los ingresos: La Ley se refiere, entre otros a los gastos de intereses y de la financiación ajena obtenida para la adquisición o mejora del bien, así como los gastos de reparaciones y conservación.
Hay que tener en cuenta que si se hubiera producido la devolución de parte de los intereses por la anulación de cláusulas suelo o abusivas, dichos intereses devueltos no serán deducibles. Y en su caso surgirá la obligación de realizar complementaria respecto a intereses deducidos en ejercicios anteriores. Explicamos esta cuestión en este post de nuestro blog.
Además, podrán deducirse por este concepto los tributos y recargos no estatales, y las tasas y recargos estatales, relacionados con los ingresos obtenidos, siempre que no sean sanciones (IBI, tasa de basuras…). Por último, podrán deducirse los saldos de dudoso cobro (siempre que esta circunstancia esté justificada), las cantidades devengadas por terceros en concepto de servicios personales (administrador, vigilancia, portería…), y los gastos de asesoramiento, formalización de arrendamiento, de defensa jurídica…
- Cantidades destinadas a la amortización del inmueble: Tratan de compensar la depreciación del inmueble (de la parte relativa a la construcción se entiende, ya que la parte correspondiente al terreno tienen una vida útil indefinida, y no se amortiza).
La cantidad a amortizar no podrá superar el 3% anual, que se aplica sobre el mayor del valor de adquisición o del valor catastral. Por ejemplo, si un inmueble costó 100.000 euros, su valor catastral es de 45.000 euros, y el valor del terreno supone un 30% del total, la amortización del 3% anual deberá practicarse sobre el importe de 70.000 euros (100.000 – 30%).
¿PUEDE HABER UN RENDIMIENTO DE ALQUILERES NEGATIVO?
La respuesta es sí. Si el arrendamiento tributa como actividad económica, y los gastos deducidos son superiores a los ingresos obtenidos, el rendimiento neto de la actividad será negativo.
Lo mismo puede ocurrir en el caso de que los alquileres tributen como rendimiento del capital inmobiliario. No obstante, en este caso hay que tener en cuenta que la deducción de los gastos de intereses y financiación por la obtención de capitales ajenos, y la de los de reparación y conservación del inmueble, no podrá superar en conjunto, para cada bien o derecho, la cuantía de los ingresos obtenidos.
El rendimiento negativo de alquileres (ya sea como actividad económica o como capital inmobiliario) se integrará y compensará con el resto de rendimientos positivos que integran la base imponible general (rendimientos del trabajo, del capital mobiliario no incluidos en la renta del ahorro, imputaciones de renta, ganancias patrimoniales que no deriven de la transmisión de elementos patrimoniales…).
¿QUÉ HAGO CON LOS GASTOS QUE NO HE PODIDO DEDUCIR EN EL EJERCICIO?
Como se ha dicho, los gastos de intereses y financiación, y los de reparación y conservación deducidos, no podrán superar en conjunto, para cada inmueble, el importe de los ingresos obtenidos. Por ello es posible que algunos de estos gastos no puedan deducirse en el ejercicio.
En estos casos, el exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes, tal y como se prevé en el artículo 23.1.a).1º de la LIRPF.
¿PUEDO DEDUCIR ESTOS GASTOS SI EL INMUEBLE NO HA ESTADO ALQUILADO?
Puede pasar que, a pesar de los esfuerzos del propietario, no se consiga alquilar el inmueble. Sin embargo, éste seguirá generándole gastos, por lo que es importante saber si éstos podrán ser deducidos.
El criterio de la Agencia Tributaria es que dichos gastos deben deducirse en la proporción en que el inmueble ha estado alquilado durante el ejercicio. Sin embargo, sobre esta cuestión, existe una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, que se refiere a los rendimientos de alquiler que tributan como actividad económica, y considera que para determinar si un gasto es o no deducible, hay que atender a su contabilización, efectividad y relación directa con los ingresos.
Y considera el TSJ que dichos gastos siguen estando relacionados con los ingresos, porque en estos casos los inmuebles generan una serie de gastos, cuya finalidad es mantenerlos en situación de poder ser arrendados. Y es que, si el propietario no paga el IBI, la luz, o el agua, puede producirse un embargo, o cortarse los suministros, lo que dificultará la obtención de ingresos. Siguiendo el criterio del TSJ, podría considerarse que no es posible deducir los gastos que no atienden a la finalidad de mantener el inmueble en situación de ser alquilado (amortización, por ejemplo).
Para leer un comentario más amplio de esta sentencia del TSJ del País Vasco puede consultar este post de nuestro blog.
La sentencia se refiere, como se ha dicho, a un supuesto en el que el alquiler tributaba como actividad económica. Sin embargo, entendemos que dicho criterio puede aplicarse también a los contribuyentes que obtengan rendimientos del capital inmobiliario. Y ello, porque el artículo 23 de la LIRPF permite la deducción de los gastos necesarios para la obtención de ingresos. Por tanto, puede entenderse que de no hacerse frente a dichos gastos mientras el inmueble está vacío, los embargos o el corte de suministros que pueden llevarse a cabo, impedirán la obtención de ingresos.