La crisis sanitaria del Covid-19 está haciendo estragos en el mercado del alquiler de local de negocio. Muchos comerciantes han visto reducidos sus ingresos durante la pandemia, y tienen dificultades para pagar el alquiler. Otros directamente han decidido cerrar su negocio al no poder aguantar por más tiempo esta complicada situación.
Lo cierto es que un buen número de locales comerciales se han quedado disponibles en los últimos meses. Circunstancia que algunos emprendedores están intentando aprovechar para alquilar en condiciones más ventajosas locales que antes resultaban inaccesibles. En todo caso, antes de arrendar un local de negocio en estos tiempos difíciles, conviene plantearse algunas cuestiones. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ PROBLEMAS PUEDE PLANTEARLE AL INQUILINO LA DURACIÓN DEL CONTRATO?
La duración del contrato es un aspecto esencial a la hora de alquilar un local de negocio. El inquilino, por lo general, aspira a que el arriendo se prolongue el mayor tiempo posible para asegurarse un alquiler estable. Y la recuperación de la inversión realizada en el local. Y el arrendador, por contra, procura acotar el alquiler para evitar que la renta se desactualice. Diferencias que pueden resolverse actualizando la renta conforme el contrato avance.
No obstante, en el contexto de incertidumbre actual, considero también relevante que el inquilino reivindique el derecho a desistir del contrato. Es decir, a poner fin a la relación arrendaticia antes de su vencimiento. Facultad que la ley le otorga al inquilino de una vivienda pero no al arrendatario de un local de negocio, salvo que expresamente se le atribuya tal potestad en el contrato. Cuestión que ya abordamos en una anterior entrada de nuestro blog.
Si se concede al inquilino la posibilidad de desistir, o se establece dentro del plazo de duración un periodo de obligado cumplimiento, no tendrá impedimento para poner fin al arriendo. Y ello, en previsión de que el Covid-19 o cualquier otra circunstancia pueda malograr su negocio. De no estar prevista tal prerrogativa, deberá el inquilino cumplir el contrato hasta su finalización. Y un desistimiento unilateral puede acarrearle problemas, dado que el arrendador podría reclamarle los alquileres pendientes hasta el final del contrato, o los daños y perjuicios.
¿QUÉ GARANTÍAS PUEDEN REQUERIRSE AL INQUILINO PARA ASEGURAR SU SOLVENCIA?
La mejor carta de presentación de un inquilino es su solvencia. No en vano, son muchos los propietarios que actualmente anteponen la solvencia del posible inquilino, al cobro de un mayor alquiler por un arrendatario de riesgo. La inestabilidad económica fruto de la pandemia ha consolidado esta tendencia, de modo que resulta habitual que el arrendador pueda exigir al potencial inquilino garantías para asegurar su solvencia.
La legislación no establece para los arrendamientos de uso distinto de vivienda ningún límite a las garantías adicionales a la fianza. A diferencia de lo que ocurre en el alquiler de vivienda. Por este motivo, el arrendador podrá exigir dos mensualidades de renta en concepto de fianza legal. Y, además, las garantías adicionales que considere necesarias para asegurarse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
Lo más frecuentes es que el propietario del local solicite como garantía adicional una cantidad de dinero o un aval bancario. Opción ésta última que muchos inquilinos rehusarán por los costes que acarrea. Otra alternativa es exigir al potencial inquilino, que en muchos casos será una sociedad mercantil, que busque alguien solvente, ya sea una persona física o jurídica, para que se constituya en su fiador solidario. Y ello, respecto a todas las obligaciones que deriven del contrato de alquiler.
¿ES ACONSEJABLE QUE SE INCLUYA UNA “CLAUSULA COVID” EN EL CONTRATO DE ALQUILER?
Las llamadas cláusulas Covid-19 son previsiones que pueden incluirse en un contrato de alquiler. Normalmente su aplicación está supeditada a que se produzca un recrudecimiento de la pandemia o un nuevo confinamiento. Su objeto es adaptar los términos del contrato a las circunstancias extraordinarias que un agravamiento de la crisis sanitaria pueda acarrear.
Sobre la conveniencia de incluir estas cláusulas se ha hablado mucho. En nuestra opinión, su incorporación al contrato de alquiler de negocio puede ser útil para ambas partes. De manera que el arrendatario tenga la tranquilidad de que las obligaciones del contrato se modularán si la crisis se agudiza. Y el arrendador se intente asegurar la continuidad del arriendo y unos ingresos mínimos. Ello, evitando, de ser posible, que un incumplimiento del inquilino acabe judicializándose.
Los posibles acuerdos que puedan alcanzarse al respecto variarán según las circunstancias. No obstante, dado que la problemática no es imputable a ninguna de las partes, considero debe tenderse a un reparto equitativo de los perjuicios que la pandemia trae consigo. En todo caso, si finalmente la cláusula se incluye, es importante que su redacción sea precisa y no genere problemas de interpretación. Concretando cuáles son las medidas a adoptar y en qué casos.
¿PUEDE EXIGIRSE AL INQUILINO EL PAGO DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD Y EL IBI?
En los arrendamientos de negocio es relativamente frecuente que el inquilino asuma el pago de los gastos de comunidad y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Si bien es cierto que la pandemia ha cambiado muchos usos y costumbres. En todo caso, solo resultarán exigibles al arrendatario tales conceptos si así se establece expresamente en el contrato de alquiler.
Es muy probable, dada la situación actual, que antes de firmar el contrato el potencial inquilino se niegue a asumir el coste de dichos conceptos. Si bien el arrendador puede argüir que no está dispuesto a tal renuncia. Y ello, teniendo en cuenta que la renta de alquiler habrá sido previamente negociada a la baja, debido a la coyuntura presente. La situación quizá pueda desbloquearse con una decisión salomónica. Asumiendo cada parte el pago de un concepto (gastos o IBI).
La decisión última que se adopte respecto al pago de dichos conceptos quedará a merced de la negociación. Circunstancia que deben tener presente las partes a la hora de plantear la propuesta que se ajuste mejor a sus intereses. Y ello sin perjuicio de los consumos (gas, luz, agua, etc.) que en el local se generen, cuyo abono deberá soportar el inquilino.